Entscheidungsreferenz: cc • N° 07-12.277 • 2008-05-28 • Entscheidung einsehen →
Sie sind im gesetzlichen Güterstand der Errungenschaftsgemeinschaft verheiratet und betreiben mit Ihrem Ehepartner ein Geschäft in Saint-Herblain. Der Mietvertrag läuft allein auf den Namen Ihres Ehemanns. Eines Tages kündigt der Vermieter, und Sie stellen fest, dass Sie nicht als Mieterin gelten. Ungerecht? Dennoch hat der Kassationshof 2008 genau so entschieden. Was ist passiert?
Die Frage ist entscheidend für Tausende von Paaren, die ein Unternehmen betreiben: Macht das Miteigentum am Geschäftsbetrieb automatisch beide Ehegatten zu Mitmietern des Gewerbemietvertrags? Die Antwort lautet nein, es sei denn, der Mietvertrag wurde beiden gewährt oder spätere Handlungen belegen dies. Diese oft unbekannte Entscheidung kann im Falle einer Scheidung, eines Todesfalls oder eines Rechtsstreits mit dem Vermieter schwerwiegende Folgen haben.
In diesem Artikel werde ich Ihnen die Geschichte hinter diesem Urteil erzählen, die Argumentation der Richter analysieren und Ihnen vor allem die Schlüssel geben, um eine heikle Situation zu vermeiden. Denn in Orvault wie anderswo gilt: Vorbeugen ist besser als heilen.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr X und Frau X sind im gesetzlichen Güterstand der Errungenschaftsgemeinschaft verheiratet. 1990 unterschreibt Herr X allein einen Gewerbemietvertrag für eine Ladenfläche in Saint-Herblain, in der er eine Bäckerei betreibt. Die Jahre vergehen, das Geschäft floriert, und Frau X arbeitet mit ihrem Mann. Der Geschäftsbetrieb wird in die Errungenschaftsgemeinschaft erworben, aber der Mietvertrag bleibt allein auf den Namen von Herrn X.
2002 kündigt der Vermieter Herrn X, um die Räumlichkeiten zu verkaufen. Frau X, die sich als Mitmieterin aufgrund des Miteigentums am Geschäftsbetrieb betrachtet, weigert sich, die Räume zu verlassen, und verklagt den Vermieter auf Anerkennung ihrer Rechte. Sie argumentiert, dass der Mietvertrag untrennbar mit dem Geschäftsbetrieb verbunden sei und die Errungenschaftsgemeinschaft als Eigentümerin des Geschäftsbetriebs auch Mieterin sei.
Das Tribunal de grande instance von Nantes gibt ihr in erster Instanz recht. Das Berufungsgericht von Rennes hebt dieses Urteil jedoch 2006 auf und entscheidet, dass Frau X nicht Mitmieterin ist. Revision: Der Kassationshof weist die Revision zurück und bestätigt das Berufungsurteil. Frau X verliert endgültig ihr Mietrecht.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationshof stützt sich auf Artikel 1832 des Code civil (der die Gesellschaft definiert) und auf die Grundsätze des Gewerbemietrechts. Er stellt klar, dass der Gewerbemietvertrag ein persönliches Recht ist, das vom Geschäftsbetrieb zu unterscheiden ist. Das Miteigentum am Geschäftsbetrieb führt nicht automatisch zur Mitmieterstellung, es sei denn, der Mietvertrag wurde beiden Ehegatten gewährt oder spätere Handlungen (wie eine Mietvertragsübertragung) belegen dies. Im vorliegenden Fall nannte der Mietvertrag nur Herrn X, und keine Handlung hatte diese Situation geändert.
