Decisione di riferimento: cc • N° 14-24.681 • 2016-01-14 • Consulta la decisione →
Sei proprietario di un locale commerciale a Saint-Paul-lès-Dax, e il tuo contratto di locazione prevede che il canone sia rivisto ogni anno in base all'indice dei canoni commerciali. Ma una clausola precisa che il canone non può mai scendere, solo aumentare. Pensi: «È normale, mi proteggo dall'inflazione.» Ma il tuo conduttore, invece, si arrabbia: perché dovrebbe pagare un canone artificialmente alto quando l'indice scende? Questa domanda, la società Tahiti l'ha posta alla Corte di Cassazione, che ha deciso: una clausola di indicizzazione che esclude la reciprocità della variazione (cioè che permette solo il rialzo) è nulla. Il canone deve poter evolvere in entrambe le direzioni, come uno yo-yo, non solo salire. Analisi di questa decisione che cambia le regole per le locazioni commerciali, da Biscarrosse a Mont-de-Marsan.
I fatti: una storia come tante
Immagina: il signor X, proprietario di un locale commerciale a Biscarrosse, affitta il suo bene alla società Tahiti per esercitare un'attività commerciale. Il contratto, firmato nel 2005, contiene una clausola di indicizzazione classica: il canone è rivisto ogni anno secondo l'indice del costo di costruzione. Ma una piccola frase aggiunta stabilisce che «il canone rivisto non può essere inferiore al canone base precedente la revisione». Quindi se l'indice scende, il canone rimane lo stesso; se sale, il canone aumenta. Per diversi anni, la società Tahiti paga senza fiatare. Ma nel 2008, l'indice crolla. Il conduttore chiede una riduzione del canone. Rifiuto del proprietario, che invoca la clausola. La società Tahiti cita quindi il signor X in giudizio per far annullare questa clausola unilaterale. Il tribunale di grande istanza di Mont-de-Marsan dà ragione al conduttore: la clausola è abusiva. Il proprietario fa appello. La corte d'appello di Pau conferma la sentenza nel 2013. Il signor X ricorre in cassazione. La Corte di Cassazione, con sentenza del 14 gennaio 2016, respinge il ricorso e conferma la nullità della clausola. Il proprietario deve rimborsare gli importi eccedenti riscossi dal 2008, cioè diverse migliaia di euro.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
I giudici si sono basati sull'articolo L. 112-1 del Codice monetario e finanziario (che impone che l'indicizzazione sia in relazione diretta con l'oggetto del contratto) e sul principio generale di reciprocità delle variazioni. Ma soprattutto, hanno applicato l'articolo 1171 del Codice civile (derivante dalla riforma del 2016, ma nella sua versione anteriore, il principio era già sancito dalla giurisprudenza): si considera non scritta qualsiasi clausola che crei un significativo squilibrio tra i diritti e gli obblighi delle parti. Quindi, una clausola che avvantaggia solo il locatore è abusiva. La Corte ha ritenuto che la clausola contestata privasse il conduttore di qualsiasi ribasso, rompendo l'equilibrio contrattuale. Ha respinto l'argomento del proprietario secondo cui si trattava di una semplice modalità di calcolo. No, ha detto la Corte: è una clausola potestativa (che dipende dalla sola volontà del locatore) perché opera solo al rialzo. Non si tratta di un revirement: la giurisprudenza era già consolidata con una sentenza del 2010 (Civ. 3e, 9 marzo 2010, n. 08-20.288). Ma questa decisione la conferma e la rafforza. Attenzione però: la nullità non è automatica per tutte le clausole di indicizzazione, solo per quelle che escludono il ribasso.
Cosa cambia per te — concretamente
Se sei conduttore di un contratto di locazione commerciale: verifica la tua clausola di indicizzazione. Se prevede un «pavimento» (il canone non può scendere), puoi chiedere la nullità di tale clausola e richiedere il rimborso degli importi eccedenti riscossi negli ultimi 5 anni (prescrizione quinquennale). Esempio a Biscarrosse: un canone di 10.000 € all'anno, con un indice che scende del 2% nel 2020, avresti dovuto pagare 9.800 €. Se la clausola ti ha bloccato a 10.000 €, puoi recuperare 200 € all'anno, cioè 1.000 € in 5 anni. Se sei proprietario locatore: questa decisione ti impone di rivedere le clausole dei tuoi contratti. Se hai una clausola «revisione solo al rialzo», essa è nulla. Devi proporre una clausola reciproca, dove il canone segue l'indice sia al rialzo che al ribasso. Ho visto casi in cui i proprietari hanno dovuto rimborsare diverse migliaia di euro al loro conduttore, con gli interessi legali in aggiunta. Se sei acquirente di un locale commerciale: durante la due diligence (verifica dei documenti), chiedi di vedere il contratto di locazione e la clausola di indicizzazione. Se è controversa, potresti ereditare un contenzioso.
Quattro consigli per evitare questo tipo di controversia
- Redigi una clausola di indicizzazione reciproca: prevedi che il canone sia rivisto ogni anno al rialzo o al ribasso, in base alla variazione dell'indice scelto (ILC, ILAT, ecc.). Esempio: «Il canone sarà rivisto al 1° gennaio di ogni anno in base all'indice ILC, sia al rialzo che al ribasso.»
- Evita clausole «pavimento» o «tetto»:
