Entscheidungsreferenz: Cour de cassation • Nr. 10-26.726 • 2011-12-07 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich die Szene vor: Sie sind Eigentümer eines Geschäftsraums in Cagnes-sur-Mer, vermietet an eine kleine Gesellschaft, die gerade das Geschäft übernommen hat. Sie kündigen ihr zum 30. September 2022 und verweigern die Verlängerung des Mietvertrags. Aber sie verlangt eine Entschädigung für die Vertreibung (eine dem vertriebenen Mieter für den erlittenen Schaden geschuldete Summe) von 80.000 € und argumentiert, dass sie seit Jahren betreibe. Problem: Zum Zeitpunkt der Kündigung war die Gesellschaft noch nicht im Handels- und Gesellschaftsregister (RCS) eingetragen. Sie denken also, dass diese Kündigung gültig ist und die Entschädigung geschuldet ist? Nicht so schnell. Der Kassationsgerichtshof hat in einem Urteil vom 7. Dezember 2011 entschieden: Wenn die Gesellschaft die vor der Eintragung in ihrem Namen eingegangenen Verpflichtungen übernommen hat, gilt sie als bereits zum Zeitpunkt dieser Verpflichtungen existent. Und daher kann die zwischen der Geschäftsübertragung und der Eintragung ausgesprochene Kündigung einen Anspruch auf Entschädigung begründen. Eine Entscheidung, die viele Vermieter hat zittern lassen und die es verdient, näher betrachtet zu werden.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie jeden Tag passiert
Frau X, Eigentümerin eines Geschäftsraums in Bordeaux, hatte ihren Raum an Herrn Y zur Ausübung eines Gewerbes vermietet. 2006 überträgt Herr Y sein Geschäft auf eine in Gründung befindliche Gesellschaft (noch nicht eingetragen). Am 31. März 2007 kündigt Frau X dieser Gesellschaft (Akt, mit dem der Vermieter dem Mieter mitteilt, dass er den Mietvertrag nicht verlängert) und verweigert die Verlängerung ohne Entschädigung. Für sie kommt es nicht in Frage, eine Entschädigung für die Vertreibung zu zahlen, da die Gesellschaft zum Zeitpunkt der Kündigung nicht eingetragen war, also keine Rechtspersönlichkeit (Fähigkeit, Träger von Rechten und Pflichten zu sein) hatte. Die Gesellschaft hingegen behauptet, die Kündigung sei nichtig und verlangt die Entschädigung. Das Berufungsgericht Bordeaux gibt der Eigentümerin am 14. September 2010 recht: Nach seiner Auffassung existierte die Gesellschaft zum Zeitpunkt der Kündigung rechtlich nicht, daher ist die Kündigung gültig und es gibt keine Entschädigung. Allerdings hatte die Gesellschaft nach der Kündigung ihre Eintragung erlangt und alle vor der Eintragung in ihrem Namen eingegangenen Verpflichtungen übernommen, insbesondere den Mietvertrag und das Geschäft. Der Kassationsgerichtshof hebt das Urteil auf: Aufgrund dieser Übernahme gilt die Gesellschaft als bereits zum Zeitpunkt der Übertragung rechtsfähig, also zum Zeitpunkt der Kündigung. Ergebnis: Die Kündigung wurde einer existierenden Gesellschaft zugestellt, und die Entschädigung für die Vertreibung kann geschuldet sein. Ein Fall, der zeigt, dass der Formalismus nicht über die wirtschaftliche Realität siegen sollte.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf Artikel L. 210-6 des Handelsgesetzbuchs. Diese Bestimmung besagt, dass Handelsgesellschaften ab ihrer Eintragung Rechtspersönlichkeit genießen, aber wenn sie vor dieser Eintragung für ihre Rechnung eingegangene Verpflichtungen übernehmen, gelten sie als Inhaber dieser Rechte und Pflichten ab dem Zeitpunkt dieser Verpflichtungen. In einfacher Sprache: Eine noch nicht offiziell gegründete Gesellschaft kann durch ihre Gründer handeln, und wenn sie diese Handlungen nach ihrer Eintragung „genehmigt“, ist es so, als hätte sie von Anfang an gehandelt. Hier hatte die Gesellschaft den Mietvertrag und das Geschäft vor ihrer Eintragung übernommen. Die Kündigung erfolgte nach dieser Übernahme, aber vor der Eintragung. Für das Gericht lässt die spätere Übernahme der Verpflichtungen die Rechtspersönlichkeit auf den Zeitpunkt der Übertragung zurückwirken. Daher wurde die Kündigung einer rechtlich existierenden Gesellschaft zugestellt, und der Vermieter kann sich nicht auf das Fehlen der Eintragung berufen, um die Entschädigung zu verweigern. Achtung: Dies ist keine Kehrtwende, sondern eine klassische Anwendung des Textes. Es erinnert jedoch daran, dass die Tatsachenrichter prüfen müssen, ob die Übernahme der Verpflichtungen tatsächlich stattgefunden hat. Hätte die Gesellschaft die Verpflichtungen nicht übernommen, wäre die Kündigung gültig gewesen. In der Praxis zwingt dies die Vermieter, nicht nur das Datum der Eintragung, sondern auch das Datum der Übernahme der Verpflichtungen zu überprüfen.
Was das für Sie konkret ändert
Für den Vermieter: Wenn Sie einer in Gründung befindlichen Gesellschaft kündigen, können Sie sich nicht hinter dem Fehlen der Eintragung verstecken, wenn die Gesellschaft die Verpflichtungen übernommen hat. Sie riskieren, eine Entschädigung für die Vertreibung zahlen zu müssen (oft mehrere Jahresmieten, z.B. 50.000 bis 100.000 € für eine durchschnittliche Immobilie in Villefranche-sur-Mer). Verlangen Sie vor der Kündigung einen Kbis-Auszug (Eintragungsbescheinigung) oder prüfen Sie andernfalls, ob die Gesellschaft die Verpflichtungen übernommen hat. Für den Mieter: Wenn Sie sich in Gründung befinden und eine Kündigung erhalten, geraten Sie nicht in Panik. Stellen Sie sicher, dass Sie die Verpflichtungen nach der Eintragung ausdrücklich übernehmen (durch eine Klausel in der Satzung oder einen Gesellschafterbeschluss). Dann können Sie die Entschädigung verlangen. Für den Erwerber eines Geschäfts: Überprüfen Sie bei der Übertragung, ob die Gesellschaft die früheren Verpflichtungen übernimmt. Dies schützt Sie im Streitfall. Konkretes Beispiel: In Cagnes-sur-Mer erwarb ein Erwerber am 1. März 2022 eine Bäckerei, Eintragung am 15. April 2022, Kündigung des Vermieters am 10. Mai 2022. Wenn die Satzung die Verpflichtungen übernimmt, wurde die Kündigung einer bereits am 1. März existierenden Gesellschaft zugestellt, also ist eine Entschädigung fällig. Andernfalls keine Entschädigung. Achtung bei Fristen: Die Kündigung muss mindestens 6 Monate vor Ablauf des Mietvertrags erfolgen (Artikel L. 145-9 des Handelsgesetzbuchs).
Vier Tipps, um solche Streitigkeiten zu vermeiden
- Überprüfen Sie den Kbis-Auszug vor jeder Kündigung: Verlangen Sie immer einen Kbis-Auszug, der nicht älter als 3 Monate ist. Wenn die
