Decisione di riferimento: cc • N° 00-21.685 • 2002-03-27 • Consulta la decisione →
Immaginate la scena: a Mehun-sur-Yèvre, il proprietario di un locale commerciale situato in centro città dà disdetta al suo conduttore per riprendere i locali. Il conduttore, che gestisce un negozio di abbigliamento da anni, chiede il rinnovo del suo contratto di locazione. Ma nel frattempo, ha cancellato la sua iscrizione al registro delle imprese (RCS) per ragioni fiscali. Risultato? La corte d'appello di Bourges gli nega il diritto a un'indennità di esodo (indennità versata dal locatore al conduttore che deve lasciare i locali senza aver potuto rinnovare il contratto). Il conduttore contesta: «Ero regolarmente iscritto al momento della disdetta, perché dovrei perdere la mia indennità?» La domanda che si pone ogni proprietario o conduttore: fino a quando bisogna essere iscritti per beneficiare dello status delle locazioni commerciali?
Questa decisione della Corte di cassazione del 27 marzo 2002 (n° 00-21.685) fornisce una risposta chiara: le condizioni di applicazione dello status delle locazioni commerciali, e in particolare l'iscrizione al RCS, devono essere soddisfatte alla data di notifica della disdetta o della richiesta di rinnovo, e durante tutta la procedura di rinnovo o di determinazione dell'indennità di esodo. In altre parole, il conduttore non può «abbandonare» la sua iscrizione a metà strada senza rischiare di perdere il diritto all'indennità.
Ma c'è un'eccezione notevole: se il conduttore rinuncia al diritto di rimanere nei locali previsto dall'articolo L. 145-28 del Codice del commercio (ex articolo 20 del decreto del 30 settembre 1953) e restituisce i locali, si libera allora da tutti gli obblighi contrattuali o statutari. In chiaro, se se ne va volontariamente, non c'è più condizione di iscrizione. Ma se vuole restare o ottenere un'indennità, deve rimanere iscritto fino alla fine.
I fatti: una storia come ne capitano ogni giorno
Il Sig. X, proprietario a Vierzon, aveva concesso in locazione commerciale un locale a una società, la SCCD, che gestiva un negozio di bricolage. Nel 1995, il Sig. X dà disdetta alla SCCD per il 31 dicembre 1995, con rifiuto di rinnovo. La SCCD, tuttavia, continua a gestire e chiede il pagamento di un'indennità di esodo. Ma nel frattempo, la SCCD viene assorbita da un'altra società, la società Bricorama France. Quest'ultima si ritrova nella procedura e richiede l'indennità di esodo.
Il problema? La società Bricorama France non era iscritta al RCS a titolo personale per la gestione di questo fondo di commercio. Infatti, l'iscrizione al RCS è personale: ogni gestore deve essere iscritto per proprio conto. Ora, Bricorama France non aveva compiuto questa formalità prima della notifica della disdetta né durante la procedura. La corte d'appello di Bourges le ha quindi negato il beneficio dell'indennità di esodo.
La società Bricorama France ricorre in cassazione, sostenendo che il diritto all'indennità di esodo è sorto a favore della SCCD, e che l'assorbimento non ha modificato questo diritto. Sostiene che l'iscrizione al RCS è richiesta solo al momento della richiesta di rinnovo, e non durante tutta la procedura. La Corte di cassazione respinge questo ragionamento: il diritto all'indennità di esodo non è acquisito definitivamente al momento della disdetta; è condizionato dal mantenimento delle condizioni statutarie fino alla determinazione dell'indennità. Ora, Bricorama France non essendo iscritta, non poteva pretendere l'indennità.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione si basa sull'articolo L. 145-1 del Codice del commercio (che definisce il campo di applicazione dello status delle locazioni commerciali) e sull'articolo R. 145-2 (che impone l'iscrizione al RCS). Il ragionamento è il seguente: lo status delle locazioni commerciali protegge il fondo di commercio gestito da un commerciante iscritto. Se il conduttore non è più iscritto, non è più commerciante, e quindi il contratto di locazione non è più soggetto allo status protettivo. Di conseguenza, il diritto al rinnovo o all'indennità di esodo scompare.
La decisione precisa che questa condizione deve essere soddisfatta «alla data di notifica della disdetta o della richiesta di rinnovo, e durante tutta la procedura di rinnovo o di determinazione dell'indennità di esodo». È un requisito continuo. Perché? Perché il conduttore che chiede il rinnovo o un'indennità di esodo deve giustificare la sua qualità di commerciante in ogni fase della procedura. Se questa qualità scompare, il fondo non è più protetto, e il locatore può riprendere i locali senza indennità.
Attenzione però: la Corte di cassazione conferma una giurisprudenza precedente, ma apporta una sfumatura importante. Ricorda che il conduttore può sfuggire a questo requisito se rinuncia al diritto di rimanere nei locali e restituisce i locali. In questo caso, libera il locatore da ogni obbligo contrattuale o statutario. Ma se persiste nella sua richiesta di indennità, deve rimanere iscritto fino alla sentenza definitiva.
Quello che pochi sanno è che questa decisione si inserisce in una logica di protezione del locatore. Infatti, il locatore che deve pagare un'indennità di esodo (spesso molto elevata, può raggiungere il valore del fondo di commercio) ha bisogno di garanzie. L'iscrizione al RCS è la prova che il conduttore è effettivamente un commerciante che gestisce un fondo. Se questa prova scompare, il locatore non deve più indennizzare un fondo che non esiste più giuridicamente.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per i proprietari locatori: questa decisione è un'arma difensiva. Se il vostro conduttore si cancella dal RCS in corso di procedura, potete contestare il suo diritto all'indennità. Per i conduttori: attenzione a non cancellarvi dal RCS prima della fine della procedura, anche se avete già ricevuto una disdetta. Mantenete l'iscrizione fino alla determinazione definitiva dell'indennità di esodo. In caso di fusione o assorbimento, assicuratevi che la società subentrante sia iscritta al RCS per l'esercizio del fondo.
