Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 00-21.685 • 2002-03-27 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich die Szene vor: In Mehun-sur-Yèvre kündigt der Eigentümer eines Geschäftslokals im Stadtzentrum seinem Mieter, um die Räume zurückzunehmen. Der Mieter, der seit Jahren ein Bekleidungsgeschäft betreibt, beantragt die Verlängerung seines Mietvertrags. Aber zwischenzeitlich hat er seine Eintragung im Handelsregister (RCS) aus steuerlichen Gründen löschen lassen. Ergebnis? Das Berufungsgericht von Bourges verweigert ihm das Recht auf eine Entschädigung für die Geschäftsaufgabe (Entschädigung, die der Vermieter an den Mieter zahlt, der die Räume verlassen muss, ohne den Mietvertrag verlängern zu können). Der Mieter wendet ein: „Ich war zum Zeitpunkt der Kündigung ordnungsgemäß eingetragen, warum sollte ich meine Entschädigung verlieren?“ Die Frage, die sich jeder Eigentümer oder Mieter stellt: Bis wann muss man eingetragen sein, um in den Genuss des Status der gewerblichen Mietverträge zu kommen?
Diese Entscheidung des Kassationshofs vom 27. März 2002 (Nr. 00-21.685) gibt eine klare Antwort: Die Voraussetzungen für die Anwendung des Status der gewerblichen Mietverträge, insbesondere die Eintragung im Handelsregister, müssen zum Zeitpunkt der Kündigung oder des Verlängerungsantrags sowie während des gesamten Verfahrens zur Verlängerung oder zur Festsetzung der Entschädigung für die Geschäftsaufgabe erfüllt sein. Mit anderen Worten: Der Mieter kann seine Eintragung nicht „fallen lassen“, ohne Gefahr zu laufen, seinen Anspruch auf Entschädigung zu verlieren.
Es gibt jedoch eine bemerkenswerte Ausnahme: Wenn der Mieter auf das Recht auf Verbleib in den Räumlichkeiten gemäß Artikel L. 145-28 des Handelsgesetzbuchs (ehemals Artikel 20 des Dekrets vom 30. September 1953) verzichtet und die Räumlichkeiten zurückgibt, befreit er sich von allen vertraglichen oder gesetzlichen Verpflichtungen. Kurz gesagt: Wenn er freiwillig geht, entfällt die Eintragungsvoraussetzung. Wenn er jedoch bleiben oder eine Entschädigung erhalten möchte, muss er bis zum Ende eingetragen bleiben.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr X, Eigentümer in Vierzon, hatte ein Geschäftslokal an eine Gesellschaft, die SCCD, vermietet, die einen Baumarkt betrieb. 1995 kündigte Herr X der SCCD zum 31. Dezember 1995 mit Verweigerung der Verlängerung. Die SCCD betrieb jedoch weiter und beantragte die Zahlung einer Entschädigung für die Geschäftsaufgabe. In der Zwischenzeit wurde die SCCD von einer anderen Gesellschaft, der Bricorama France, übernommen. Letztere trat in das Verfahren ein und forderte die Entschädigung für die Geschäftsaufgabe.
Das Problem? Die Gesellschaft Bricorama France war nicht persönlich im Handelsregister für den Betrieb dieses Geschäfts eingetragen. Die Eintragung im Handelsregister ist nämlich persönlich: Jeder Betreiber muss für eigene Rechnung eingetragen sein. Bricorama France hatte diese Formalität weder vor der Kündigung noch während des Verfahrens erfüllt. Das Berufungsgericht von Bourges verweigerte ihr daher den Anspruch auf die Entschädigung für die Geschäftsaufgabe.
Die Gesellschaft Bricorama France legte Kassation ein und argumentierte, dass der Anspruch auf Entschädigung für die Geschäftsaufgabe zugunsten der SCCD entstanden sei und die Übernahme diesen Anspruch nicht geändert habe. Sie machte geltend, dass die Eintragung im Handelsregister nur zum Zeitpunkt des Verlängerungsantrags erforderlich sei, nicht während des gesamten Verfahrens. Der Kassationshof wies diese Argumentation zurück: Der Anspruch auf Entschädigung für die Geschäftsaufgabe ist nicht endgültig zum Zeitpunkt der Kündigung erworben; er ist an die Aufrechterhaltung der gesetzlichen Voraussetzungen bis zur Festsetzung der Entschädigung gebunden. Da Bricorama France nicht eingetragen war, konnte sie die Entschädigung nicht beanspruchen.
Die Begründung des Gerichts – im Detail
Der Kassationshof stützt sich auf Artikel L. 145-1 des Handelsgesetzbuchs (der den Anwendungsbereich des Status der gewerblichen Mietverträge definiert) und auf Artikel R. 145-2 (der die Eintragung im Handelsregister vorschreibt). Die Begründung lautet wie folgt: Der Status der gewerblichen Mietverträge schützt das von einem eingetragenen Kaufmann betriebene Geschäft. Ist der Mieter nicht mehr eingetragen, ist er kein Kaufmann mehr, und der Mietvertrag unterliegt nicht mehr dem Schutzstatus. Folglich entfallen das Recht auf Verlängerung oder auf Entschädigung für die Geschäftsaufgabe.
Die Entscheidung stellt klar, dass diese Voraussetzung „zum Zeitpunkt der Kündigung oder des Verlängerungsantrags sowie während des gesamten Verfahrens zur Verlängerung oder zur Festsetzung der Entschädigung für die Geschäftsaufgabe“ erfüllt sein muss. Es handelt sich um eine fortlaufende Anforderung. Warum? Weil der Mieter, der die Verlängerung oder eine Entschädigung für die Geschäftsaufgabe beantragt, seine Eigenschaft als Kaufmann in jeder Phase des Verfahrens nachweisen muss. Wenn diese Eigenschaft wegfällt, ist das Geschäft nicht mehr geschützt, und der Vermieter kann die Räumlichkeiten ohne Entschädigung zurücknehmen.
Achtung jedoch: Der Kassationshof bestätigt eine frühere Rechtsprechung, fügt aber eine wichtige Nuance hinzu. Er erinnert daran, dass der Mieter dieser Anforderung entgehen kann, wenn er auf das Recht auf Verbleib in den Räumlichkeiten verzichtet und die Räumlichkeiten zurückgibt. In diesem Fall befreit er den Vermieter von allen vertraglichen oder gesetzlichen Verpflichtungen. Beharrt er jedoch auf seinem Entschädigungsanspruch, muss er bis zum rechtskräftigen Urteil eingetragen bleiben.
Was nur wenige wissen: Diese Entscheidung folgt einer Logik des Vermieterschutzes. Der Vermieter, der eine oft sehr hohe Entschädigung für die Geschäftsaufgabe zahlen muss (die den Wert des Geschäfts erreichen kann), benötigt Sicherheiten. Die Eintragung im Handelsregister ist der Nachweis, dass der Mieter tatsächlich ein Kaufmann ist, der ein Geschäft betreibt. Wenn dieser Nachweis wegfällt, muss der Vermieter kein Geschäft mehr entschädigen, das rechtlich nicht mehr existiert.
Was das für Sie konkret ändert
Für vermietende Eigentümer: Diese Entscheidung ist ein Verteidigungsinstrument. Wenn Ihr Mieter während des Verfahrens seine Eintragung im Handelsregister löscht, können Sie sein Recht auf