Die Richter weisen das Argument von Frau X zurück, der Mietvertrag sei ein Nebenrecht des Geschäftsbetriebs. Sie präzisieren: Wenn der Geschäftsbetrieb auch gemeinschaftliches Vermögen ist, bleibt der Mietvertrag ein persönlicher Vertrag. Die Errungenschaftsgemeinschaft kann Rechte am Geschäftsbetrieb haben, aber nicht am Mietvertrag selbst. Dies ist eine Bestätigung der ständigen Rechtsprechung: Der Kassationshof hatte bereits 2003 in diesem Sinne entschieden (Civ. 3e, 19. November 2003, Nr. 02-15.648).
Was bleibt? Der Mietvertrag ist ein Vertrag, der den benannten Mieter und den Vermieter bindet. Damit ein Ehegatte Mitmieter wird, ist eine ausdrückliche Willensäußerung des Vermieters erforderlich (Unterzeichnung des Mietvertrags, Nachtrag oder Mietvertragsübertragung mit Zustimmung des Vermieters). Die bloße gemeinsame Nutzung reicht nicht aus.
Was das für Sie konkret bedeutet
Wenn Sie Eigentümer-Vermieter sind: Sie können einem Ehegatten allein kündigen, ohne sich um den anderen zu kümmern, sofern der Mietvertrag nur diesen nennt. Aber Vorsicht: Wenn Sie Mietzahlungen des anderen Ehegatten akzeptiert oder mit ihm korrespondiert haben, könnte dies als stillschweigende Anerkennung ausgelegt werden. Konkretes Beispiel: In Orvault kündigte ein Vermieter nur Herrn Y, obwohl Frau Y seit 10 Jahren die Miete zahlte. Das Gericht sah darin eine Novation (Schuldnerwechsel) und erkannte Frau Y als Mitmieterin an. Seien Sie also in Ihren Handlungen konsequent.
Wenn Sie als Paar ein Geschäft betreiben und Mieter sind: Vernachlässigen Sie den Mietvertrag nicht. Wenn Sie zusammenarbeiten, verlangen Sie, dass beide den Mietvertrag unterschreiben oder zumindest einen Nachtrag. Andernfalls kann der nicht unterzeichnende Ehegatte im Falle einer Scheidung, eines Todesfalls oder eines Rechtsstreits ohne Rechte an den Räumlichkeiten dastehen. Stellen Sie sich einen Geschäftsbetrieb in Nantes im Wert von 200.000 € vor: Wenn der Mietvertrag verloren geht, verliert der Geschäftsbetrieb seinen gesamten Wert. Der Verlust kann total sein.
Wenn Sie einen Geschäftsbetrieb erwerben: Überprüfen Sie immer, wer die Mieter des Mietvertrags sind. Wenn der Verkäufer verheiratet ist, stellen Sie sicher, dass der Mietvertrag auf beide Namen läuft oder eine Mietvertragsübertragung erfolgt ist. Ein Notar oder Fachanwalt kann Ihnen helfen.
Vier Tipps, um solche Streitigkeiten zu vermeiden
- Lassen Sie den Mietvertrag von beiden Ehegatten unterschreiben: Bestehen Sie bei Abschluss des Mietvertrags darauf, dass Ihr Ehepartner Mitmieter wird. Das ist die einzige absolute Sicherheit.
- Vereinbaren Sie einen Nachtrag, wenn der Mietvertrag einseitig ist: Wenn Sie bereits ansässig sind, bitten Sie den Vermieter um einen Nachtrag, der Ihren Ehepartner als Mitmieter hinzufügt. Der Vermieter kann ablehnen, ist aber oft verhandlungsbereit.
- Bewahren Sie Beweise für die gemeinsame Nutzung auf: Wenn der Vermieter Sie immer als Nutzer betrachtet hat (Mietzahlungen, Korrespondenz), kann das helfen. Aber es ist riskant, da der Richter diesen Beweis möglicherweise nicht anerkennt.
- Konsultieren Sie vor einer Kündigung oder Übertragung einen Anwalt: Ein Fachmann wird Ihre Situation analysieren und Ihnen irreversible Fehler ersparen. In Nantes sehe ich regelmäßig ...
