Décision de référence : cc • N° 69-12.416 • 1971-02-05 • Consulter la décision →
Imaginez : vous êtes propriétaire d'un local commercial à Le Pont-de-Claix. Vous louez un ensemble de pièces à un commerçant. Certaines servent à son activité, d'autres non. Un jour, vous donnez congé pour reprendre une partie des lieux, estimant que ces pièces « non commerciales » ne sont pas protégées par le statut des baux commerciaux. Grave erreur. La Cour de cassation, dès 1971, a tranché : un bail unique, même sur des locaux distincts, est indivisible. Pour le tout, c'est un bail commercial. Vous ne pouvez pas en détacher une partie au gré de vos intérêts. Cette décision, méconnue, verrouille la protection du locataire. Explorons-la ensemble.
Qui n'a jamais été tenté de fractionner un bail pour récupérer un local devenu inutile au fonds ? Le propriétaire y voit une opportunité, mais la loi est claire : si le bail est unique, la destination commerciale s'applique à l'ensemble. Cette règle, posée par la Cour de cassation le 5 février 1971, est une épée de Damoclès pour les bailleurs imprudents. Elle rappelle que le contrat fait la loi des parties, et que l'intention des signataires prime sur l'usage effectif.
Dans cette affaire, des époux avaient donné congé pour des locaux qu'ils jugeaient non commerciaux. Les juges du fond avaient suivi leur raisonnement. Mais la Cour de cassation a cassé l'arrêt : le bail était indivisible, commercial pour le tout. Le message est limpide : ne jouez pas avec les qualifications contractuelles. Chaque pièce d'un même bail bénéficie de la même protection, qu'elle serve ou non au fonds. Une leçon à méditer pour tout propriétaire à Fontaine comme ailleurs.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
M. et Mme Y sont propriétaires à Le Pont-de-Claix. Ils louent à un commerçant un ensemble de locaux comprenant une boutique au rez-de-chaussée et des pièces au premier étage. Le bail, signé le 6 décembre, désigne l'ensemble des lieux sans distinction. Le commerçant y exploite son fonds, mais les pièces du premier étage servent partiellement à l'activité commerciale, partiellement à d'autres usages (stockage, archives, voire usage personnel).
Quelques années plus tard, les bailleurs donnent congé. Ils soutiennent que seuls les locaux du rez-de-chaussée sont commerciaux ; les pièces du premier étage, selon eux, ne bénéficient pas du statut protecteur. Ils entendent récupérer ces dernières. Le locataire résiste : pour lui, le bail est un tout. Le tribunal de grande instance de Grenoble lui donne raison : le bail est commercial pour l'ensemble. Les époux Y interjettent appel. La cour d'appel de Grenoble, dans un arrêt du 22 juin 1969, infirme le jugement : elle considère que les locaux du premier étage ne sont pas des accessoires indispensables à l'exploitation du fonds et donc ne sont pas commerciaux.
Le locataire se pourvoit en cassation. Il argue de l'indivisibilité du bail. La Cour de cassation, dans un arrêt retentissant, casse l'arrêt d'appel. Elle rappelle que le bail unique, même sur des locaux distincts, est indivisible. La destination commerciale du bail s'impose pour toutes les pièces, sans qu'il soit besoin de vérifier si chacune sert effectivement au fonds. Le caractère non commercial de certaines pièces ne peut être invoqué que s'il existe des baux distincts. Ici, un seul bail, donc un tout commercial.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation s'appuie sur l'article 1134 du Code civil (aujourd'hui 1103) : les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Si les parties ont signé un bail unique, elles ont voulu un ensemble indivisible. Peu importe que certains locaux soient utilisés à des fins non commerciales : le contrat prime sur l'affectation réelle. Les juges ajoutent que le caractère non commercial de certains locaux, même non accessoires, ne peut être invoqué que dans le cas de baux distincts. Autrement dit, pour scinder le régime juridique, il faut plusieurs contrats.
Ce raisonnement est une confirmation de la jurisprudence antérieure. Dès 1963, la Cour de cassation avait posé le principe de l'indivisibilité du bail commercial (Civ. 3e, 18 juillet 1963). Ici, elle le réaffirme avec force. Elle écarte l'argument des bailleurs selon lequel les pièces du premier étage n'étaient pas « accessoires » au sens de l'article L. 145-1 du Code de commerce. La notion d'accessoire est inopérante quand le bail est unique : c'est le contrat qui détermine la nature du bail, pas l'usage.
En pratique, ce raisonnement protège le preneur contre les velléités du bailleur de récupérer des locaux devenus inutiles ou sous-utilisés. Mais il impose aussi une vigilance : le locataire ne peut pas, de son côté, renoncer à la protection commerciale pour une partie des lieux sans l'accord du bailleur. L'indivisibilité est une épée à double tranchant.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Pour le propriétaire bailleur : vous ne pouvez pas donner congé pour une partie seulement des locaux loués dans le cadre d'un bail unique. Si vous voulez récupérer des pièces, vous devez résilier l'intégralité du bail ou attendre son terme. Exemple à Fontaine : un propriétaire loue un appartement + une cave à un commerçant. La cave ne sert pas au fonds. Le bailleur ne peut pas donner congé pour la cave seule. Il doit attendre l'échéance triennale ou le renouvellement pour négocier une modification du bail. Sous peine de voir le locataire contester le congé et obtenir des dommages et intérêts.
Pour le locataire : vous êtes protégé. Votre bail est un bloc. Même si vous utilisez une pièce comme débarras ou logement, elle reste soumise au statut des
