Décision de référence : cc • N° 76-14.590 • 1979-07-09 • Consulter la décision →
Imaginez : vous êtes propriétaire d'un local commercial à Furiani. Votre locataire ne paie plus son loyer depuis six mois. Vous décidez d'engager une procédure pour résilier le bail et l'expulser. Mais en cours de route, vous réalisez qu'il est préférable de délivrer un congé (acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu'il ne renouvelle pas le bail) avec refus de renouvellement, pour récupérer les lieux sans avoir à justifier d'un motif grave. Problème : le congé est signifié après l'engagement de l'action en résiliation. La question qui taraude chaque propriétaire est simple : peut-on changer de cheval en cours de procédure, et notamment en appel ? Cette décision de la Cour de cassation du 9 juillet 1979 répond oui, à certaines conditions. Décryptons-la ensemble.
Car oui, en droit immobilier, les procédures peuvent s'apparenter à un parcours du combattant. Une erreur de procédure, un mauvais fondement juridique, et c'est des mois, voire des années de perdus. Pourtant, la Cour de cassation fait preuve de pragmatisme dans cet arrêt : elle considère que la demande d'expulsion fondée sur un congé, formulée pour la première fois en appel, est recevable car elle tend aux mêmes fins que la demande initiale en résiliation. Autrement formulé, ce n'est pas un changement de sujet, c'est une variante du même objectif : mettre fin aux rapports locatifs.
Alors, comment cette décision s'applique-t-elle concrètement ? Et surtout, quels sont les pièges à éviter pour un bailleur ou un locataire ? C'est ce que nous allons voir en détail.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
M. X est propriétaire d'un local commercial à L'Île-Rousse, loué à la société Elbes. Le bail commercial (contrat de location de locaux professionnels soumis au statut des baux commerciaux, qui protège le locataire) arrive à son terme. M. X signifie un congé avec refus de renouvellement à son locataire. Mais la société Elbes ne libère pas les lieux. M. X intente alors une action en justice pour obtenir la résiliation du bail (annulation du contrat pour inexécution des obligations) et l'expulsion de la locataire. En première instance, le tribunal le déboute de sa demande de résiliation, estimant que les conditions n'étaient pas réunies.
M. X fait appel. Mais entre-temps, il a délivré un nouveau congé valable, et demande désormais à la cour d'appel de valider ce congé et d'ordonner l'expulsion de la société Elbes, ainsi que le paiement d'une indemnité d'occupation (somme due par le locataire qui reste dans les lieux sans droit ni titre). La locataire s'oppose, arguant que cette demande est nouvelle en appel, et donc irrecevable. Elle soulève également la prescription (délai au-delà duquel on ne peut plus agir en justice) de l'action en exécution du congé.
Le feuilleton judiciaire rebondit. La cour d'appel donne raison à M. X, estimant que la demande fondée sur le congé n'est pas nouvelle, car elle poursuit le même but que la demande initiale : faire cesser la relation locative et obtenir l'expulsion. La société Elbes se pourvoit en cassation.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation, dans son arrêt du 9 juillet 1979, rejette le pourvoi de la société Elbes. Elle approuve le raisonnement de la cour d'appel : la demande du bailleur, formulée pour la première fois en appel, tendant à l'exécution du congé (c'est-à-dire à l'expulsion et au paiement d'une indemnité d'occupation) a le même objet que la demande initiale en résiliation du bail. Les deux demandes visent à mettre fin aux rapports locatifs et à obtenir l'expulsion du locataire. Par conséquent, la demande n'est pas nouvelle au sens de l'article 564 du Code de procédure civile (qui interdit les demandes nouvelles en appel, sauf exceptions).
La Cour précise également que l'action en exécution du congé se prescrit par deux ans à compter de la signification du congé, et non par le délai de prescription de droit commun. En l'espèce, le bailleur avait agi dans ce délai. Le moyen tiré de la prescription est donc écarté.
Ce raisonnement s'inscrit dans une conception large de la notion de « demande nouvelle ». L'important n'est pas le fondement juridique (résiliation ou congé), mais le résultat concret recherché. Ici, le résultat est identique : faire partir le locataire. La Cour de cassation fait preuve de souplesse pour éviter des formalisme excessif qui contraindrait le bailleur à recommencer toute la procédure.
Notons que cette décision a été rendue sous l'empire des textes antérieurs à la réforme de la prescription en droit des affaires, mais le principe reste d'actualité.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Propriétaire bailleur : Si vous avez engagé une action en résiliation judiciaire du bail (par exemple pour défaut de paiement des loyers), mais qu'en cours de procédure vous délivrez un congé avec refus de renouvellement, vous pouvez, en appel, abandonner la résiliation et demander l'expulsion sur le fondement du congé. Concrètement, cela signifie que vous n'êtes pas obligé de recommencer une nouvelle procédure. Par exemple, un propriétaire à Bastia avait engagé une action en résiliation pour loyers impayés. Le locataire a payé les loyers en cours de procédure, rendant la résiliation difficile à obtenir. Le propriétaire a alors délivré un congé et, en appel, a demandé l'expulsion sur cette base. La cour d'appel l'a accepté, et la Cour de cassation a validé.
Locataire : Méfiance. Cette jurisprudence assouplit les règles pour le bailleur. Vous ne pouvez pas vous retrancher derrière l'irrecevabilité de la demande nouvelle si le but est le même. En prati
