Decisione di riferimento: Corte di Cassazione, 3ª sezione civile • N. 92-14.478 • 7 aprile 1994 • Consulta la decisione →
Un proprietario parigino affitta un locale commerciale con un appartamento adiacente. Qualche mese dopo, viene a sapere che il gestore dell'attività commerciale ha installato un dipendente nell'alloggio, trattenendo 600 franchi dal suo stipendio ogni mese. Si tratta di una sublocazione vietata? La Corte di Cassazione, con sentenza del 7 aprile 1994, ha stabilito: sì, questa messa a disposizione dietro corrispettivo finanziario costituisce una sublocazione vietata, anche se è accessoria a un contratto di lavoro. Una decisione che, più di trent'anni dopo, continua a chiarire i rapporti tra locatori e conduttori di locali commerciali.
La sublocazione (il fatto per il conduttore di cedere in tutto o in parte i locali locati a un terzo, con o senza l'accordo del proprietario) è un tema delicato. Può indebolire la posizione del locatore, che perde il controllo del proprio bene, ed espone il conduttore a pesanti sanzioni. Ma dove inizia esattamente? Un alloggio gratuito, un aiuto temporaneo, un alloggio di servizio: tutte situazioni ambigue che alimentano le controversie. La Corte di Cassazione, in questa vicenda, ha ricordato con fermezza il criterio determinante: l'esistenza di un canone, in denaro o in natura, versato dall'occupante.
Questa sentenza, sebbene resa sotto l'impero del decreto del 30 settembre 1953 (l'antenato dello statuto delle locazioni commerciali), conserva tutta la sua portata oggi. Ci ricorda che i costrutti giuridici non possono mascherare una realtà economica: se un terzo occupa i locali in cambio di una somma di denaro, il contratto di sublocazione è configurato. Quali conseguenze per il locatore? Come può il conduttore proteggersi? Analisi.
I fatti: una storia che capita ogni giorno
La vicenda inizia quando la signora X, titolare di un contratto di locazione commerciale su locali comprendenti una parte abitativa, decide di affidare la gestione della sua attività commerciale alla società Optalor, tramite un contratto di affitto di azienda (convenzione con cui il proprietario di un'attività commerciale ne concede la gestione a un gestore, dietro pagamento di un canone). Il contratto di locazione iniziale prevedeva un divieto formale di sublocare, clausola classica volta a proteggere il locatore da qualsiasi ingerenza di terzi non autorizzati.
La società Optalor, per garantire la presenza di un responsabile sul posto, installa uno dei suoi dipendenti nell'alloggio adiacente al negozio. Ogni mese, trattiene 600 franchi direttamente dallo stipendio di quest'ultimo, a titolo di "benefit in natura" costituito da questa occupazione. Per il datore di lavoro, non si tratta di una sublocazione, ma di un semplice accessorio del contratto di lavoro, tanto più che il dipendente si impegna a lasciare i locali entro otto giorni in caso di risoluzione del contratto. Un'occupazione precaria, in sostanza.
I proprietari, i consorti Y, non la pensano così. Scoperta la situazione, fanno notificare un atto di intimazione (atto dell'ufficiale giudiziario che diffida il conduttore a rispettare i propri obblighi) facendo riferimento alla clausola risolutiva inserita nel contratto, cioè la clausola che consente al locatore di chiedere la risoluzione automatica del contratto in caso di grave inadempimento. Di fronte al rifiuto della società Optalor e della signora X di regolarizzare, adiscono il tribunale. La corte d'appello di Nancy, il 27 gennaio 1992, dà loro torto: per i giudici di Nancy, l'occupazione è solo un accessorio del contratto di lavoro, la trattenuta di 600 franchi corrisponde alla remunerazione del benefit in natura, e la precarietà dell'occupazione esclude la qualifica di sublocazione. Un ragionamento che sarà spazzato via dall'Alta Corte.
Viene proposto ricorso per cassazione, e la terza sezione civile della Corte di Cassazione ristabilisce la corretta interpretazione. Annulla la sentenza d'appello, ai sensi dell'articolo 1709 del Codice civile e dell'articolo 21 del decreto del 30 settembre 1953. Per gli alti magistrati, la messa a disposizione dell'alloggio dietro corrispettivo finanziario, anche indiretto, configura una sublocazione vietata. Il fatto che l'occupazione sia legata al contratto di lavoro non cambia nulla.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La decisione si basa su due pilastri giuridici. Innanzitutto, l'articolo 1709 del Codice civile, che definisce la locazione di cose come "un contratto con il quale una delle parti si obbliga a far godere all'altra una cosa per un certo tempo, e dietro un certo prezzo". In secondo luogo, l'articolo 21 del decreto del 30 settembre 1953, applicabile all'epoca (oggi sostituito dall'articolo L. 145-31 del Codice del commercio), che disciplina rigorosamente la sublocazione delle locazioni commerciali: il conduttore non può sublocare senza l'espresso consenso del locatore, e se il canone della sublocazione è superiore al canone principale, il proprietario può esigere una revisione.
La Corte di Cassazione riprende questi testi per affermare un principio semplice: quando un terzo occupa i locali versando un corrispettivo, si è in presenza di una sublocazione. Poco importano le modalità di pagamento, che si tratti di una somma di denaro, di una trattenuta sullo stipendio, o anche di un benefit in natura valutabile. Nel caso di specie, la trattenuta mensile di 600 franchi costituiva un vero e proprio canone, sebbene qualificato come "contributo alle spese" o "benefit in natura". I giudici di merito avrebbero dovuto trarre le conseguenze di questa realtà economica.
Ma la sentenza va oltre. Respinge gli argomenti basati sul carattere accessorio al contratto di lavoro. Sì, l'alloggio di servizio è un vantaggio per il dipendente, e la sua occupazione cessa con il contratto.
