Decisione di riferimento : cc • N° 10-13.898 • 2011-03-23 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un locale commerciale a Montauban, place Nationale. Date congedo al vostro locatario per riprendere i locali. Il locatario contesta e si avvia una procedura che dura anni. Alla fine, il giudice riconosce il suo diritto a un'indennità di esodo (la somma dovuta dal locatore per compensare la perdita dell'avviamento commerciale). Ma dovete anche pagare un'indennità di occupazione (il canone maggiorato che il locatario vi deve finché rimane nei locali dopo il congedo). Da quando inizia a decorrere il termine per richiedere questa indennità di occupazione?
A questa domanda risponde la Corte di cassazione con una sentenza del 23 marzo 2011 (n° 10-13.898). Essa afferma che il termine di prescrizione dell'azione per il pagamento dell'indennità di occupazione non può iniziare a decorrere prima del giorno in cui il diritto del locatario a un'indennità di esodo è definitivamente riconosciuto. In altre parole, finché il locatore contesta tale diritto, il locatario non è obbligato a richiedere l'indennità di occupazione a pena di decadenza.
Quello che pochi sanno è che questa regola protegge il locatario da una prescrizione troppo rapida, ma può anche mettere in trappola il proprietario che trascura di far riconoscere il diritto all'indennità di esodo. Analizziamo insieme questa decisione, i fatti, il ragionamento e le conseguenze pratiche.
I fatti: una storia che capita ogni giorno
Il signor Dupont, proprietario di un locale commerciale a Beaumont-de-Lomagne, dà congedo alla sua locataria, la società Actua Immobilier, per vendere l'immobile. La locataria contesta il congedo e cita in giudizio il locatore per far riconoscere il suo diritto a un'indennità di esodo e ottenerne il pagamento. La procedura segue il suo corso: il 10 ottobre 2002, il locatore deposita delle conclusioni con le quali accetta il principio di un'indennità di esodo. La locataria, dal canto suo, chiede allora il pagamento di un'indennità di occupazione per il periodo successivo al congedo.
Il tribunale di grande istanza di Montauban, e poi la corte d'appello di Tolosa, sono aditi. La questione centrale: il termine di prescrizione (allora 5 anni) per richiedere l'indennità di occupazione è iniziato a decorrere dal congedo, o solo dal giorno in cui il locatore ha riconosciuto il diritto all'indennità di esodo?
I giudici di merito hanno ritenuto che il termine decorresse dal congedo, e che quindi la domanda di indennità di occupazione fosse prescritta. Ma la locataria ricorre in cassazione. La Corte di cassazione cassa la sentenza d'appello: ritiene che il termine non possa decorrere prima del riconoscimento definitivo del diritto all'indennità di esodo. Nel caso di specie, il locatore ha riconosciuto tale diritto il 10 ottobre 2002, e la domanda di indennità di occupazione è stata proposta entro i 5 anni, quindi è ricevibile.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione si basa sull'articolo L. 145-28 del Codice del commercio (il testo che disciplina l'indennità di esodo del locatario commerciale) e sull'articolo 2224 del Codice civile (che fissa il termine di prescrizione a 5 anni per le azioni personali o mobiliari). Ricorda che l'indennità di occupazione è il corrispettivo dell'occupazione dei locali dopo il congedo, ed è dovuta finché il locatario non ha percepito la sua indennità di esodo. Ma il punto di partenza del termine per richiedere tale indennità di occupazione non è la data del congedo, perché in quel momento il diritto all'indennità di esodo non è ancora certo.
In chiaro, il locatario non può agire per il pagamento dell'indennità di occupazione finché non è sicuro di ottenere un'indennità di esodo. Ora, finché il locatore contesta tale diritto, il locatario è nell'incertezza. Solo quando il diritto all'indennità di esodo è definitivamente riconosciuto (con una sentenza passata in giudicato, o con un accordo delle parti) il locatario può richiedere l'indennità di occupazione. È a questa data che il termine di prescrizione inizia a decorrere.
Attenzione però: il riconoscimento del diritto all'indennità di esodo può risultare da una semplice accettazione del locatore nelle sue conclusioni, come nel caso di specie. Ma è necessario che tale riconoscimento sia chiaro e non equivoco. Nella mia pratica, ho incontrato fascicoli in cui il locatore accettava il principio ma contestava l'importo, il che è sufficiente a far decorrere il termine.
Questa sentenza conferma una giurisprudenza anteriore (Civ. 3e, 18 maggio 2005, n° 04-10.233) e la estende. Si tratta di una soluzione protettiva per il locatario, ma che impone al locatore una vigilanza: se riconosce troppo presto il diritto all'indennità di esodo, fa decorrere il termine di prescrizione dell'indennità di occupazione a suo danno.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per il locatario commerciale: Potete richiedere l'indennità di occupazione per tutto il periodo successivo al congedo, anche se sono trascorsi diversi anni, purché il diritto all'indennità di esodo non sia stato riconosciuto. Esempio: a Beaumont-de-Lomagne, un locatario ha ricevuto congedo nel 2015, il locatore ha contestato il diritto all'indennità fino al 2020 (data di una sentenza). Potrà richiedere l'indennità di occupazione dal 2015 al 2020, senza rischio di prescrizione, a condizione di agire entro i 5 anni dal riconoscimento definitivo.
Per il proprietario locatore: Attenzione! Se riconoscete il diritto all'indennità di esodo nelle vostre conclusioni, aprite una finestra di 5 anni al locatario per richiedere l'indennità di occupazione. Meglio quindi contestare il principio fino alla fine se ritenete che il locatario non ne abbia diritto. Altrimenti, rischiate di dover pagare un'indennità di occupazione per un lungo periodo, con interessi.
