Entscheidungsreferenz: cc • N° 06-12.491 • 2007-02-21 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Geschäftsraums in Aix-en-Provence, den Sie an einen Maler vermieten. Er richtet dort sein Atelier ein, stellt seine Leinwände aus, verkauft einige Werke. Sie glauben, einen einfachen Wohnraummietvertrag oder einen Berufsmietvertrag ohne besonderen Schutz abgeschlossen zu haben. Und dann, eines Tages, möchten Sie die Räumlichkeiten zurückhaben, um Ihren Sohn dort unterzubringen. Sie kündigen, aber Ihr Mieter verlangt eine Entschädigung für die Räumung in Höhe von mehreren zehntausend Euro mit der Begründung, sein Mietvertrag sei in Wirklichkeit ein Gewerbemietvertrag! Genau das ist den Eigentümern in dem Fall passiert, der vom Kassationsgerichtshof am 21. Februar 2007 entschieden wurde.
Diese Entscheidung – ergangen im Zuständigkeitsbereich des Berufungsgerichts von Aix-en-Provence – beantwortet eine entscheidende Frage: Kann ein von der Maison des artistes anerkannter Künstler den Schutzstatus des Gewerbemietvertrags genießen, auch wenn der Mietvertrag dies nicht erwähnt? Die Antwort lautet ja, unter bestimmten Bedingungen. Für Eigentümer ist es ein Damoklesschwert; für Künstler eine unerwartete Sicherheit.
Wie können Sie also feststellen, ob Ihr Künstlermieter geschützt ist? Und wie können Sie als Eigentümer eine böse Überraschung vermeiden? Lassen Sie uns dieses wegweisende Urteil gemeinsam analysieren.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Die Eheleute X., Eigentümer eines Geschäftsraums im Zentrum von Aix-en-Provence, hatten diesen an die Eheleute Y. vermietet. Der Mietvertrag sah eine „gewerbliche“ Nutzung vor, aber in Wirklichkeit wurden die Räumlichkeiten als Künstleratelier genutzt. Frau Y., Malerin und Bildhauerin, war bei der Maison des artistes (der Sozialversicherungskasse für Künstler) eingetragen und erklärte ihre Einkünfte als solche.
Einige Jahre später möchten die Eigentümer die Räumlichkeiten zurückhaben, um ihren Sohn dort unterzubringen. Sie kündigen daher mit Verweigerung der Verlängerung, ohne Räumungsentschädigung – in der Annahme, der Mietvertrag unterliege nicht dem Status der Gewerbemietverträge (der den Mieter schützt und den Eigentümer verpflichtet, die Räumung zu entschädigen). Aber die Eheleute Y. widersprechen: ihrer Ansicht nach fällt die künstlerische Tätigkeit von Frau Y. in den Anwendungsbereich des Status, da Artikel L. 145-2 I 6° des Handelsgesetzbuchs diesen Status auf Räumlichkeiten ausdehnt, in denen künstlerische Schaffensaktivitäten ausgeübt werden, sofern der Mieter ein anerkannter Künstler ist.
Das Handelsgericht von Aix-en-Provence gibt den Eigentümern recht, aber das Berufungsgericht von Aix-en-Provence hebt dieses Urteil mit Entscheidung vom 22. November 2005 auf und erkennt dem Künstler den Status zu. Die Eigentümer legen Kassation ein: Sie argumentieren, das Berufungsgericht habe nicht geprüft, ob die in den Räumlichkeiten ausgeübte Haupttätigkeit tatsächlich eine gewerbliche und nicht nur eine künstlerische sei. Der Kassationsgerichtshof weist ihre Beschwerde jedoch zurück und bestätigt das Urteil aus Aix.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf Artikel L. 145-2 I 6° des Handelsgesetzbuchs. Diese Vorschrift in der damals geltenden Fassung erstreckt den Status der Gewerbemietverträge „auf die für die Ausübung einer beruflichen Tätigkeit notwendigen Nebenräume, wenn der Mieter ein von der Maison des artistes anerkannter Künstler ist“. Mit anderen Worten: Auch wenn es sich bei den Räumlichkeiten nicht um ein Geschäft im herkömmlichen Sinne (Laden, Restaurant) handelt, sind sie durch den Status geschützt, wenn der Künstler dort seine kreative Tätigkeit ausübt.
Die Tatsacheninstanz (das Berufungsgericht) hatte festgestellt, dass Frau Y. tatsächlich bei der Maison des artistes eingetragen war, dass sie als Urheberin von grafischen und plastischen Werken anerkannt war (gemäß der steuerlichen Definition von Artikel 98 A des Anhangs III des Allgemeinen Steuergesetzbuchs) und dass sie in den gemieteten Räumlichkeiten tatsächlich kreative Arbeiten ausführte. Für den Kassationsgerichtshof reichen diese Elemente aus: Es ist nicht erforderlich, zusätzlich eine eigenständige gewerbliche Tätigkeit nachzuweisen. Die künstlerische Schaffensaktivität wird, sofern sie von der Maison des artistes anerkannt ist, für die Anwendung des Status einer gewerblichen Tätigkeit gleichgestellt.
Achtung: Diese Entscheidung ist keine Kehrtwende, sondern eine Bestätigung einer früheren Rechtsprechung. Bereits 1996 hatte der Kassationsgerichtshof anerkannt, dass ein Maler den Status genießen kann (Civ. 3e, 12. Juni 1996). Das Urteil von 2007 präzisiert lediglich die Bedingungen: Der Künstler muss zur Beitragszahlung bei der Maison des artistes zugelassen sein (nicht nur sich anmelden) und die kreative Tätigkeit muss tatsächlich in den Räumlichkeiten stattfinden.
Die Eigentümer argumentierten, dass die künstlerische Tätigkeit keine gewerbliche Tätigkeit sei, aber das Gericht entgegnet ihnen: Der Gesetzgeber wollte Künstler schützen, indem er ihnen die Stabilität eines Gewerbemietvertrags bietet, auch wenn sie kein Gewerbe im strengen Sinne ausüben. Es handelt sich um eine gesetzliche Erweiterung, nicht um eine automatische Gleichstellung.
Was das für Sie konkret bedeutet
Wenn Sie Eigentümer und Vermieter sind: Vorsicht! Wenn Sie einen Raum an einen Künstler (Maler, Bildhauer, Fotograf usw.) vermieten und dieser bei der Maison des artistes eingetragen ist, riskieren Sie, an einen Gewerbemietvertrag gebunden zu sein, auch wenn der Vertrag ein Wohnraummietvertrag oder ein Berufsmietvertrag ist. Im Falle einer Kündigung ohne Räumungsentschädigung könnten Sie gezwungen sein, einen sehr hohen Betrag zu zahlen, der oft dem Wert des Mietrechts entspricht (mehrere Jahresmieten). Konkretes Beispiel: Ein für 800 € monatlich an einen Künstler in Allauch vermieteter Raum könnte nach 5 Jahren Nutzung eine Räumungsentschädigung von 30.000 bis 50.000 € wert sein.
Wenn Sie Mieter und Künstler sind: Es liegt in Ihrem Interesse, Ihren Status anerkennen zu lassen. Wenn Ihr Eigentümer kündigt, können Sie eine Räumungsentschädigung verlangen, sofern Sie die Voraussetzungen erfüllen (Eintragung bei der Maison des artistes, tatsächliche kreative Tätigkeit in den Räumlichkeiten). Zögern Sie nicht, einen auf Gewerbemietrecht spezialisierten Anwalt zu konsultieren.
