参考判决： cc • N° 89-20.452 • 1991-03-06 • 查看判决 →
想象一下：您是位于安纳西（Annecy）索梅耶街（rue Sommeiller）一处商业场所的业主，该场所租给了一家服装店。租约即将到期。您提出续租，租金更高，并且增加了一项新条款，将屋顶的维护责任转移给承租人——这项费用此前由您承担。承租人继续支付新租金，但对该维护条款提出异议。法官根据该要约确定了租金，却没有考虑承租人是否真正接受了这项费用修改。错误！最高法院在1991年3月6日的一项判决中撤销了这一决定。为什么？因为根据商业法，续租租约延续了前一份租约的条款和条件，除非承租人明确同意修改。这对任何急于求成的出租人来说都是一个深刻的教训。
这一判决源于巴黎的一起案件，直接影响法国各地（尤其是像安纳西或克吕斯（Cluses）这样充满活力的城市）商业场所的业主和承租人。它重申了一项基本原则：在续租过程中，不能单方面强加费用变更。承租人必须明确表示“同意”。否则，即使租金被调整，法官也必须适用先前的条件。
换句话说，如果您是业主并希望改变费用分摊方式（例如，将重大维修费用转嫁给承租人），您必须获得其明确同意，最好以书面形式。如果您是承租人，您可以拒绝这些修改而不会失去续租的权利。租金将由法官确定，但基于旧的条件。这是一项宝贵的法律保障。
事实：一个每天都会发生的故事
案件始于巴黎，但也可能发生在安纳西或克吕斯。X夫妇作为一处商业场所的业主，多年来一直将其出租给“Les Experts réunis”公司。租约到期。根据法律，业主向承租人发出了续租要约。该要约规定了新的租金，但也修改了费用和条件：例如，将某些维护费用转嫁给承租人。承租人没有明确回应要约，但继续占用场所并支付提议的租金。很常见。
当双方对最终租金金额无法达成一致时，争议爆发。承租人向商业租金法官（juge des loyers commerciaux）提起诉讼，要求确定租金。在法庭上，业主主张续租要约及其费用修改是新租约的基础。承租人反驳称其从未接受这些修改。巴黎上诉法院（cour d'appel de Paris）在1989年6月27日的判决中支持了业主：它依据该要约确定了租金，而未核实承租人是否接受了新的费用。
承租人向最高法院提起上诉。最高法院商事庭（chambre commerciale）撤销了上诉法院的判决。它指出，根据《商法典》第L.145-12条（原1953年9月30日法令第34条），续租租约按照到期租约的条款和条件进行，除非承租人同意修改。因此，法官不能在不确认承租人已同意的情况下保留费用修改。案件被发回另一上诉法院重审。
法院的推理——解析
推理的核心是一个简单但常被忽视的原则：在商业租约方面，续租是初始租约的延续，而不是一份新合同。《商法典》第L.145-12条规定：“续租租约按照到期租约的条款和条件进行，但法官在确定租金方面保留的权力除外。”翻译：除租金（法官可以调整）外，所有其他条款（费用、期限、用途等）保持不变，除非双方共同同意修改。
但请注意：租金法官可以根据租赁价值确定新租金，但不能自行更改费用。这是与销售或新合同的根本区别。在本案中，上诉法院却将费用修改的后果纳入租金中，而未核实承租人是否同意。最高法院批评其未查明这一同意。简而言之，法官不能“编造”不存在的同意。
很少有人知道，承租人完全可以接受新租金而不接受新费用。实际上，如果承租人在未提出异议的情况下支付租金，则视为接受租金，但不一定接受其他条款。最高法院确认：对费用修改的同意必须是明示的，并由法官确认。这是对承租人的有力保护，避免了其承担意外义务。
这对您意味着什么——具体而言
无论您是业主还是承租人，这一判决都具有非常具体的影响。对于业主/出租人而言，这意味着您在提出续租要约时必须格外谨慎。如果您希望修改费用（例如，重新分摊土地税、公共区域维护费或重大维修费），您必须获得承租人的书面同意。在我的实践中，我曾遇到一些案件，业主在安纳西将共有物业费用分摊条款纳入租约，但承租人并未知情。结果，法官援引了旧费用，业主不得不退还数千欧元。
对于承租人而言，这是一面盾牌。如果您的业主提出续租，租金更高但费用也增加，您可以接受租金而拒绝费用。具体例子：在克吕斯，一名工匠租用了一个车间。业主试图强加屋顶维护责任，每年花费约2000欧元。承租人拒绝了，法官根据旧费用确定了租金。业主不得不承担维护费用。
对于房地产专业人士（经纪人、公证人、律师），这一判决提醒了明确起草续租要约并收集任何修改的明确同意的重要性。单纯的沉默或无保留的付款是不够的。如果您遇到这种情况，您必须让承租人签署租约附录或确认条款。否则，法官将适用按先前条款续租的原则。
避免此类纠纷的四条建议
- 起草清晰且独立的续租要约： 将租金提议和费用修改明确分开。明确指出这些修改需要承租人书面同意。
- 获得承租人的书面同意： 不要满足于支付租金。让承租人签署一份名为“接受费用修改”的文件或租约附录。
- 保留所有证据： 保留挂号信、电子邮件以及任何证明承租人同意的文件。发生纠纷时，书面证据至关重要。
- 咨询专业律师： 在发送修改费用的续租要约之前，请核实其合规性。几百欧元的投资可以避免多年的诉讼。
深入探讨：相关判例和演变
1991年的这一判决是最高法院一贯判例的一部分。早在1984年6月13日的一项判决（n° 82-16.803）中，最高法院就裁定续租租约不能包含未经承租人同意的新条款。最近，2020年9月9日的一项判决（n° 19-13.370）重申，在续租要约后仅仅支付租金并不构成接受费用修改。因此，趋势明显是保护承租人。然而，下级法官有时试图放宽这一规则，例如认为承租人在协商租金时未对费用提出异议即默示接受。但最高法院坚持其立场：同意必须是明示的。
未来，如果立法者修改第L.145-12条，这一判例可能会演变，但目前尚无计划。在此期间，业主必须谨慎：未经书面同意的费用修改无效。而承租人可以高枕无忧：他们的续租租约是前一份的复制品，除非他们明确表示同意。
总结和后续步骤
如果您是业主，您需要做的是： 在发送续租要约之前，列出所需的修改。向承租人发送附录草案并要求书面回复。切勿推定同意。
如果您是承租人，您需要做的是： 收到续租要约后，仔细阅读与费用相关的条款。如果您不接受，请书面回复，明确说明您接受租金但不接受修改。必要时向商业租金法官提起诉讼。
如果纠纷已经发生： 您可以援引这一判例，对在未经您同意的情况下保留修改的判决提出异议。诉讼时效为自续租租约签署之日起5年（《民法典》第2224条）。
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