Congé en appel : un bailleur peut-il changer de fondement en cours de procédure ?

Imaginez : vous êtes propriétaire d'un local commercial à Furiani. Votre locataire ne paie plus son loyer depuis six mois. Vous décidez d'engager une procédure pour résilier le bail et l'expulser. Mais en cours de route, vous réalisez qu'il est préférable de délivrer un congé (acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu'il ne renouvelle pas le bail) avec refus de renouvellement, pour récupérer les lieux sans avoir à justifier d'un motif grave. Problème : le congé est signifié après l'engagement de l'action en résiliation. La question qui taraude chaque propriétaire est simple : peut-on changer de cheval en cours de procédure, et notamment en appel ? Cette décision de la Cour de cassation du 9 juillet 1979 répond oui, à certaines conditions. Décryptons-la ensemble.

Car oui, en droit immobilier, les procédures peuvent s'apparenter à un parcours du combattant. Une erreur de procédure, un mauvais fondement juridique, et c'est des mois, voire des années de perdus. Pourtant, la Cour de cassation fait preuve de pragmatisme dans cet arrêt : elle considère que la demande d'expulsion fondée sur un congé, formulée pour la première fois en appel, est recevable car elle tend aux mêmes fins que la demande initiale en résiliation. Autrement formulé, ce n'est pas un changement de sujet, c'est une variante du même objectif : mettre fin aux rapports locatifs.

Alors, comment cette décision s'applique-t-elle concrètement ? Et surtout, quels sont les pièges à éviter pour un bailleur ou un locataire ? C'est ce que nous allons voir en détail.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. X est propriétaire d'un local commercial à L'Île-Rousse, loué à la société Elbes. Le bail commercial (contrat de location de locaux professionnels soumis au statut des baux commerciaux, qui protège le locataire) arrive à son terme. M. X signifie un congé avec refus de renouvellement à son locataire. Mais la société Elbes ne libère pas les lieux. M. X intente alors une action en justice pour obtenir la résiliation du bail (annulation du contrat pour inexécution des obligations) et l'expulsion de la locataire. En première instance, le tribunal le déboute de sa demande de résiliation, estimant que les conditions n'étaient pas réunies.

M. X fait appel. Mais entre-temps, il a délivré un nouveau congé valable, et demande désormais à la cour d'appel de valider ce congé et d'ordonner l'expulsion de la société Elbes, ainsi que le paiement d'une indemnité d'occupation (somme due par le locataire qui reste dans les lieux sans droit ni titre). La locataire s'oppose, arguant que cette demande est nouvelle en appel, et donc irrecevable. Elle soulève également la prescription (délai au-delà duquel on ne peut plus agir en justice) de l'action en exécution du congé.

Le feuilleton judiciaire rebondit. La cour d'appel donne raison à M. X, estimant que la demande fondée sur le congé n'est pas nouvelle, car elle poursuit le même but que la demande initiale : faire cesser la relation locative et obtenir l'expulsion. La société Elbes se pourvoit en cassation.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation, dans son arrêt du 9 juillet 1979, rejette le pourvoi de la société Elbes. Elle approuve le raisonnement de la cour d'appel : la demande du bailleur, formulée pour la première fois en appel, tendant à l'exécution du congé (c'est-à-dire à l'expulsion et au paiement d'une indemnité d'occupation) a le même objet que la demande initiale en résiliation du bail. Les deux demandes visent à mettre fin aux rapports locatifs et à obtenir l'expulsion du locataire. Par conséquent, la demande n'est pas nouvelle au sens de l'article 564 du Code de procédure civile (qui interdit les demandes nouvelles en appel, sauf exceptions).

La Cour précise également que l'action en exécution du congé se prescrit par deux ans à compter de la signification du congé, et non par le délai de prescription de droit commun. En l'espèce, le bailleur avait agi dans ce délai. Le moyen tiré de la prescription est donc écarté.

Ce raisonnement s'inscrit dans une conception large de la notion de « demande nouvelle ». L'important n'est pas le fondement juridique (résiliation ou congé), mais le résultat concret recherché. Ici, le résultat est identique : faire partir le locataire. La Cour de cassation fait preuve de souplesse pour éviter des formalisme excessif qui contraindrait le bailleur à recommencer toute la procédure.

Notons que cette décision a été rendue sous l'empire des textes antérieurs à la réforme de la prescription en droit des affaires, mais le principe reste d'actualité.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Propriétaire bailleur : Si vous avez engagé une action en résiliation judiciaire du bail (par exemple pour défaut de paiement des loyers), mais qu'en cours de procédure vous délivrez un congé avec refus de renouvellement, vous pouvez, en appel, abandonner la résiliation et demander l'expulsion sur le fondement du congé. Concrètement, cela signifie que vous n'êtes pas obligé de recommencer une nouvelle procédure. Par exemple, un propriétaire à Bastia avait engagé une action en résiliation pour loyers impayés. Le locataire a payé les loyers en cours de procédure, rendant la résiliation difficile à obtenir. Le propriétaire a alors délivré un congé et, en appel, a demandé l'expulsion sur cette base. La cour d'appel l'a accepté, et la Cour de cassation a validé.

