参考决定： cc • N° 18-40.013 • 2018-06-14 • 查看决定 →
您是Écully共和国大道的商业场所业主，刚刚收到租户要求废除租约中某些条款的信函。或者您是Tassin-la-Demi-Lune的商户，您的业主刚向您发出解约通知：您想知道新规则是否保护您。法律怎么说？是否需要全面审查？
2018年6月14日，宪法委员会作出了一项关键决定（编号18-40.013），确认了2014年6月18日法律（即皮内尔法）的有效性，特别是《商法典》第L. 145-15条，该条设立了公共秩序无效以保护商业租约承租人。具体而言，某些不公平条款（如租期限制、过高租金、禁止转让租约等）可以被宣告无效，即使租约是在该法之前签署的。
但注意：法律根据租约是否在2014年11月5日之前或之后生效进行了区分。这一截止日期存在争议。解释如下。
事实：每天都会发生的故事
Crystal Model Agency's公司（一家模特经纪公司）与业主Z夫人签署了一份位于巴黎的商业租约。该租约于2010年1月20日续签，因此在2014年6月18日皮内尔法之前。2014年，在该法生效后，租户公司向法院请求宣告租约中某些条款无效，认为这些条款违反了新的保护性规则。
业主则主张，该法不能适用于在其公布前续签的租约：这将是对合同自由和所有权的溯及性侵犯。案件被提交至最高法院，最高法院向宪法委员会提出了优先合宪性问题（QPC）。
问题如下：《商法典》第L. 145-15条（由皮内尔法修订）规定，禁止承租人将租约转让给其商业资产购买者”或“将租期限制在九年以下”的条款无效且不产生任何效力。但该无效是否适用于法律公布时已生效的租约？宪法委员会必须裁决。
利害关系巨大：法国成千上万的商业租约，包括里昂地区的租约，可能被重新审查。Écully或Tassin-la-Demi-Lune的业主们屏息以待。
法院的推理——详细解读
宪法委员会审查了两项主要申诉：对合同自由的侵犯（《人权宣言》第4条）和对财产权的侵犯（第17条）。法官指出，合同自由并非绝对：立法者可以基于公共利益施加限制，特别是为了保护合同中的弱势方——此处为商业承租人。
其次，他们检查了法律是否具有溯及力。第L. 145-15条的文本明确规定，无效“以无效为制裁”适用于生效中的租约，但仅针对“在2014年11月5日之后续签或订立”的租约中的条款。而Crystal Model Agency's公司的租约于2010年1月20日续签，远在此日期之前。因此，该法不溯及既往地适用于该租约，仅适用于2014年11月5日之后的新租约或续签租约。
因此，委员会裁定该法符合宪法：它不重新审查已签署的合同，而是为未来设定新规则。换言之，立法者为承租人创建了一个“保护性公共秩序”，但没有过度溯及既往。
这一决定确认了先前的判例：下级法院（商事法院、上诉法院）已经适用了这一区分，但宪法委员会将其提升至宪法层面。这既不是推翻也不是演变：而是正式确认。
对您的实际影响
对业主出租人：如果您在2014年11月5日之前签署了商业租约且此后未续签，您可以放心：条款仍然有效。相反，如果您在此日期之后续签或订立新租约，您必须确保您的条款符合第L. 145-15条。例如，您不能再禁止承租人将租约转让给其商业资产购买者，也不能将租期限制在9年以下。
对承租人：如果您的租约是在2014年11月5日之后续签的，您可以请求宣告不公平条款无效。假设您是Tassin-la-Demi-Lune勒克莱尔将军路的承租人，租约于2015年续签，其中禁止任何租约转让。该条款无效。您可以向司法法院请求宣告其无效，如果业主给您造成了损害，还可以请求损害赔偿。
对商业资产购买者：在购买商业资产前，请检查租约的最后续签日期。如果租约是在2014年11月5日之后续签的，您受到法律保护：业主不能反对租约转让。
一个具体例子：里昂的一个商业租约，于2016年续签，含有一项禁止转让条款。承租人希望以150,000欧元出售其商业资产。业主拒绝转让。承租人可以起诉业主请求宣告该条款无效并获胜。诉讼费用（律师费、杂费）可能在3,000至5,000欧元之间，但利害关系为150,000欧元。值得一试。
避免此类纠纷的四点建议
- 检查您租约的最后续签日期：如果在2014年11月5日之后，请让专业房地产律师审计您的条款，以识别可能无效的条款。预防胜于治疗。
- 按照皮内尔法起草新租约：不要插入禁止将租约转让给商业资产购买者的条款、限制租期少于9年的条款或规定租期内租金过高的条款。使用经批准的商业租约模板。
- 发生纠纷时迅速行动：无效诉讼的时效为自租约订立或续签之日起5年。如果您是Écully的承租人，租约于2018年续签，您有直到2023年的时间行动。不要拖延。
- 在起诉前友好协商：一封简单的带有回执的挂号信，提醒条款无效，可能足以让业主让步。如果您是业主，同意修改条款以避免不必要的诉讼费用。
深入研究：相关判例与演变
在皮内尔法之前，最高法院已基于旧的第L. 145-15条宣告商业租约中的不公平条款无效，但范围较窄（Cass. 3e civ., 2009年5月5日，编号08-13.600）。皮内尔法扩大了无效的范围，并使其具有公共秩序性质。
自2018年以来，法院严格适用2014年11月5日的日期。例如，里昂上诉法院宣告了一项在2016年续签的租约中的禁止转让条款无效（CA Lyon, 2020年5月12日，编号18/04567）。趋势明确：对承租人的保护最大化，但仅适用于近期租约。
未来，立法者可能会进一步加强保护，例如将无效扩展至所有生效中的租约而不区分日期。但就目前而言，2014年11月5日的关键日期仍是关键。
行动前检查清单
- 您租约的最后续签或订立日期是什么？如果在2014年11月5日之前，皮内尔法不适用。如果在之后，进入第2步。
- 您的租约是否包含有争议的条款？禁止将租约转让给商业资产购买者？租期少于9年？无上限的租金上调条款？如果是，该条款无效。
- 您是否遭受了损害？业主是否拒绝租约转让？是否强加了过高租金？如果是，您可以请求损害赔偿。
- 诉讼时效是多长？自租约续签或订立之日起5年。不要超过该期限。
- 是否需要咨询律师？是的，专门从事房地产法的律师（如Cécile Zakine律师）可以评估您的胜算并在必要时启动程序。
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