商业租赁：在维护权利的同时提出异议，法院如何裁决？

您是位于阿尔贝维尔（Albertville）的商业场所业主。您的租户已经三个月未支付租金。您向紧急审理法官（juge des référés，即紧急情况法官）提起诉讼，要求确认租赁合同解除。但您的租户非但没有付款，反而辩称合同存在欺诈、费用过高，简而言之，存在“严重争议”（contestation sérieuse）。如果这一理由阻止了您的行动呢？法国最高法院（Cour de cassation）在1986年3月19日的判决（编号84-17.524）中裁定：这种争议不属于管辖权异议，因此您可以在辩护立场后讨论它。解读如下。

事实：一个每天都会发生的故事

在诺曼底（Normandie），Y夫妇将一处商业场所出租给X夫妇。租约规定月租金为1500法郎（约230欧元）。很快，租户停止付款。业主向卡昂（Caen）大审法院（tribunal de grande instance）提起诉讼，要求确认租赁合同解除并驱逐租户。在一审中，紧急审理法官支持了他们的请求。租户提出上诉。在卡昂上诉法院（cour d'appel de Caen）面前，他们提出一个理由：租赁合同存在无效情形，存在禁止紧急审理法官审理的严重争议。但他们是在已经就实体问题进行辩护后才提出这一理由的。上诉法院驳回了他们的论点，认为该理由本应“在任何实体辩护之前”提出，如同管辖权异议一样。租户向最高法院提起上诉。最高法院撤销了判决：严重争议并非管辖权异议，可以在诉讼的任何阶段提出。当事人被发回雷恩上诉法院（cour d'appel de Rennes）重审。

法院的推理——解析

最高法院依据《民事诉讼法典》（Code de procédure civile）第74条（关于程序异议）指出，严重争议不属于程序异议。什么是管辖权异议？这是一种向法官指出其无权审理该案件的论点。例如，涉及超过10,000欧元的房地产纠纷必须由司法法院（tribunal judiciaire）审理，而非由就近法官（juge de proximité）审理。如果提出这种异议，必须在诉讼初期、讨论实体问题之前提出。但严重争议并不质疑紧急审理法官的管辖权。它涉及实体法律问题：合同是否有效？费用是否应支付？紧急审理法官完全可以确认存在严重争议，并将案件移交实体法官审理。但如果他认为争议不成立，也可以自行裁决。简而言之，严重争议是一种实体理由，而非管辖权问题。最高法院在此确认了其先前的判例：它提醒说，紧急审理法官有权评估严重争议的存在，如果争议不成立，则可以支持请求。因此，上诉法院的判决被撤销：租户有权在就实体问题辩护后提出严重争议。

这对您意味着什么——具体而言

对于出租人业主（如阿尔贝维尔或艾克斯莱班（Aix-les-Bains）的业主），这一裁决令人安心：如果您的租户在已经就租金实体问题提出异议后援引严重争议，该理由并非因此不可受理。但请注意，这并不意味着紧急审理法官一定会支持您。他将审查该争议，如果争议确实严重，他可以将案件移交实体法官审理，从而延长程序。具体例子：艾克斯莱班的一处商业租赁，月租金为2,000欧元。租户已六个月未付款（欠款12,000欧元）。您向紧急审理法官提起诉讼要求解除合同。租户辩称合同无效，因为由无权签字人签署。如果他在已经质疑租金金额后提出这一争议，该理由是受理的。法官将评估：如果无效性明显，他将移交案件；否则，他可以下令驱逐。对于租户而言，这一判例允许他们保留辩护理由，而不必担心失权。具体来说，如果您是租户，并且后来才发现合同瑕疵，您仍然可以提出。但请注意：严重争议可能导致案件移交实体法官，从而延迟裁决并增加费用。

避免此类纠纷的四个建议

• 起草清晰完整的租约：明确当事人身份、期限、租金、费用、解除条款。一份完善的租约可以减少争议。
• 在起草阶段就聘请律师：300至500欧元的律师费可以避免数千欧元的诉讼费用。
• 一旦出现欠款，迅速行动：通过挂号信（附回执）发出催告，然后在两个月内申请紧急审理。您等待的时间越长，欠款积累越多，租户的论据也越多。
• 保留所有证据：收据、往来信件、房屋状况照片。在出现严重争议时，这些材料有助于法官迅速裁决。

深入分析：相关判例及演变

1986年的这一判决是最高法院一贯立场的体现。早在1981年（第二民事庭，1981年11月18日，编号80-14.561），最高法院就已判定严重争议不是管辖权异议。此后，它多次重申这一原则（第二民事庭，1990年1月10日，编号88-17.234；第三民事庭，2009年4月8日，编号08-11.234）。因此，趋势稳定：紧急审理法官保留了广泛的裁量权。然而，2017年5月6日法令对上诉程序的改革加强了在规定期限内提交答辩状的要求。因此，当事人谨慎的做法是尽早提出所有理由，即使严重争议仍可在实体辩论后援引。未来，程序要求可能会更加严格，但目前这一原则仍然有效。

实践操作：应如何行动

常见问题解答

1. 我可以在已经质疑租金金额后提出严重争议吗？ 可以，根据这一判决，它不是管辖权异议，因此您可以随时提出。
2. 提出严重争议有什么风险？ 紧急审理法官可能认为争议确实严重，并将案件移交实体法官，从而使程序延长6至12个月并增加费用。
3. 面对严重争议，业主应如何应对？ 提供所有证据证明争议不成立（有效的租约、应支付的租金）。如果法官支持您，他可能下令驱逐。
4. 申请紧急审理的期限是多少？ 您可以在首次欠款后立即向紧急审理法官提起诉讼。他通常在一至两个月内作出裁决。

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