参考判决： cc • N° 71-14.648 • 1973-02-14 • 查看判决 →
想象一下：您是Vitré一处商业场所的业主，租给一位工匠已有十五年。租约到期，您为出售房产而发出退租通知。承租人有权获得搬迁补偿金（由业主支付的款项，以弥补其商誉损失），决定在收到付款前继续占用房屋，这是法律允许的。但在此期间，承租人不再支付租金。该怎么办？您能否因不付租金而解除租约？如果可以，承租人是否会失去获得搬迁补偿金的权利？
这正是法国最高法院在1973年2月14日判决（编号71-14.648）中回答的问题。尽管已过去五十多年，这项判决仍然是每年从Redon到Marseille数千起纠纷的绝对参考。简而言之：承租人在退租后继续占用房屋，仍受租约条款的约束，包括解约条款（该条款允许在发生违约行为时自动终止租约，例如不付租金）。如果业主激活该条款，承租人不仅失去继续占用的权利，也失去获得搬迁补偿金的权利。
换句话说，等待补偿金期间继续占用的权利并非空白支票。承租人必须继续遵守租约，否则将失去一切。很少有人知道，这一规则也适用于确定补偿金之前租约被司法解除的情况。全面解读。
事实：每天都会发生的故事
M. X是Vitré一处商业场所的业主。他将一处房屋出租给商人M. Y，用于经营服装店。租期为九年，于1968年到期。根据商业租约法规（1953年9月30日法令第20条），M. X向承租人发出退租通知。但M. Y认为自己有权获得搬迁补偿金，决定在补偿金确定并由业主支付前继续占用房屋。这是他的权利。
但问题在于：在继续占用期间，M. Y停止支付租金。M. X援引租约中的解约条款，该条款规定，若未支付任何一期租金，则在发出催缴通知后一个月内仍未支付的情况下，租约自动解除。M. X发出催缴通知，随后因未获履行而向法院请求确认解约条款生效。一审法院支持其请求：解约条款生效，租约解除。M. Y被责令搬离，并失去获得搬迁补偿金的权利，因为解除租约的责任在于他。
M. Y提出上诉。雷恩上诉法院于1971年维持原判。M. Y随后向最高法院提起上诉。他的主要论点是：1953年法令第20条允许承租人在搬迁补偿金支付前继续占用房屋。在此期间，租约延续，但解约条款不再适用，因为租约已经到期。他认为，在继续占用期间因不付租金而解除租约，不应导致其丧失补偿金权利，因为该权利源于退租通知，而非租约本身。
但最高法院并未采纳这一推理。在1973年2月14日的判决中，它驳回了上诉。最高法院指出：“当商业租约的持有人根据1953年9月30日法令第20条，在搬迁补偿金支付前继续占用房屋时，他必须遵守已到期租约的条款和条件。因此，业主在此期间可以援引解约条款，该条款将使承租人失去获得搬迁补偿金的权利。”简而言之，继续占用并非新租约，而是旧租约的简单延续，包含所有条款，包括解约条款。
法院的推理——详细解析
要理解这一判决，首先需要回顾法律框架。1953年9月30日法令第20条（现编入《商法典》第L145-28条）规定，被驱逐的商业承租人如能证明遭受损失，有权获得搬迁补偿金。他可以继续占用房屋，直至补偿金支付。但该条款也明确“继续占用并不延长租约；它于补偿金支付时终止”。因此，出租人可以请求法官确定补偿金，而承租人在此期间必须支付租金（通常与旧租金相同）。
在本案中，承租人主张，由于租约已到期，解约条款不再适用。解约条款是合同约定，规定在承租人未履行某些义务（如不付租金、未投保、未经授权转租等）时自动解除租约。原则上，只有在租约有效期间才能援引该条款。而此处，租约因退租通知而终止。
但最高法院回应称，承租人“根据已到期租约的条款和条件”继续占用，仍受整个合同的约束，包括解约条款。为什么？因为继续占用并非新的法律状态，而是原始租约的简单延长，享有相同的权利和义务。如果承租人能够无视解约条款，将造成出租人（无法提高租金或改变费用）与承租人（可以停止付款而不受惩罚）之间的不平等。立法者的意图是保护承租人，而非为其违约行为提供盾牌。
法官补充道，因承租人过错而解除租约，剥夺了其获得搬迁补偿金的权利。逻辑是：补偿金支付给无过错被驱逐的承租人。如果是承租人自身的过错（不付租金）导致租约终止，则不再属于法律意义上的驱逐，而是因不履行而解除。因果关系明确：解除租约导致补偿金权利丧失。
