Entscheidungsreferenz: cc • N° 96-20.204 • 1998-07-01 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Geschäftsraums in Caen, rue de la Gare. Seit 1991 vermieten Sie diesen Raum an einen Gewerbetreibenden. 1997 beschließen Sie, den Mietvertrag zu verlängern, sind aber der Meinung, dass die Miete zu niedrig ist. Sie senden eine Kündigung (Akt, mit dem der Vermieter dem Mieter seine Absicht mitteilt, den Mietvertrag zu beenden oder zu neuen Bedingungen zu verlängern) mit Verlängerungsangebot, wie in Artikel L. 145-9 des Handelsgesetzbuchs vorgesehen. Aber Sie warten mehr als zwei Jahre, bevor Sie das Gericht anrufen, um die neue Miete festsetzen zu lassen. Zu spät, sagt Ihnen die Justiz. Ihre Klage ist unzulässig. Genau das hat der Kassationshof in diesem Urteil vom 1. Juli 1998 entschieden.
Warum eine so kurze Frist? Weil der Gesetzgeber die Vertragsbeziehungen sichern wollte. Der Mieter muss schnell wissen, woran er ist. Sonst könnte er gezwungen sein, eine unvorhergesehene rückwirkende Miete zu zahlen, was seine Tätigkeit gefährden würde.
Was ist in diesem Fall passiert? Vermieter kündigten ihren Mietern am 25. August 1989 mit Verlängerungsangebot für einen am 1. März 1991 auslaufenden Mietvertrag. Die Mieter akzeptierten die Verlängerung, aber die Vermieter sandten ihr Schriftsatz zur Mietzinsfestsetzung erst am 3. August 1994, also mehr als zwei Jahre nach Inkrafttreten des neuen Mietvertrags. Das Berufungsgericht Caen erklärte die Klage für unzulässig, und der Kassationshof bestätigte dies. Eine Lektion in Rechtskunde für alle Vermieter.
Die Fakten: eine alltägliche Geschichte
Die Geschichte beginnt in Caen, wo die Eheleute X... Eigentümer eines Geschäftsraums sind, den sie seit einem Mietvertrag vom 1. März 1991 mit einer Laufzeit von 9 Jahren an die Eheleute Y... vermieten. Am 25. August 1989 kündigen die Vermieter den Mietern mit Verlängerungsangebot. Der Mietvertrag wird daher stillschweigend zu denselben Bedingungen verlängert, aber die Vermieter halten die Miete für zu niedrig.
Sie beschließen, eine Mietzinsrevision zu beantragen. Dazu müssen sie den Mietern ein Schriftsatz (schriftliches Dokument, das ihre Forderungen und die gewünschte Miethöhe darlegt) zur Mietzinsfestsetzung zustellen. Dieses Schriftsatz senden sie am 3. August 1994. Problem: Der verlängerte Mietvertrag trat am 1. März 1991 in Kraft. Zwischen dem Inkrafttreten und der Zustellung des Schriftsatzes vergingen mehr als drei Jahre.
Die Mieter bestreiten: Sie behaupten, die Klage auf Mietzinsfestsetzung sei unzulässig, da die Zweijahresfrist überschritten sei. Die Vermieter kontern mit der Behauptung, diese Frist gelte nicht, wenn eine Kündigung mit Verlängerungsangebot erfolgt sei. Das Berufungsgericht Caen gibt ihnen Unrecht. Nach Ansicht der Richter läuft die Zweijahresfrist ab dem Datum des Inkrafttretens des verlängerten Mietvertrags und ist zwingend. Die Vermieter legen Kassation ein.
Die Argumentation des Gerichts — aufgeschlüsselt
Der Kassationshof (das höchste französische Gericht der ordentlichen Gerichtsbarkeit) bestätigt das Urteil des Berufungsgerichts Caen. Er stützt sich auf Artikel 33 des Dekrets vom 30. September 1953 (heute kodifiziert in Artikel L. 145-56 des Handelsgesetzbuchs), der bestimmt, dass der Vermieter die Mietzinsfestsetzung „innerhalb von zwei Jahren nach dem Datum der Verlängerung des Mietvertrags“ beantragen kann.
Die Richter erklären, dass diese Frist eine Ausschlussfrist ist (Frist, nach deren Ablauf man nicht mehr vor Gericht klagen kann). Sie kann nicht unterbrochen oder verlängert werden. Es spielt keine Rolle, ob der Vermieter eine Kündigung mit Verlängerungsangebot ausgesprochen hat: Die Frist läuft immer ab der tatsächlichen Verlängerung des Mietvertrags. Im vorliegenden Fall wurde der Mietvertrag am 1. März 1991 verlängert, und das Schriftsatz wurde am 3. August 1994 zugestellt, also mehr als zwei Jahre später. Die Klage ist daher unzulässig.
Die Vermieter versuchten, die Regel zu umgehen, indem sie behaupteten, die Kündigung mit Verlängerungsangebot eröffne eine neue Frist. Der Kassationshof wies dieses Argument zurück: Die Kündigung ist nur eine Voraussetzung, aber der Beginn der Frist bleibt das Datum der Verlängerung. Dies ist eine strenge Auslegung, aber im Einklang mit dem Ziel der Rechtssicherheit: Der Mieter muss schnell Klarheit über die zu zahlende Miete haben.
Was das für Sie konkret ändert
Für Vermieter: Wenn Sie gerade einen Gewerbemietvertrag verlängert haben und der Meinung sind, die Miete sei zu niedrig, haben Sie zwei Jahre Zeit, um zu handeln. Nach Ablauf dieser Frist verlieren Sie endgültig die Möglichkeit, eine Erhöhung zu verlangen. Konkretes Beispiel: In Ifs vermietet ein Eigentümer seit 2020 einen Raum an eine Bäckerei. Der Mietvertrag wird 2023 verlängert. Wenn er die Miete anpassen will, muss er sein Schriftsatz vor dem 1. März 2025 zustellen. Wenn er bis 2026 wartet, ist es zu spät.
Für Mieter: Diese Entscheidung ist ein Schutz. Wenn Ihr Vermieter nach mehr als zwei Jahren eine höhere Miete verlangt, können Sie die Unzulässigkeit seines Antrags einwenden. Sie haben das Recht, die aktuelle Miete bis zum nächsten Fälligkeitstermin beizubehalten.
Für Erwerber eines Geschäftsraums: Prüfen Sie, ob der vorherige Eigentümer eine Klage auf Mietzinsfestsetzung eingeleitet hat. Wenn die Zweijahresfrist abgelaufen ist, kann der neue Eigentümer keine höhere Miete verlangen.
Wenn Sie sich in dieser Situation befinden, müssen Sie schnell handeln. Die Zustellung des Schriftsatzes muss per Gerichtsvollzieher (commissaire de justice) oder per Einschreiben mit Rückschein erfolgen und die gewünschte Miethöhe sowie die diese Forderung rechtfertigenden Elemente enthalten.
Vier Tipps, um diese Art von Streitigkeiten zu vermeiden
- Notieren Sie das Datum der Verlängerung des Mietvertrags in Ihrem Kalender. Sobald der Mietvertrag verlängert ist, setzen Sie sich eine Erinnerung nach 18 Monaten, um die Vorbereitung zu beginnen.
