Decisione di riferimento: cc • N° 10-10.032 • 2011-09-14 • Consulta la decisione →
Un proprietario locatore a Parigi scopre che il canone del suo locale commerciale, fissato nove anni fa, non corrisponde più al mercato del quartiere. Avvia una procedura di revisione. Ma la sua causa viene rinviata dal giudice dell'urgenza al giudice dei canoni commerciali, giurisdizione specializzata. Ed è qui che tutto si complica. Chi non ha mai temuto di perdersi nei meandri della procedura?
La Corte di cassazione, con sentenza del 14 settembre 2011 (n. 10-10.032), fornisce una risposta chiara: quando il giudice dell'urgenza rinvia una causa al giudice dei canoni commerciali, la procedura deve ricominciare da zero rispettando le regole proprie di questa giurisdizione, in particolare la notifica preventiva di una memoria (un documento scritto che espone le richieste). In mancanza, l'azione è irricevibile. Decifriamo insieme questa decisione dalle conseguenze pratiche rilevanti.
Questa giurisprudenza, sebbene risalente a più di dieci anni fa, rimane di grande attualità per tutti gli attori della locazione commerciale. Proprietari, conduttori, ma anche professionisti immobiliari: questa sentenza vi riguarda direttamente, poiché ricorda l'assoluta esigenza di padronanza procedurale in questo contenzioso molto tecnico.
I fatti: una storia che accade ogni giorno
La vicenda trae origine da una classica locazione commerciale. Una società civile immobiliare (SCI), proprietaria dei muri, concede in locazione un locale ad uso commerciale a una società che gestisce un'attività. Il disaccordo riguarda l'importo del canone. La SCI desidera aumentare il canone e adisce il giudice dell'urgenza – una procedura d'urgenza – per ottenere una provvisionale. Ma il giudice dell'urgenza si dichiara incompetente e rinvia la causa al giudice dei canoni commerciali, unico competente a fissare il canone di una locazione commerciale rinnovata o revisionata.
Il fascicolo viene quindi trasmesso al tribunale di grande istanza di Narbona, dove ha sede questo giudice specializzato. Ma ecco: le parti continuano il giudizio come se si trattasse di una semplice prosecuzione. Non depositano nuove memorie secondo la procedura specifica del giudice dei canoni. Tuttavia, questa procedura, prevista dagli articoli R. 145-23 e seguenti del Codice del commercio, impone fasi precise: notifica di una memoria all'altra parte, termine di un mese prima di adire il giudice, quindi deposito in cancelleria.
Il giudice dei canoni commerciali emette comunque due decisioni, il 29 marzo 2005 e il 4 settembre 2008, fissando il canone. Ma la società conduttrice contesta la regolarità della procedura. Secondo lei, l'adozione del giudice è irregolare perché le memorie non sono state notificate conformemente ai testi. La corte d'appello le dà ragione e annulla entrambe le sentenze. La SCI propone allora ricorso in cassazione, sperando di salvare la procedura.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione rigetta il ricorso. Approva il ragionamento della corte d'appello che aveva annullato la procedura. I magistrati ricordano un principio fondamentale: «il giudice dei canoni non può essere adito, a pena di irricevibilità, prima della scadenza di un termine di un mese dalla notifica di una prima memoria, spetta alle parti, rinviate dinanzi a questo giudice dopo una decisione di incompetenza, procedere alla notifica di memorie e, in mancanza, la procedura è irregolare».
In altre parole, il rinvio da parte del giudice dell'urgenza non è una semplice «trasmissione del fascicolo». Esso opera una vera rottura procedurale. Si fa tabula rasa del passato: il giudizio dinanzi al giudice dei canoni commerciali è considerato come un nuovo giudizio, soggetto alle proprie regole imperative. L'articolo R. 145-28 del Codice del commercio (che condiziona la ricevibilità dell'adozione alla notifica preventiva di una memoria) si applica pienamente. Non importa che le parti abbiano già scambiato conclusioni dinanzi al giudice dell'urgenza.
La Corte indica che non vi è «continuità» tra la procedura d'urgenza e quella di merito dinanzi al giudice dei canoni. Perché tanta rigidità? Perché la procedura speciale di fissazione dei canoni commerciali è concepita per favorire il dialogo e la conciliazione prima di qualsiasi decisione giudiziaria. La memoria notificata costituisce una messa in mora formalizzata, obbligando l'altra parte a prendere posizione. Se non risponde, rischia di vedere il giudice decidere sulla base della sola memoria dell'avversario.
Questa soluzione non è una sorpresa: si inserisce in una giurisprudenza costante (Cass. 3a civ., 12 giugno 2002, n. 00-18.992). Confermando la nullità delle decisioni, l'alta giurisdizione ricorda che le regole procedurali non sono semplici formalità. Esse proteggono i diritti della difesa e garantiscono la parità delle armi. La SCI, sebbene proprietaria, ha perso diversi anni di procedura per aver trascurato un atto così semplice come l'invio di una raccomandata.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per il proprietario locatore: State pensando a una revisione del canone per il vostro locale commerciale situato sul Boulevard Haussmann a Parigi? Se il giudice dell'urgenza vi rinvia al giudice dei canoni, non credete che la causa sia «in corso». Dovete assolutamente far notificare una memoria al vostro conduttore esponendo le vostre pretese, quindi attendere almeno un mese prima di adire ufficialmente il giudice. Una dimenticanza e l'intera procedura rischia di essere annullata.
Per il conduttore commerciale: Contestate un aumento improvviso del canone deciso dal vostro locatore. Se quest'ultimo adisce il giudice dei canoni senza rispettare la procedura di notifica, avete un mo
