Decisione di riferimento : cc • N° 90-18.844 • 1992-12-02 • Consulta la decisione →
Immaginate : siete proprietari di un locale commerciale a Beaune. Il vostro conduttore, un tipografo, gestisce i locali da anni. Il contratto di locazione sta per scadere. Gli inviate una disdetta (atto con cui ponete fine al contratto) con offerta di rinnovo, ma a un canone più elevato, poiché i prezzi del quartiere sono aumentati. Il vostro conduttore accetta il rinnovo... ma solo il principio, non il nuovo canone. Siete bloccati? Non necessariamente. La Corte di Cassazione ha deciso nel 1992 : il locatore può ancora cambiare idea e rifiutare il rinnovo, finché il canone non è stato fissato da un giudice. Una boccata d'ossigeno per i proprietari, ma un vero grattacapo per i commercianti.
Chi non ha mai esitato tra mantenere un contratto o cercare un nuovo conduttore più redditizio? Questa decisione, poco conosciuta, restituisce un margine di manovra ai locatori. Ma attenzione : impone anche una strategia chiara, poiché ogni fase conta. Analisi con esempi concreti, da Beaune ad Auxonne.
Questa sentenza della Corte di Cassazione del 2 dicembre 1992 (n° 90-18.844) risponde a una domanda pratica : un proprietario può ritirare la sua offerta di rinnovo se il conduttore non accetta il nuovo canone, prima che il giudice si pronunci? Risposta : sì, senza attendere. Ma attenzione alle insidie : la disdetta iniziale deve essere valida e il rifiuto del rinnovo deve essere chiaro.
I fatti : una storia come capita ogni giorno
Il Sig. X, proprietario di un locale commerciale a Beaune (Côte-d'Or), affittava il suo bene alla società Arts Litho, specializzata nella stampa. Il contratto di locazione, regolato dallo statuto delle locazioni commerciali (legge del 30 settembre 1953), scadeva il 15 febbraio 1988. Nel marzo 1987, il Sig. X fece notificare una disdetta (atto notificato da ufficiale giudiziario) alla sua conduttrice, con offerta di rinnovo del contratto, ma a un canone rivisto al rialzo, che rifletteva il valore locativo del mercato di Beaune.
La società Arts Litho rispose con lettera raccomandata : accettava il principio del rinnovo, ma contestava l'importo del nuovo canone, ritenuto eccessivo. Proponeva di adire il giudice dei canoni per la determinazione dell'importo. Il Sig. X, vedendo che le trattative si trascinavano, cambiò strategia. Nel settembre 1988, fece notificare una seconda disdetta, questa volta senza offerta di rinnovo, rifiutando puramente e semplicemente la prosecuzione del contratto. Esigeva la partenza del conduttore entro il 15 novembre 1988.
La società Arts Litho citò in giudizio il Sig. X dinanzi al tribunale di grande istanza di Digione, sostenendo che, avendo accettato il rinnovo, il locatore non poteva più tornare indietro. Il tribunale le diede ragione, condannando il proprietario a rinnovare il contratto al canone fissato da un esperto. Il Sig. X propose appello. La corte d'appello di Digione confermò la sentenza nel 1990. Ma il proprietario ricorse in cassazione, sostenendo che nessuna legge gli impediva di esercitare il diritto di rifiutare il rinnovo finché il canone non fosse stato determinato giudizialmente.
La Corte di Cassazione, con la sua sentenza del 2 dicembre 1992, cassò la sentenza digionese e rinviò la causa dinanzi alla corte d'appello di Besançon. Ritenne che il locatore avesse il diritto di rifiutare il rinnovo, anche dopo averlo offerto, poiché il conduttore aveva accettato solo il principio, non il canone. Una decisione che fece giurisprudenza.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione si è basata sull'articolo 31, comma 2, del decreto del 30 settembre 1953 (divenuto l'articolo L145-57 del Codice del commercio). Questo testo prevede che il locatore può rifiutare il rinnovo del contratto di locazione commerciale pagando un'indennità di esodo (somma che compensa il pregiudizio del conduttore che perde la sua attività). Ma la questione era : può ancora farlo dopo aver proposto un rinnovo corredato da un nuovo canone, se il conduttore accetta solo il principio?
L'Alta Corte ha risposto affermativamente. Il suo ragionamento è semplice : nessuna disposizione di legge vieta al locatore di esercitare l'opzione di rifiuto finché l'importo del canone non è stato fissato dal giudice. In altri termini, l'offerta di rinnovo è una proposta globale (principio + canone). Se il conduttore accetta solo la metà, il locatore non è vincolato. Può ritirare la sua offerta e rifiutare il rinnovo, a condizione di pagare l'indennità.
I giudici hanno respinto l'argomento della società Arts Litho secondo cui l'accettazione del principio creava un diritto acquisito al rinnovo. No, hanno detto, finché il canone non è convenuto o fissato, il contratto non è formato. È un'applicazione del diritto comune dei contratti : l'offerta e l'accettazione devono riguardare gli stessi elementi essenziali. Qui, il canone è un elemento essenziale.
Questa decisione conferma una giurisprudenza anteriore, ma la precisa utilmente. Dà un'arma ai locatori di fronte a conduttori che temporeggiano o contestano i canoni. Ma attenzione : il rifiuto del rinnovo deve essere chiaro e non equivoco. Una seconda disdetta senza offerta è il metodo corretto, come ha fatto il Sig. X. Se il locatore esita o tarda, può perdere il suo diritto.
In pratica, il proprietario deve pagare un'indennità di esodo (spesso diversi anni di canone) per compensare la perdita dell'avviamento commerciale. È il prezzo della libertà. Ma in alcuni casi, il gioco vale la candela, specialmente se il canone di mercato è molto superiore al canone attuale.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per il proprietario locatore : ora avete una via d'uscita. Se proponete un rinnovo con un canone maggiorato e il vostro conduttore temporeggia o non accetta l'importo, potete ancora
