Decisione di riferimento : cc • N° 84-14.522 • 1985-11-19 • Consulta la decisione →
Immaginate la scena: siete proprietari di un bar-brasserie a Dax, in pieno centro, con una bella terrazza che dà sull'arena. Per arrotondare le entrate, subaffittate un angolo di questa terrazza a un venditore di cialde. Tutto bene, finché un giorno il venditore di cialde vi chiede l'applicazione dello statuto delle locazioni commerciali (che protegge l'inquilino dallo sfratto e gli conferisce il diritto al rinnovo del contratto). Rimanete di stucco: pensavate di avere semplicemente una convenzione precaria, non un vero contratto di locazione commerciale!
Questa situazione, più frequente di quanto si creda, solleva una questione cruciale: una terrazza installata su suolo pubblico (marciapiede, piazza, spazio comunale) può essere oggetto di un contratto di locazione commerciale? La risposta, fornita dalla Corte di Cassazione in una sentenza del 19 novembre 1985, è chiara: no, perché il proprietario della terrazza (il gestore del bar) non è proprietario del suolo, e lo statuto delle locazioni commerciali richiede che il locatore sia proprietario dei locali locati.
Ma cosa cambia esattamente? E come evitare di trovarsi in questo tipo di controversia? Vi racconterò questa storia come se accadesse oggi a Saint-Paul-lès-Dax o a Mont-de-Marsan, spiegandovi passo dopo passo le conseguenze giuridiche. Nella mia pratica, ho incontrato casi in cui gestori di food-truck o di banchi nei mercati hanno creduto di beneficiare dello statuto protettivo, per poi ricredersi.
I fatti: una storia che capita ogni giorno
In questa vicenda, la società Select-Latin gestiva un caffè-brasserie, con una concessione sul suolo pubblico per installare una terrazza. Concede, tramite una convenzione, uno spazio su questa terrazza a un terzo, il Sig. X, che vi esercita un'attività commerciale di cialde. In cambio, il Sig. X paga un canone. Classico, no?
Ma il problema sorge quando il Sig. X vuole far valere i suoi diritti: ritiene che la convenzione sia un contratto di locazione commerciale (cioè un contratto di affitto di un locale commerciale, che dà diritto allo statuto protettivo previsto dal decreto del 30 settembre 1953). Chiede quindi il pagamento di un'indennità di avviamento (somma dovuta dal locatore se rifiuta di rinnovare il contratto) o il rinnovo del contratto.
La società Select-Latin rifiuta, sostenendo che la convenzione riguarda uno spazio su suolo pubblico e che essa non è proprietaria del suolo. La causa va quindi in tribunale: prima in corte d'appello, poi in Cassazione.
La corte d'appello dà ragione alla società Select-Latin: ritiene che la convenzione non sia un contratto di locazione commerciale, perché il locatore (Select-Latin) non è proprietario dello spazio locato (il suolo della terrazza appartiene al comune). Il Sig. X ricorre in Cassazione. Ma la Corte di Cassazione conferma la sentenza d'appello: respinge il ricorso, ritenendo che la corte d'appello abbia correttamente dedotto che il gestore dell'attività di cialde non può invocare il beneficio dello statuto delle locazioni commerciali.
In altre parole, anche se una convenzione assomiglia a un contratto di locazione (pagamento di un canone, esercizio di un'attività commerciale), non lo è se il bene locato si trova su suolo pubblico e il locatore non ne è proprietario.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Per comprendere questa sentenza, bisogna tornare ai fondamentali. Lo statuto delle locazioni commerciali è previsto dal decreto del 30 settembre 1953 (modificato) e codificato negli articoli L. 145-1 e seguenti del Codice del commercio. Si applica ai contratti di locazione di locali o immobili in cui viene esercitata un'attività commerciale, a condizione che il locatore sia proprietario dei locali locati. Questo è il punto chiave.
In questa vicenda, la società Select-Latin non era proprietaria della terrazza: aveva semplicemente una concessione (un'autorizzazione) del comune per occupare il suolo pubblico. Non poteva quindi trasferire al Sig. X un diritto di proprietà o un diritto reale che non possedeva. Ora, un contratto di locazione commerciale conferisce al conduttore un diritto reale (un diritto sulla cosa), il che presuppone che il locatore abbia a sua volta un diritto sul bene.
La Corte di Cassazione utilizza qui un ragionamento logico: se il locatore non è proprietario, non può concedere un contratto di locazione commerciale. Poco importa che la convenzione sia stata qualificata come "locazione" dalle parti, o che venga pagato un canone. La sentenza ricorda che lo statuto delle locazioni commerciali è di ordine pubblico (non si può derogare contrattualmente), ma anche che si applica solo ai contratti di locazione riguardanti locali di cui il locatore è proprietario.
Attenzione però: non si tratta di un revirement giurisprudenziale. La Corte di Cassazione conferma una posizione costante. Ma precisa che la convenzione in questione, pur somigliando a un contratto di locazione, non può essere riqualificata come locazione commerciale. Quello che pochi sanno è che questa soluzione vale anche per le sublocazioni: se siete inquilini di un locale commerciale e subaffittate una parte, non siete proprietari, quindi il vostro subconduttore non ha diritto allo statuto (salvo eccezioni).
In sintesi, i giudici
