Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 15-18.456 • 2016-09-22 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Geschäftslokals in Hayange, das seit zehn Jahren an einen Handwerker vermietet ist. Der Mietvertrag läuft aus, Sie möchten die Räumlichkeiten zurückerhalten, um dort Ihr eigenes Geschäft zu eröffnen. Sie verweigern die Verlängerung, aber der Mieter fordert eine Entschädigung für die Räumung in Höhe von mehreren zehntausend Euro. Nur dass Sie bei der Überprüfung seiner Unterlagen entdecken, dass er nicht im Handelsregister (RCS) für die Tätigkeit eingetragen ist, die er in Ihrem Lokal ausübt. Hat er Anspruch auf diese Entschädigung? Die Frage, die sich jeder Eigentümer stellt: Kann ich auf diese Formalität verzichten? Die Antwort ist klar: nein, und die Entscheidung des Kassationsgerichtshofs vom 22. September 2016 (Nr. 15-18.456) bestätigt dies mit einer wichtigen Präzisierung: Der Vermieter muss den Mieter nicht einmal abmahnen, bevor er ihm das Recht auf den Status verweigert.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
In diesem Fall war die Gesellschaft Y... Mieterin eines Geschäftslokals zur Nutzung für den Verkauf von Kleidung. Der Eigentümer, Herr X., teilte ihr am 29. September 2010 die Verweigerung der Verlängerung des Mietvertrags mit, verbunden mit dem Angebot einer Räumungsentschädigung. Die Mieterin focht diese Verweigerung an und machte geltend, sie habe Anspruch auf den Status der Gewerbemietverträge und damit auf eine Entschädigung. Der Eigentümer erhob jedoch einen Formmangel: Die Gesellschaft war nicht im RCS für die in den gemieteten Räumlichkeiten ausgeübte Tätigkeit eingetragen. Sie war zwar im RCS eingetragen, aber für eine andere Tätigkeit. Das Berufungsgericht Metz hatte der Mieterin Recht gegeben und befunden, der Vermieter hätte sie zunächst auffordern müssen, ihre Situation zu bereinigen, bevor er ihr das Recht auf den Status verweigert. Der Kassationsgerichtshof hob dieses Urteil auf: Der Vermieter muss keine vorherige Mahnung aussprechen. Das Fehlen der Eintragung für die ausgeübte Tätigkeit reicht aus, um dem Mieter das Recht auf Verlängerung und auf die Räumungsentschädigung zu entziehen.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf Artikel L. 145-1 des Handelsgesetzbuchs, der die Gewährung des Status der Gewerbemietverträge von der Eintragung des Mieters im Handelsregister (RCS) oder im Handwerksregister abhängig macht. Aber Achtung: Diese Eintragung muss „für die in den gemieteten Räumlichkeiten ausgeübte Tätigkeit“ erfolgen. Mit anderen Worten, es handelt sich nicht um eine bloße Verwaltungsformalität. Ein für den Verkauf von Möbeln eingetragener Gewerbetreibender kann den Status nicht in Anspruch nehmen, wenn er in dem Lokal tatsächlich eine Gastronomietätigkeit ausübt. Kurz gesagt, die Bedingung ist doppelt: eingetragen sein, und zwar für die richtige Tätigkeit. Was nur wenige wissen: Das Fehlen der Eintragung für die tatsächliche Tätigkeit kann vom Vermieter jederzeit geltend gemacht werden, ohne dass er eine vorherige Warnung aussprechen muss. Der Kassationsgerichtshof hat entschieden, dass der Verweigerung des Status keine Mahnung vorausgehen muss, anders als das Berufungsgericht angenommen hatte. Die Richter waren der Ansicht, dass die Eintragungsbedingung eine materielle Voraussetzung und keine bloße Bereinigungsformalität ist. In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Mieter aus Saint-Avold ihr Recht auf Entschädigung verloren haben, weil sie es versäumt hatten, eine Tätigkeitsänderung im RCS zu melden. Die Strenge der Rechtsprechung ist beständig: Der Kassationsgerichtshof erinnert hier daran, dass es keine „Gnadenfrist“ gibt.
Was das für Sie konkret ändert
Für den vermietenden Eigentümer: Sie können nun die Verlängerung des Mietvertrags verweigern, ohne eine vorherige Mahnung nachweisen zu müssen. Wenn Ihr Mieter nicht für die tatsächlich ausgeübte Tätigkeit eingetragen ist, müssen Sie ihm keine Räumungsentschädigung zahlen. Achten Sie jedoch darauf, vor Einleitung eines Verfahrens den Kbis-Auszug (bei einer Gesellschaft) oder das Handwerksregister (bei einem Handwerker) sorgfältig zu prüfen. Ein konkretes Beispiel: In Saint-Avold sparte ein Vermieter 45.000 € an Entschädigung, indem er nachwies, dass sein als „Friseur“ eingetragener Mieter tatsächlich eine kosmetische Tätigkeit ohne Anmeldung ausübte.
Für den gewerblichen Mieter: Sie müssen sicherstellen, dass Ihre Eintragung genau der in den Räumlichkeiten ausgeübten Tätigkeit entspricht. Wenn Sie die Tätigkeit ändern, auch nur teilweise, müssen Sie Ihre Eintragung im RCS aktualisieren. Andernfalls riskieren Sie, jedes Recht auf Verlängerung und auf Räumungsentschädigung zu verlieren. Dies ist eine klassische Falle: Sie denken, Sie seien in Ordnung, weil Sie eine SIRET-Nummer haben, aber wenn die gemeldete Tätigkeit nicht übereinstimmt, sind Sie angreifbar.
Für den Erwerber eines Geschäftsbetriebs: Überprüfen Sie vor dem Kauf die Eintragung des Verkäufers. Ist sie fehlerhaft, könnte das Mietrecht angefochten werden, und der Wert des Geschäfts würde sinken.
Vier Tipps zur Vermeidung solcher Streitigkeiten
- Überprüfen Sie jährlich den Kbis-Auszug Ihres Mieters: Fordern Sie ihn auf, Ihnen einen aktuellen Kbis vorzulegen, und vergleichen Sie die gemeldete Tätigkeit mit der tatsächlich ausgeübten. Ein einfacher Besuch der Räumlichkeiten kann ausreichen, um eine Diskrepanz zu erkennen.
- Schicken Sie im Zweifel ein Einschreiben mit der Bitte um Nachweis: Auch wenn die Mahnung nicht obligatorisch ist, kann sie im Streitfall ein nützlicher Beweis sein. Fordern Sie den Mieter auf, die Situation innerhalb von 30 Tagen zu bereinigen.
- Für Mieter: Melden Sie jede Tätigkeitsänderung beim Handelsgericht: Innerhalb von 15 Tagen nach Aufnahme der neuen Tätigkeit. Die Kosten sind gering (ca. 20 €) und Sie vermeiden
