Decisione di riferimento : cc • N° 71-14.648 • 1973-02-14 • Consulta la decisione →
Immaginate un attimo: siete proprietari di un locale commerciale a Vitré, affittato a un artigiano da quindici anni. Il contratto di locazione scade, date disdetta per vendere il vostro bene. Il conduttore, che ha diritto a un'indennità di esodo (una somma versata dal proprietario per compensare la perdita della sua azienda), decide di rimanere nei locali in attesa di essere pagato, come la legge gli consente. Ma durante questo periodo di attesa, il conduttore non paga più l'affitto. Cosa fare? Potete risolvere il contratto per mancato pagamento? E se sì, il conduttore perde il diritto all'indennità di esodo?
È proprio questa la domanda a cui la Corte di Cassazione ha risposto con una sentenza del 14 febbraio 1973 (n° 71-14.648). Una decisione che, sebbene vecchia di oltre cinquant'anni, rimane un riferimento assoluto per migliaia di controversie ogni anno, da Redon a Marsiglia. In breve: il conduttore che si trattiene nei locali dopo la disdetta è ancora vincolato dalle clausole del contratto, inclusa la clausola risolutiva (quella che consente di porre fine automaticamente al contratto in caso di inadempimento, come il mancato pagamento dei canoni). Se il proprietario attiva questa clausola, il conduttore non solo perde il diritto di rimanere nei locali, ma anche il diritto all'indennità di esodo.
In altre parole, il diritto di rimanere fino al pagamento dell'indennità non è un lasciapassare. Il conduttore deve continuare a rispettare il contratto, pena la perdita di tutto. Quello che pochi sanno è che questa regola si applica anche in caso di risoluzione giudiziale del contratto antecedente alla determinazione dell'indennità. Analisi completa.
I fatti: una storia come ne capitano ogni giorno
Il Sig. X è proprietario di un locale commerciale situato a Vitré. Ha concesso in locazione un locale al Sig. Y, commerciante, per esercitarvi un negozio di abbigliamento. Il contratto, della durata di nove anni, scade nel 1968. Conformemente alla normativa sulle locazioni commerciali (decreto del 30 settembre 1953, articolo 20), il Sig. X dà disdetta al suo conduttore. Ma il Sig. Y, ritenendo di avere diritto a un'indennità di esodo, decide di rimanere nei locali in attesa che tale indennità venga determinata e pagata dal proprietario. È un suo diritto.
Ma ecco: durante questo periodo di permanenza, il Sig. Y smette di pagare i canoni. Il Sig. X gli ricorda la clausola risolutiva del contratto, che prevede che in mancanza di pagamento di una singola rata di affitto, il contratto si risolverà di diritto un mese dopo un'intimazione di pagamento rimasta infruttuosa. Il Sig. X notifica un'intimazione, poi, di fronte all'assenza di regolarizzazione, adisce il tribunale per far constatare l'avveramento della clausola risolutiva. Il tribunale di primo grado gli dà ragione: la clausola risolutiva ha operato e il contratto è risolto. Il Sig. Y viene condannato a lasciare i locali e perde il diritto all'indennità di esodo, poiché la risoluzione è pronunciata per sua colpa.
Il Sig. Y propone appello. La corte d'appello di Rennes conferma la sentenza nel 1971. Il Sig. Y ricorre allora in Cassazione. Il suo argomento principale? L'articolo 20 del decreto del 1953 consente al conduttore di rimanere nei locali fino al pagamento dell'indennità di esodo. Durante questo periodo, il contratto è prorogato, ma la clausola risolutiva non può più applicarsi, poiché il contratto è già scaduto. Secondo lui, la risoluzione del contratto per mancato pagamento dei canoni durante il periodo di permanenza non può fargli perdere il diritto all'indennità, poiché tale diritto nasce dalla disdetta, non dal contratto stesso.
Ma la Corte di Cassazione non segue questo ragionamento. Con una sentenza del 14 febbraio 1973, rigetta il ricorso. Afferma che «quando il titolare di una locazione commerciale si trova nei locali fino al pagamento dell'indennità di esodo, conformemente all'articolo 20 del decreto del 30 settembre 1953, egli si trattiene alle clausole e condizioni del contratto scaduto. Il proprietario può quindi, durante questo periodo, avvalersi di una clausola risolutiva che fa perdere al conduttore il suo diritto all'indennità di esodo.» In breve, la permanenza non è un nuovo contratto, ma una semplice proroga del contratto precedente, con tutte le sue clausole, inclusa la clausola risolutiva.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Per comprendere questa sentenza, occorre innanzitutto ricordare il quadro normativo. L'articolo 20 del decreto del 30 settembre 1953 (oggi codificato nell'articolo L145-28 del Codice del commercio) dispone che il conduttore commerciale escluso ha diritto a un'indennità di esodo se dimostra un pregiudizio. Può rimanere nei locali fino al pagamento di tale indennità. Ma il testo precisa anche che «la permanenza nei locali non ha l'effetto di rinnovare il contratto; essa termina con il pagamento dell'indennità». Il locatore può quindi chiedere al giudice di determinare l'indennità e il conduttore deve pagare un canone (spesso lo stesso del precedente) durante questo periodo.
Nella causa decisa, il conduttore sosteneva che, poiché il contratto era scaduto, la clausola risolutiva non poteva più operare. Una clausola risolutiva è una stipulazione contrattuale che prevede la risoluzione automatica del contratto in caso di inadempimento da parte del conduttore di determinati obblighi (mancato pagamento dei canoni, difetto di assicurazione, sublocazione non autorizzata, ecc.). In linea di principio, può essere invocata solo finché il contratto è in corso. Ora, qui il contratto era terminato per effetto della disdetta.
Ma la Corte di Cassazione risponde che il conduttore che si trattiene «alle clausole e condizioni del contratto scaduto» rimane soggetto all'intero contratto, inclusa la clausola risolutiva. Perché? Perché la permanenza non è una situazione di diritto nuovo, ma una semplice proroga del contratto originario,
