参考判决： cc • N° 11-11.512 • 2012-02-21 • 查看判决 →
想象一下：您是位于利摩日郊区帕纳佐尔的一个商业场所的业主。您将其出租给一家经营店铺的公司。有一天，您得知您的承租人被置于司法清算中。清算人（负责管理破产企业资产的人）继续占用该场所，但不再支付租金。您该怎么办？您能解除合同并收回您的场所吗？这正是法国最高法院在2012年2月21日的一项判决中裁定的问题。答案很明确：是的，即使已经作出出售商业资产的裁定，出租人也可以采取行动。但要注意：这完全取决于您采取行动的时间点。解读如下。
事实：一个每天都会发生的故事
X先生和夫人，帕纳佐尔一栋建筑的业主，将其出租给EURL Contreverse公司，用于经营商业租赁（受保护的商业租赁），该公司在此经营商业资产（经营所需的所有财产和权利：客户群、设备等）。租赁合同于2007年7月6日签署，自2009年5月4日起生效。但在过程中，EURL Contreverse被置于司法清算中（旨在变现资产以偿还债权人的集体程序）。清算人（负责清算的司法受托人）继续占用该场所，但停止了租金支付超过三个月。
出租人随后向预审法官（监督清算的法官）提出请求，要求确认因未支付租金而解除合同。但在此期间，商事法院已下令出售商业资产。清算人反对出租人的请求，辩称商业资产的出售使得合同解除不可能。出租人坚持，案件一直上诉到法国最高法院。转折点？在出租人向法官提出请求时，商业资产尚未出售。资产尚未出售，因此租赁合同仍然存在。
在利摩日及周边地区，例如帕纳佐尔和盖雷，许多商业场所的出租人面临此类情况。本判决为这些案件提供了明确指导。
法院的推理——详细解析
法国最高法院支持了出租人。其推理分两点。首先，它引用了《商法典》第L. 622-14条（原第L. 622-14条，但自2005年起，司法清算对应第L. 641-12条）。该条款规定，如果清算判决后（清算后应付的租金）三个月内未支付租金，出租人可以请求解除合同。因此，法律保护出租人：清算人必须支付当期租金，否则合同终止。
其次，法院审查了清算人的论点：商业资产的出售已被下令，因此合同不能再被解除。法院驳回了这一论点：只要出售尚未完成（即出售文件未签署，资产未更换所有人），资产仍属于清算中的债务人。下令出售的裁定不具有所有权转移效力（不转移所有权）。因此，出租人保留因欠款而请求解除合同的权利。换句话说，仅仅法院说了“出售资产”并不能阻止出租人采取行动。只有当出售实际完成（资产已售出）时，承租人才会变更，合同解除不再可能（因为资产的新所有人成为承租人）。
简而言之：法国最高法院确认，只要资产尚未出售，出租人的权利优先。这是对法律的严格适用，但也保护了出租人免受清算缓慢的影响。在实务中，我遇到过一些清算人拖延支付租金，希望资产出售能让他们免责的案件。本判决提醒他们，这不是逃避方法。
对您的实际影响
对于业主出租人：您拥有强大的杠杆。如果您的承租人处于司法清算中，且清算人超过三个月未支付租金，您可以向预审法官请求解除合同。即使已下令出售资产，只要出售尚未完成，您也可以这样做。具体例子：在盖雷，一位共和国大街商业场所的业主，其承租人于2023年1月被清算。清算人未支付2月至5月的租金。尽管法院已于3月下令出售资产，业主在6月成功解除了合同。他收回了场所，并重新出租给新的商家。
对于承租人（或其清算人）：注意不要忽视支付后续租金。清算人必须优先支付这些租金，否则将失去租赁合同。如果合同被解除，商业资产通常会失去价值（因为它不再有场所）。资产出售可能因此失败，损害债权人（银行、供应商）的利益。
对于资产的潜在购买者：在购买前检查租金是否已付清。如果合同解除正在进行中，您可能购买到没有租赁合同的资产，这使其几乎毫无价值。不要依赖出售裁定：只要文件未签署，出租人仍可解除合同。
避免此类纠纷的四点建议
- 要求高额押金：在合同中规定至少六个月的租金押金。在清算情况下，这为您在可采取行动的三个月期限内提供保障。
- 按月监控付款：一旦首次欠款，立即书面催告。如果清算人不付款，不要拖延向预审法官提出请求。每损失一个月，就是一个月的未付租金。
- 请法警确认情况：如果场所无人占用或清算人拒绝付款，请制作放弃或欠款笔录。这能增强您的案卷。
- 在清算开始时咨询律师：集体程序复杂。专业律师能帮助您及时行动并向预审法官起草请求。例如，在利摩日，如果出租人得到良好建议，商事法院会迅速处理这些案件。
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深入探讨：相关判例与演变
2012年的这一判决属于保护出租人的系列判例。法国最高法院在2010年2月9日判决（n° 09-10.489）中已裁定，即使清算人提出转让计划（出售资产），出租人也可在判决后欠款三个月后请求解除合同。唯一条件是出售尚未完成。更近期，商事庭在2016年1月12日判决（n° 14-23.506）中确认了这一解决方案，并明确预审法官只有在出租人提出请求前资产已售出的情况下才能拒绝确认解除合同。趋势是一致的：出租人的权利优先，因为这保护了其所有权。但注意：如果清算人在三个月期限届满前支付租金，则不能请求解除合同。这是一场与时间的赛跑。
常见问题
1. 我的承租人处于司法清算中，我首先应该做什么？ 确认清算人已指定，并在首次欠款时向其发出催告函。如果三个月内未付款，向预审法官提出请求。
2. 如果商业资产已出售，我能解除合同吗？ 不能。一旦出售完成（文件签署），资产的新所有人成为承租人。您必须向其追索租金。
3. 采取行动的时间期限是多少？ 您必须等待自清算判决起三个月才能请求解除合同。但您可以在欠款第四个月的第一天采取行动。
4. 预审法官能否拒绝解除合同？ 只有在法律条件未满足时（例如租金已支付或资产在您请求前已售出），他才能拒绝。否则，他必须确认解除。
5. 此类程序费用是多少？ 向预审法官提出请求是免费的（无需印花税）。但如果您需要传唤清算人，律师和法警费用可能有所不同（根据复杂程度，约500至2000欧元）。
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