Bail commercial : pas de préférence du locataire face à une SCI familiale

Imaginez : vous êtes propriétaire d'un local commercial à Hendaye, loué à une boutique de prêt-à-porter. Vous décidez de vendre ce bien à une SCI familiale que vous avez créée avec votre conjoint et vos enfants. Le locataire, qui espérait pouvoir acheter lui-même, vous attaque en justice, affirmant que vous auriez dû lui proposer le bien en priorité. Ce scénario, je le rencontre régulièrement dans ma pratique. Jusqu'à présent, la question divisait les tribunaux : le droit de préférence du locataire commercial s'applique-t-il lorsque l'acheteur est une société civile immobilière (SCI) familiale ? Par un arrêt du 5 mars 2026 (n° 24-11.525), la Cour de cassation a tranché : non, la vente à une SCI, même constituée exclusivement entre parents ou alliés, n'ouvre pas ce droit de préférence. Décryptage de cette décision et de ses conséquences concrètes.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. X est propriétaire d'un local commercial à Saint-Jean-de-Luz, qu'il loue à la société Fenix depuis plusieurs années. En 2022, il décide de vendre ce bien. Plutôt que de le proposer à son locataire, il le cède à la SCI du Plessis Bouchet, une société qu'il a constituée avec son épouse et ses deux enfants. Le locataire, estimant que cette vente lui porte préjudice, assigne M. X et la SCI en justice. Il invoque l'article L. 145-46-1 du Bail commercial : l'engagement solidaire des copreneurs">code de commerce, qui instaure un droit de préférence au profit du locataire commercial en cas de vente des locaux loués. Selon lui, la vente à une SCI familiale équivaut à une vente à un descendant du bailleur, ce qui est expressément exclu du droit de préférence. Mais la SCI, bien que familiale, a une personnalité morale distincte de ses associés. Le tribunal de commerce de Bayonne donne raison au locataire. M. X et la SCI interjettent appel. La cour d'appel de Rennes, saisie, infirme le jugement. Le locataire se pourvoit en cassation. La Cour de cassation, dans son arrêt du 5 mars 2026, rejette le pourvoi et confirme que la vente à une SCI, même familiale, ne constitue pas une cession au conjoint, ascendant ou descendant du bailleur. En conséquence, le locataire ne bénéficie pas du droit de préférence.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La question posée à la Cour de cassation était simple, mais délicate : l'article L. 145-46-1 du code de commerce prévoit que le locataire commercial a un droit de préférence en cas de vente des locaux loués. Toutefois, ce droit ne s'applique pas en cas de vente au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou descendant du bailleur ou de son conjoint. La loi ajoute que ne constitue pas une telle cession une vente consentie au profit d'une société civile immobilière, fût-elle constituée exclusivement entre parents ou alliés. Cette dernière phrase, introduite par une réforme de 2014, était au cœur du litige. Le locataire soutenait que la vente à une SCI familiale devait être assimilée à une vente à un proche, car la SCI n'est qu'un écran. La Cour de cassation a rejeté cet argument. Elle rappelle qu'une SCI a une personnalité morale distincte de ses associés. Peu importe que les associés soient tous des parents du bailleur : la vente est faite à la société, pas aux personnes physiques. undefined, la lettre de la loi est claire : la SCI n'est pas un proche au sens de l'article. Ce faisant, la Cour confirme une jurisprudence antérieure (Civ. 3e, 17 septembre 2020, n° 19-16.701) et écarte toute interprétation extensive. undefined le législateur a voulu protéger les transmissions patrimoniales au sein de la famille, mais seulement lorsqu'elles sont directes, sans interposition d'une personne morale. Attention toutefois : si la SCI était fictive ou constituée dans un but frauduleux, la solution pourrait être différente. Mais en l'espèce, rien ne le démontrait.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Si vous êtes propriétaire bailleur : vous pouvez vendre votre local commercial à une SCI familiale sans avoir à proposer le bien à votre locataire en priorité. C'est une soupape de sécurité pour les transmissions patrimoniales. Par exemple, à Saint-Jean-de-Luz, vous pouvez céder votre boutique à la SCI que vous gérez avec vos enfants, sans craindre que le locataire ne bloque l'opération. Mais attention : le droit de préférence renaît si vous vendez à un tiers non familial. Dans ce cas, vous devez notifier votre offre au locataire, qui dispose d'un mois pour accepter (délai de l'article L. 145-46-1). Si vous omettez cette formalité, le locataire peut obtenir des dommages-intérêts ou, dans certains cas, la nullité de la vente.

Si vous êtes locataire commercial : cette décision réduit vos possibilités d'acquérir les locaux que vous occupez lorsque le propriétaire les vend à une SCI familiale. Vous ne pourrez pas invoquer le droit de préférence. En revanche, si le propriétaire vend à un tiers, vous conservez ce droit. undefined, j'ai rencontré des dossiers où des locataires, pensant être protégés, ont été déçus. Mon conseil : négociez une clause de préemption dans votre bail, qui vous donnera un droit de préférence contractuel, même en cas de vente à une SCI familiale. C'est une sécurité supplémentaire.

Si vous êtes acquéreur via une SCI : vous pouvez acheter en toute sérénité, sans crainte d'une action du locataire fondée sur le droit de préférence. Mais assurez-vous que la SCI n'est pas fictive, car les tribunaux pourraient requalifier la vente en vente directe aux associés.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Rédigez un bail solide : prévoyez une clause de préemption au profit du locataire en cas de vente, même à une SCI familiale. Cela clarifie les droits de chacun.
• Respectez les formalités de notification : si vous vendez à un tiers non familial, notifiez l'offre au locataire par acte extrajudiciaire (huissier) ou par lettre recommandée avec accusé de réception, en respectant le délai d'un mois.
• Consultez un avocat avant de vendre : un professionnel vérifiera si l'opération entre dans les exceptions légales et vous évitera un contentieux coûteux.
• Pour le locataire : faites enregistrer votre droit de préférence au registre du commerce et des sociétés (RCS) pour être informé en cas de vente.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision s'inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante. Déjà, dans un arrêt du 17 septembre 2020 (n° 19-16.701), la Cour de cassation avait jugé que la vente à une SCI familiale n'ouvrait pas le droit de préférence. La présente décision le confirme et précise que la qualité de la SCI (familiale ou non) importe peu. En revanche, la question de la fictivité de la SCI reste ouverte : si la SCI est un écran pour dissimuler une vente à un proche, le droit de préférence pourrait être rétabli. Mais la charge de la preuve incombe au locataire, ce qui est difficile. La tendance est donc favorable aux propriétaires souhaitant organiser leur patrimoine via des SCI. À l'avenir, les tribunaux pourraient être amenés à préciser les critères de fictivité, mais pour l'instant, la règle est claire.

Récapitulatif et prochaines étapes

FAQ :

• Mon locataire peut-il acheter mon local si je le vends à ma SCI familiale ? Non, le droit de préférence ne s'applique pas.
• Que faire si je suis locataire et que mon propriétaire vend à une SCI familiale ? Vous ne pouvez pas vous opposer, mais vous pouvez négocier un droit de préemption dans le bail.
• Quels sont les risques si je ne respecte pas le droit de préférence ? Le locataire peut demander des dommages-intérêts ou la nullité de la vente s'il prouve un préjudice.
• Cette décision protège-t-elle toutes les ventes à des SCI ? Oui, tant que la SCI n'est pas fictive. Si elle est constituée uniquement pour contourner la loi, le juge pourrait requalifier.

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