Locataire : Méfiance. Cette jurisprudence assouplit les règles pour le bailleur. Vous ne pouvez pas vous retrancher derrière l'irrecevabilité de la demande nouvelle si le but est le même. En pratique, si vous êtes locataire à L'Île-Rousse et que votre bailleur change de fondement en appel, vous devez combattre sur le fond, pas sur la forme. Assurez-vous que le congé est valable (motifs, délais, forme).

Professionnel de l'immobilier (agent, syndic, conseil) : Cette décision vous rappelle l'importance de bien conseiller vos clients sur la stratégie procédurale. Parfois, il est plus opportun de délivrer un congé que de poursuivre une résiliation judiciaire longue et incertaine. Mais il faut agir dans les délais (2 ans pour le congé).

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Conservez une trace écrite de tous les échanges avec votre locataire. Tout courrier recommandé, email, constat d'huissier peut servir de preuve en cas de contestation. Par exemple, si vous délivrez un congé, faites-le par acte d'huissier et conservez l'original.
• Respectez scrupuleusement les délais légaux. Le congé avec refus de renouvellement doit être signifié au moins 6 mois avant la fin du bail, et l'action en exécution du congé se prescrit par 2 ans. Ne laissez pas passer ces dates.
• Avant d'engager une action en résiliation, pesez le pour et le contre. Si le locataire peut régulariser sa situation (payer les loyers impayés), la résiliation risque d'être refusée. Dans ce cas, un congé peut être plus efficace.
• Consultez un avocat spécialisé dès les premiers signes de conflit. Un conseil avisé en amont peut vous éviter de vous engager dans une voie procédurale erronée, et vous faire gagner du temps et de l'argent. À Furiani comme ailleurs, une première consultation permet d'analyser votre situation et de choisir la meilleure stratégie.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision de 1979 s'inscrit dans une lignée constante de la Cour de cassation qui privilégie l'économie des procédures. On retrouve ce même principe dans un arrêt du 13 décembre 2005 (n° 03-19.418) où la Cour a jugé que la demande en paiement de loyers formée en appel n'est pas nouvelle dès lors qu'elle tend aux mêmes fins que la demande initiale en résiliation du bail. De même, un arrêt du 23 mars 2017 (n° 16-13.747) a confirmé qu'une demande d'expulsion fondée sur un commandement de payer (acte sommant le locataire de payer sous peine de résiliation) peut être présentée en appel si elle a le même objet que la demande initiale.

La tendance des tribunaux est donc à la souplesse, mais avec une limite : il ne faut pas que la demande nouvelle soit totalement étrangère à la demande initiale. Par exemple, demander des dommages et intérêts pour un motif différent en appel serait irrecevable. Ainsi, cette jurisprudence donne une certaine marge de manœuvre aux bailleurs, mais elle ne leur permet pas de tout changer en cours de route.

Questions fréquentes

Puis-je, en tant que bailleur, demander en appel l'expulsion pour défaut de paiement alors qu'en première instance je demandais la résiliation pour trouble de jouissance ? Oui, si les deux demandes tendent à mettre fin au bail et à obtenir l'expulsion. Mais attention : si la demande nouvelle repose sur des faits complètement différents, elle pourrait être jugée irrecevable.

Que faire si mon locataire conteste la validité du congé que j'ai délivré ? Vous devez prouver que le congé respecte les conditions de forme (délai, motivation) et de fond (motif réel et sérieux). Si vous êtes en appel, vous pouvez toujours vous appuyer sur cette décision pour soutenir que votre demande d'expulsion est recevable.

Quel est le délai pour agir en exécution d'un congé ? L'action doit être intentée dans les deux ans suivant la signification du congé. Passé ce délai, vous ne pourrez plus demander l'expulsion sur ce fondement.

Un locataire peut-il également changer de demande en appel ? Oui, le même principe s'applique : si la nouvelle demande tend aux mêmes fins que la demande initiale, elle est recevable. Par exemple, un locataire qui demandait en première instance la nullité du congé peut, en appel, demander des dommages et intérêts pour congé abusif, si cela découle des mêmes faits.

Cette jurisprudence est-elle encore applicable aujourd'hui ? Oui, elle n'a pas été remise en cause. Les principes de l'article 564 du Code de procédure civile et de l'identité d'objet restent valables. Cependant, il est toujours prudent de vérifier l'état du droit au moment de votre procédure, car des réformes peuvent intervenir.

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