参考判决： cc • N° 91-17.063 • 1993-03-24 • 查看判决 →
想象一下：您与兄弟姐妹在蓬塔穆松（Pont-à-Mousson）共同拥有一处商业场所。租户在此经营一家酒吧迪斯科舞厅，对邻居造成难以忍受的噪音滋扰。您想解除租赁合同，但您的妹妹在国外旅行，哥哥犹豫不决。您能独自行动吗？问题至关重要：在共有状态下，每一项涉及财产的决定是否都需要全体同意？最高法院1993年的这项判决给出了一个 nuanced 的答案，取决于行为的性质以及共有人之间给予的授权。
共有权（即多人共同拥有一项财产的机制）的法律常常导致僵局。《民法典》第815-3条（article 815-3 du Code civil）是这项判决的核心，它区分了管理行为（日常管理）和处置行为（出售、抵押）。但解除租赁的诉讼属于哪一类？当一名共有人向其他人给予授权时又该如何处理？这项判决澄清了这些灰色地带，并保护那些为维护财产而行动的人。
具体而言，最高法院确认，只要有特别授权，三名共有人中的两名可以单独行动以解除商业租赁，即使是因为迪斯科舞厅造成的滋扰。这是一种避免僵局的实用解决方案，但需要谨慎。解读如下。
事实：一个每天都会发生的故事
1987年，X夫妇是南锡（Nancy）一处商业资产的共有人，包括一家酒吧、一家录像俱乐部和一家迪斯科舞厅。他们将场所出租给洛桑公司（société Lausanne），后者经营一家舞厅。很快，噪音滋扰和邻里纠纷层出不穷：居民不堪其扰，向市政府投诉，收到罚单。业主们决定采取行动：他们希望解除租赁合同并驱逐租户。
但问题是：他们只是三名共有人中的两名。第三名共有人Y先生没有参与诉讼程序。业主们声称Y先生已给予他们特别授权以提起诉讼。租户则质疑该授权的有效性，并认为由于缺乏共有人的一致同意，诉讼不可受理。
南锡上诉法院（cour d'appel de Nancy）于1991年支持了业主：它宣布诉讼可受理，认为特别授权是充分的。洛桑公司向最高法院提起上诉。最高法院在1993年3月24日的判决中驳回了上诉，确认了南锡法官的裁决。它认为解除商业租赁的诉讼构成一项管理行为（日常管理），两名共有人获得特别授权即足够，无需一般授权。
法院的推理——详细解析
要理解这一点，必须深入《民法典》第815-3条，该条规范共有人的权力。该条文区分：管理行为（如签订租赁合同）可由一名共有人单独完成，前提是已获得其他共有人的特别授权；处置行为（如出售）则需要全体一致同意，除非有特别授权。问题是：解除租赁的诉讼是管理行为还是处置行为？
最高法院回答：这是管理行为，因为它旨在管理财产并维护其价值。事实上，因滋扰而解除租赁可避免资产贬值及居民的诉讼。因此，缺席共有人的特别授权即足够。在此，上诉法院已确认Y先生已给予其他两名共有人特别授权以提起诉讼。该授权是明确且书面的，这说服了法官。
租户的论据很有力：他援引了共有中的一致同意原则（《民法典》第815-3条第1款）。但最高法院认为，因租户未履行义务（此处为滋扰）而解除租赁属于财产的正常管理。因此，它对该条款作出了务实的应用，确认了此前的判例趋势：法官倾向于共有管理的效率，而不要求系统性僵局。
请注意，如果行为是出售资产或抵押，则需要一致同意。但对于旨在解除租赁的诉讼，只要存在有效的特别授权，灵活性是适用的。一个重要的细微差别：授权必须是特别的，即为该特定行为给予的，而非一般授权。在实践中，一封简单的电子邮件或一份写明诉讼目的的文件可能就足够，但最好采用更正式的形式以避免任何争议。
对您的实际影响
如果您是出租物业的共有人，这项判决为您提供了宝贵的工具。只要您获得其他共有人的特别授权，您可以单独提起解除租赁的诉讼。具体例子：在南锡，您和兄弟是出租给披萨店的商业场所的共有人。租户已六个月未付租金。您希望起诉解除租赁合同。您的兄弟住在国外，通过电子邮件同意您采取行动。这封电子邮件构成有效的特别授权，您可以单独提起诉讼。
对于租户，请注意：您不能仅以缺少一名共有人为由反对诉讼。如果业主出示授权，诉讼可受理。相反，如果不存在任何授权，您可以质疑可受理性。但最高法院也裁定，如果其他共有人在诉讼过程中自愿参与或事后给予授权，诉讼可以补正。
对于共有财产的购买者，请保持警惕：确保所有共有人同意财产的管理。如果您购买共有财产，要求对任何重要行为给予特别授权。如果您处于共有状态，不妨起草一份共有协议，明确每个人的权力。这将避免僵局。
避免此类纠纷的四点建议
- 起草书面共有协议。 从共有开始（继承、共同购买）就制定规则：谁管理财产，哪些行为需要一致同意，以及如何给予授权。这可以明确角色并避免冲突。
- 为每项诉讼获取书面特别授权。 即使关系良好，电子邮件、信件或公证授权也是必不可少的。明确说明具体目的：“解除2020年1月1日与X公司因欠租的商业租赁合同”。一般授权是不够的。
- 保留共有人同意的所有证据。 保存电子邮件、信件、会议记录。如有争议，这些文件将作为证据。尽可能注明日期并电子签名。
- 在单独行动前咨询律师。 如果共有人拒绝给予授权或无法联系，律师可以建议替代方案：向紧急审理法官申请授权单独行动，或请求分割共有财产以退出共有。预防胜于治疗。
深入：相关判例与演变
这项判决符合最高法院的一贯立场。早在1987年（Civ. 1re, 1987年3月3日, n°85-14.123），最高法院就裁定共有人可以单独行动以制止使用权干扰，无需特别授权，因为这属于保全行为（为保护财产而采取的紧急措施）。此处，因滋扰而解除租赁也属于保全行为，这解释了判决结果。2006年（Civ. 1re, 2006年11月14日, n°04-18.550），最高法院澄清说特别授权必须由所有共有人给予，但如果情况合理，也可以是默示的（例如，如果一名共有人让其他人行动而不提出异议）。
自1993年以来，趋势是灵活性：法官倾向于共有利益并避免僵局。但请注意：对于处置行为（出售、抵押），一致同意仍然是规则，除非有明确的特别授权。2020年，担保法改革加强了对抵押授权的要求。这表明管理与处置之间的区分仍然至关重要。
关键要点
- 问：如果我是共有人，我能单独提起解除租赁的诉讼吗？
答：可以，如果您获得其他共有人的特别授权。该授权必须是书面的并说明诉讼目的。 - 问：如果共有人拒绝给予授权怎么办？
答：您可以向紧急审理法官申请授权单独行动，或请求分割共有财产。 - 问：一般授权足够吗？
答：不，它必须是针对每项行为的特别授权。一般管理授权不允许提起诉讼。 - 问：我能否在无授权的情况下提起诉讼后补正？
答：可以，如果其他共有人自愿参与或在诉讼过程中给予授权，诉讼变为可受理。 - 问：此规则适用于所有租赁合同吗？
答：是的，无论是商业、住宅还是农村租赁。但对于农村租赁，存在特定规则（结构控制）。
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