这一判决是对先前判例的确认。它并未创新，但澄清了一个常被误解的观点：继续占用并非绝对权利，而是以遵守租约条款为条件。在我的实践中，我曾遇到一些案件，承租人在等待补偿金期间认为可以停止支付租金，以为受到第20条的保护。但正如本案所示，这是严重的错误。
对您的实际影响
如果您是出租人业主：您可以松一口气。如果您的承租人在退租后继续占用并停止付款，您有权激活解约条款。请通过执法员发出催缴通知，如果承租人未在一个月内付款，则解除自动生效。后果：承租人必须搬离，并失去搬迁补偿金权利。具体例子：在Redon，一位商业场所业主每月租金1,200欧元，承租人停止付款六个月。因此，他欠付租金7,200欧元，加上潜在的搬迁补偿金（通常等于商誉价值，例如30,000欧元）。通过解约条款解除租约，业主节省了补偿金，并可索要欠付租金。
如果您是商业承租人：注意！在继续占用期间，您绝不能停止支付租金。即使您认为搬迁补偿金过低或业主延迟支付，也请继续按约定日期支付租金。如果不这样做，您将面临失去商誉（通过驱逐）和本应补偿损失的补偿金的风险。建议：如果您对补偿金金额有异议，请将租金提存至Caisse des dépôts，或请求法官减少租金，但不要单方面停止支付。
如果您是商誉购买者：请核实卖方是否处于退租后的继续占用期。要求其提供直至出售日期的租金支付证明。否则，您可能继承与业主的纠纷，业主可能因欠租而解除租约，使您失去租约权利。
如果您是共有人：解约条款也可适用于由共有人联合会授予的商业租约。请确保承租人在继续占用期间履行其义务。
避免此类纠纷的四条建议
- 在继续占用期间切勿停止支付租金。即使您对搬迁补偿金有异议，也请继续支付租金（或法官确定的租金）。如遇困难，向法院申请付款宽限期，但不要逃避。
- 请执法员记录承租人的违约行为。如果您是业主且承租人停止付款，不要等待。在第一次欠租时即发出催缴通知。解约条款迅速生效：催缴后一个月内未付款，解除即生效。
- 友好协商达成协议。在启动诉讼程序前，尝试与承租人达成谅解：分期支付欠付租金、友好确定搬迁补偿金等。这将避免律师费和多年诉讼。
- 在发出退租通知后立即咨询专业律师。商业租约法复杂。律师将帮助您起草退租通知、计算搬迁补偿金并管理继续占用期。在Vitré或Redon，请随时寻求建议。
深入探讨：相关判例和演变
1973年2月14日判决的解决方案已多次得到确认。例如，在最高法院1992年6月10日的判决（编号90-18.765）中，法官重申解约条款可在继续占用期间生效，即使承租人已通过紧急审理令被驱逐。另一个例子：在2008年7月8日的判决（编号07-15.632）中，最高法院明确，继续占用期间因欠付租金而解除租约导致搬迁补偿金权利丧失，即使承租人已获得确定补偿金金额的判决。但请注意：如果解除原因是欠付租金以外的其他原因（例如违反租约中关于场所用途的条款），承租人可能保留补偿金权利。一切取决于违约的严重程度。
因此，法院的趋势是保护业主在租约到期后仍执行租约条款的权利。这意味着承租人不应将继续占用期视为免费期或无法纪期。反之，业主不得滥用解约条款以琐碎理由：如果违约情节轻微（例如因特殊情况延迟几天付款），法官可以排除该条款。
关键点总结
常见问题解答：
问：在等待搬迁补偿金期间，我能否不付租金而继续占用？
答：不能。您必须按照已到期租约的条件继续支付租金。否则，业主可以激活解约条款，使您失去补偿金权利。
问：如果我的业主不支付搬迁补偿金，我该怎么办？
答：您可以向紧急审理法官申请预付款（分期付款），或请求实体法官确定补偿金。但在此期间，请继续支付租金。
问：解约条款是否也适用于租约的司法解除？
答：是的，如本案所示。如果法官因承租人过错而解除租约，其效果与解约条款相同。
问：如果我在收到补偿金前自愿搬离，是否会失去补偿金权利？
答：是的，如果您自愿搬离，您放弃了继续占用的权利，从而也放弃了补偿金，除非您与业主达成协议。
问：行动时效是多久？
答：对于业主，应在第一次欠租时立即发出催缴通知。对于承租人，对补偿金金额提出异议的时效为自退租通知起两年（《商法典》第L145-58条）。
检查清单：如果您是继续占用期的承租人，应做事项
- 继续按期支付租金。
- 保留付款凭证。
- 如对补偿金有异议，在两年时效届满前向法院提起诉讼。
- 未经律师意见，不要签署任何书面承诺。
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