Decisione di riferimento: cc • N° 12-20.714 • 2014-06-18 • Consulta la decisione →
Immaginate la scena: siete proprietari a Isle, a due passi da Limoges. Avete ereditato un appartamento dato in locazione da decenni. Un giorno, il conduttore – un artista – vi annuncia che il contratto di locazione non è una semplice locazione abitativa, ma una locazione commerciale. E adisce il tribunale per farlo riconoscere. Vi chiedete: ha davvero questo diritto? La risposta sta in una formalità molto semplice: l'iscrizione al registro delle imprese e delle società (RCS).
Cosa dice la legge? Per beneficiare dello status protettivo delle locazioni commerciali (articoli L.145-1 e seguenti del Codice di commercio), il conduttore deve gestire un'azienda commerciale nei locali. E per essere considerato commerciante, deve essere iscritto al RCS. La Corte di cassazione, con una sentenza del 18 giugno 2014 (n. 12-20.714), ha stabilito: questa iscrizione deve esistere al momento in cui il conduttore presenta la sua domanda giudiziale. Né prima, né dopo.
Ma cosa cambia esattamente? Molte cose. Se siete proprietari, potete opporvi a una riclassificazione abusiva. Se siete conduttori, dovete assicurarvi di essere in regola prima di agire. Approfondiamo i dettagli di questa decisione e le sue conseguenze pratiche, qui nell'Alta Vienne.
I fatti: una storia come tante
Nel 1961, la signora Frances Z..., pittrice, prende in affitto un appartamento a Isle (87) per esercitare la sua professione. Il contratto di locazione firmato è un contratto di locazione abitativa classico. Per decenni, la signora Z... vive e lavora lì, vendendo le sue opere. Nel 2008, il proprietario – il signor X – dà disdetta per riprendere l'immobile, volendo recuperare l'alloggio. La signora Z... rifiuta di andarsene e cita in giudizio il signor X davanti al tribunale d'istanza di Limoges per far riconoscere la natura commerciale del contratto di locazione. Invoca l'articolo L.145-1 del Codice di commercio, che estende lo status delle locazioni commerciali agli artisti a determinate condizioni.
Il signor X oppone un argomento di peso: la signora Z... non è iscritta al registro delle imprese e delle società (RCS). Esercita comunque un'attività commerciale (vendita di quadri), ma non ha mai adempiuto a questa formalità. Il tribunale d'istanza si dichiara incompetente, ritenendo che la controversia sia di competenza del tribunale di grande istanza (oggi tribunale giudiziario). La signora Z... propone appello. La corte d'appello di Limoges le dà ragione: secondo essa, l'iscrizione può essere regolarizzata nel corso del giudizio. Il signor X ricorre in cassazione.
La Corte di cassazione cassa la sentenza d'appello. Ricorda che il conduttore che rivendica lo status delle locazioni commerciali deve dimostrare la sua iscrizione al RCS alla data della sua domanda giudiziale. Ora, la signora Z... non era iscritta in quel momento. Poco importa che lo sia diventata dopo. La domanda è inammissibile. La causa è rinviata davanti alla corte d'appello di Bordeaux.
Quello che pochi sanno: nel procedimento orale (davanti al tribunale d'istanza), la domanda è validamente proposta solo quando è sostenuta oralmente all'udienza. In altre parole, non conta la data della citazione, ma quella dell'udienza di discussione. In questa vicenda, la signora Z... non aveva iscrizione né all'una né all'altra data.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione si basa sull'articolo L.145-1 del Codice di commercio, che dispone che lo status delle locazioni commerciali si applica ai contratti di locazione di locali in cui è gestita un'azienda commerciale. Per essere considerata azienda commerciale, occorrono una clientela, un avviamento e un commerciante iscritto al RCS (articolo L.123-1 dello stesso codice). L'iscrizione è quindi una condizione di merito per beneficiare dello status.
I giudici di merito (corte d'appello) avevano ritenuto che l'iscrizione potesse essere regolarizzata nel corso del giudizio, seguendo una giurisprudenza precedente. Ma la Corte di cassazione corregge il tiro: la condizione deve essere soddisfatta al momento della domanda, altrimenti essa è inammissibile. È un richiamo importante: lo status delle locazioni commerciali non è automatico, ma è subordinato a condizioni rigorose.
In chiaro, il conduttore non può invocare lo status commerciale se non è commerciante iscritto alla data in cui adisce il giudice. Poco importa che lo diventi successivamente. La Corte di cassazione precisa inoltre che, nel procedimento orale (cioè davanti ai tribunali d'istanza e di prossimità), la domanda giudiziale è proposta solo quando le conclusioni sono sostenute oralmente all'udienza. Quindi, il conduttore deve essere iscritto al più tardi all'udienza di discussione.
Nella mia pratica, ho incontrato casi in cui conduttori di Isle o Couzeix credevano di essere protetti da un contratto di locazione commerciale mentre non avevano mai effettuato le formalità amministrative. Questa decisione è chiara: niente iscrizione, niente status. E se il proprietario vuole sfrattare, il conduttore non potrà avvalersi del diritto al rinnovo.
Attenzione però: questa decisione riguarda solo il momento della domanda. Se il conduttore si iscrive dopo la citazione ma prima dell'udienza, può ancora essere ammissibile se sostiene la sua domanda all'udienza dopo aver ottenuto l'iscrizione. Ma meglio non giocare con il fuoco.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per i proprietari locatori: Siete proprietari a Couzeix, e il vostro conduttore vi annuncia che è commerciante e che beneficia di un contratto di locazione commerciale? Verificate la sua iscrizione al RCS. Se è assente alla data della sua domanda, potete contestare. Esempio: un conduttore vi cita in giudizio per ottenere il rinnovo
