Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 00-10.111 • 2001-05-30 • Entscheidung einsehen →
Sie sind Eigentümer eines Geschäftslokals in Tinqueux, und Ihr Mieter, ein Bäcker, verlangt die Verlängerung seines Mietvertrags. Sie lehnen ab, weil Sie das Gebäude verkaufen möchten. Oder vielleicht sind Sie dieser Mieter, dessen Geschäftsbetrieb bedroht ist. Die Frage ist einfach: Wer zahlt die Entschädigung für Geschäftsaufgabe, wenn der Verkäufer (Sie) zum Zeitpunkt der Festsetzung dieser Entschädigung nicht mehr Eigentümer ist? Die Antwort des Kassationsgerichtshofs ist eindeutig: Der Vermieter, der die Verlängerung verweigert hat, bleibt persönlich Schuldner, auch wenn er das Gebäude in der Zwischenzeit verkauft hat. Diese Entscheidung vom 30. Mai 2001 (Nr. 00-10.111) schützt den gewerblichen Mieter, kann aber manchen Eigentümer überraschen.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Stellen Sie sich die Gesellschaft Caillaux vor, Eigentümerin eines Gebäudes in Charleville-Mézières, die ein Geschäftslokal an die Gesellschaft MPCI (Modernisation Projets Constructions Immobilières) vermietet. Der Mietvertrag läuft aus. Die Mieterin verlangt Verlängerung. Der Eigentümer lehnt ab, unter Berufung auf einen schwerwiegenden Grund? Nein, er will einfach verkaufen. Gemäß dem Statut der Gewerbemietverträge (Artikel L. 145-1 ff. des Handelsgesetzbuchs) muss der Eigentümer, der die Verlängerung verweigert, dem Mieter eine Entschädigung für Geschäftsaufgabe zahlen, die den Verlust des Geschäftsbetriebs ausgleichen soll. Die Höhe wird durch ein Urteil vom 9. November 1993 festgesetzt: beispielsweise 150.000 € (fiktiver Betrag zur Veranschaulichung). In der Zwischenzeit hat die Gesellschaft Caillaux das Gebäude jedoch an einen Dritten verkauft. Als die Mieterin die Zahlung der Entschädigung verlangt, antwortet der Verkäufer: „Das ist nicht mehr meine Sache, der Erwerber muss zahlen.“ Das Berufungsgericht Reims gibt ihm zunächst recht und entscheidet, dass der Eigentümer sein Reurecht (Zahlung der Entschädigung zur Rücknahme des Lokals) ausüben könne, die Schuld jedoch dem neuen Eigentümer obliege. Die Mieterin legt Kassation ein. Der Kassationsgerichtshof hebt das Urteil auf: Die Entschädigung für Geschäftsaufgabe ist eine persönliche Schuld des Vermieters, der die Verlängerung verweigert hat, und der Verkauf des Gebäudes befreit ihn nicht davon.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf Artikel 1234 des Code civil (alt, heute Artikel 1342), der die Erlöschensgründe von Verbindlichkeiten aufzählt: Zahlung, Novation, Schulderlass usw. Der Verkauf des Gebäudes gehört nicht dazu. Mit anderen Worten: Der Verkauf des Gebäudes lässt die Schuld aus der Entschädigung für Geschäftsaufgabe, die aus der Verweigerung der Verlängerung entstanden ist, nicht erlöschen. Die Richter stellen klar, dass die Entschädigung für Geschäftsaufgabe vom Vermieter persönlich aufgrund seiner Entscheidung, den Mietvertrag nicht zu verlängern, geschuldet wird. Es handelt sich um eine eigene Verpflichtung, nicht um eine dingliche Last, die am Gebäude haftet (wie etwa WEG-Lasten). Der Kassationsgerichtshof präzisiert, dass das Reurecht (Möglichkeit des Vermieters, auf seine Weigerung zurückzukommen, indem er die Entschädigung zahlt) kein Mittel ist, sich der Schuld zu entziehen: Es setzt gerade voraus, dass die Schuld zu seinen Lasten geht. Im vorliegenden Fall hatte das Berufungsgericht einen Fehler begangen, als es sagte, der Eigentümer könne sein Reurecht ausüben, die Entschädigung sei aber vom neuen Eigentümer zu tragen. Das ist logisch: Man kann kein Recht auf eine Schuld ausüben, die man nicht schuldet. Die Entscheidung bestätigt eine ständige Rechtsprechung (Civ. 3e, 5. Mai 1975, Nr. 73-14.283): Der Verkauf überträgt die Verpflichtung zur Entschädigung für Geschäftsaufgabe nicht auf den Erwerber, es sei denn, im Kaufvertrag ist ausdrücklich etwas anderes vereinbart. Was wenige wissen: Der Erwerber kann dennoch gesamtschuldnerisch haften, wenn er selbst nach dem Erwerb die Verlängerung verweigert hat. In unserem Fall geht die Weigerung jedoch vom Verkäufer aus.
Was das für Sie konkret bedeutet
Wenn Sie Eigentümer-Vermieter sind: Sie haben die Verlängerung des Gewerbemietvertrags verweigert, um das Gebäude zu verkaufen. Auch nach dem Verkauf bleiben Sie persönlich zur Zahlung der Entschädigung für Geschäftsaufgabe verpflichtet. In meiner Praxis habe ich Fälle erlebt, in denen ein Eigentümer sein Gebäude in Tinqueux ohne eine Klausel zur Schuldübernahme verkauft hatte und dann 80.000 € Entschädigung an seinen ehemaligen Mieter zahlen musste. Um dies zu vermeiden, sollten Sie in den Kaufvertrag eine Klausel aufnehmen, in der sich der Erwerber verpflichtet, die Entschädigung für Geschäftsaufgabe zu übernehmen und Sie freizustellen. Aber Achtung: Diese Klausel bindet nur Verkäufer und Erwerber; zahlt der Erwerber nicht, kann der Mieter sich immer noch an Sie halten.
Wenn Sie gewerblicher Mieter sind: Sie sind geschützt. Ihre Forderung auf Entschädigung für Geschäftsaufgabe richtet sich gegen den Vermieter, der die Verlängerung verweigert hat, auch wenn er verkauft hat. Sie können also den Verkäufer auf Zahlung verklagen. Seien Sie jedoch vorsichtig: Wenn Sie einen neuen Mietvertrag mit dem Erwerber abschließen, könnten Sie Ihren Anspruch auf die Entschädigung verlieren. Beispiel: In Charleville-Mézières erhielt ein Mieter eine Entschädigung von 120.000 €, weil der frühere Eigentümer ohne Schuldübernahmeklausel verkauft hatte.
Wenn Sie Erwerber sind: Sie sind nicht verpflichtet, die vom Verkäufer geschuldete Entschädigung für Geschäftsaufgabe zu zahlen, es sei denn, Sie haben sie im Vertrag übernommen. Sie sollten jedoch vor dem Kauf prüfen, ob ein Verfahren anhängig ist. Verlangen Sie vom Verkäufer eine Garantie für die Geschäftsaufgabe.
Vier Tipps, um solche Streitigkeiten zu vermeiden
- Fügen Sie eine Klausel zur Schuldübernahme der Entschädigung für Geschäftsaufgabe in den Kaufvertrag ein. Legen Sie fest, dass der Erwerber anstelle des Verkäufers zur Zahlung der Entschädigung verpflichtet ist und den Verkäufer freistellt. Diese Klausel sollte vom Mieter akzeptiert werden, um voll wirksam zu sein.
