Referenzentscheidung: cc • Nr. 20-14.423 • 2021-12-15 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich einen Händler in Vallauris vor, der all seine Ersparnisse in die Eröffnung eines Töpferladens im Erdgeschoss einer belebten Straße investiert hat. Er schließt einen Geschäftsraummietvertrag (Mietvertrag für Räumlichkeiten, die für eine gewerbliche Tätigkeit bestimmt sind) mit einem Vermieter ab, vertrauend auf die Lage. Doch einige Monate später bleiben die Kunden aus: Das Viertel hat sich verschlechtert, Bauarbeiten blockieren den Zugang, und das nahe gelegene Einkaufszentrum zieht die gesamte Kundschaft an. Kann der Händler sich an seinen Vermieter wenden, um eine Mietminderung oder Schadensersatz zu erhalten?
Genau diese Frage stellte sich in einem Fall, den der Kassationsgerichtshof am 15. Dezember 2021 entschied. Die Mieterin einer Gewerbeeinheit im ersten Stock des Einkaufszentrums Millénaire in Aubervilliers verlangte die Auflösung des Mietvertrags zu Lasten des Vermieters mit der Begründung, dieser habe nicht für die „Geschäftstauglichkeit“ der Räumlichkeiten gesorgt – also die Fähigkeit des Ortes, ausreichend Kunden anzuziehen, um einen rentablen Betrieb zu ermöglichen. Doch das höchste französische Gericht entschied: Sofern keine besondere Klausel im Vertrag enthalten ist, hat der Vermieter keine gesetzliche Pflicht, die Geschäftstauglichkeit zu gewährleisten.
Diese Entscheidung, die sich auf Artikel 1719 des Code civil stützt (der den Vermieter verpflichtet, die Mietsache zu übergeben und instand zu halten), erinnert an die Grenzen der Pflichten des Eigentümers. Sie betrifft direkt alle Akteure der Gewerbeimmobilien in den Bezirken Grasse und Antibes. Was also tun, wenn Sie Mieter sind und Ihr Geschäft floppt? Und was riskieren Sie als Eigentümer? Eine Analyse.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Der Fall beginnt im Jahr 2010, als die Gesellschaft AMC (der Mieter) einen Geschäftsraummietvertrag mit der Eigentümergesellschaft des Einkaufszentrums Millénaire in Aubervilliers abschließt. Die gemieteten Räumlichkeiten befinden sich im ersten Stock, einer weniger günstigen Lage als das Erdgeschoss, aber der Mieter hofft, dass die allgemeine Belebung des Zentrums Kunden anziehen wird. Der Vertrag enthält eine Klausel zur „guten Geschäftstauglichkeit“? Nein. Genau darin liegt das Problem.
Sehr schnell treten Schwierigkeiten auf. Der Mieter stellt fest, dass die Kundenfrequenz im Zentrum unzureichend ist, dass Renovierungsarbeiten an den Gemeinschaftsflächen unterbleiben und der Vermieter nichts unternimmt, um ergänzende Geschäfte anzuziehen. Nach Ansicht des Mieters habe der Vermieter sogar den Zustand des Zentrums verfallen lassen. Die Gesellschaft AMC verklagt daraufhin den Eigentümer auf Auflösung des Mietvertrags (Vertragsaufhebung) zu Lasten des Vermieters sowie auf Schadensersatz.
Gibt das Handelsgericht dem Mieter in erster Instanz recht? Nein. Das Berufungsgericht Paris weist in einem Urteil vom 14. Januar 2020 die Anträge des Mieters zurück. Es ist der Ansicht, der Vermieter habe die Räumlichkeiten vertragsgemäß übergeben (Gewerberäume im ersten Stock) und keine besondere Klausel habe ihn verpflichtet, für die Geschäftstauglichkeit zu sorgen. Der Mieter legt Kassation ein.
Vor dem Kassationsgerichtshof macht der Mieter geltend, der Vermieter habe seine Pflicht verletzt, die Mietsache in einem Zustand zu erhalten, der dem vereinbarten Gebrauch dient, und die Geschäftstauglichkeit sei integraler Bestandteil dieser Pflicht. Er beruft sich auch auf die Übergabepflicht (Art. 1719 Code civil). Doch der Kassationsgerichtshof weist die Kassation in einem sehr klaren Urteil vom 15. Dezember 2021 zurück und bestätigt das Berufungsurteil. Er stellt klar, dass Artikel 1719 den Vermieter mangels besonderer Vereinbarung nicht verpflichtet, für die Geschäftstauglichkeit der Räumlichkeiten zu sorgen. Mit anderen Worten: Der Eigentümer ist nicht der Garant für den geschäftlichen Erfolg seines Mieters.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Um diese Entscheidung zu verstehen, muss man auf die Gesetzestexte zurückkommen. Artikel 1719 des Code civil bestimmt: „Der Vermieter ist von Natur des Vertrags her und ohne dass es einer besonderen Vereinbarung bedarf, verpflichtet, dem Mieter die Mietsache zu übergeben und diese Sache in einem Zustand zu erhalten, der dem Zweck, für den sie vermietet wurde, dient.“ Der Kassationsgerichtshof legt diese Pflicht eng aus: Der Vermieter muss Räumlichkeiten bereitstellen, die ihrem Zweck entsprechen (z. B. Gewerberäume mit Zugang, Strom usw.), aber er muss nicht garantieren, dass diese Räumlichkeiten Umsatz generieren.
Die Geschäftstauglichkeit, d. h. die kommerzielle Attraktivität des Ortes (Kundenfrequenz, Umfeld, Konkurrenz usw.), ist nicht Teil der gesetzlichen Pflicht des Vermieters. Sie kann jedoch durch eine ausdrückliche Klausel im Mietvertrag vereinbart werden, wie etwa eine Klausel zur „guten Geschäftstauglichkeit“ oder eine Bemühungsklausel des Vermieters, Kunden anzuziehen. Im vorliegenden Fall enthielt der Vertrag jedoch keine solche Regelung.
Achtung jedoch: Der Kassationsgerichtshof sagt nicht, dass der Vermieter alles tun darf. Er stellt klar, dass der Vermieter die Räumlichkeiten und die Gemeinschaftsflächen instand halten und keine Fehler begehen darf, die den Betrieb beeinträchtigen (wie übermäßige Bauarbeiten oder Belästigungen). Solange die Räumlichkeiten jedoch ihrem Zweck entsprechen, trägt der Mieter das unternehmerische Risiko.
