续租租约的两年时效：最高法院确定的起算点

想象一下：您是在奥弗蒙（Offemont）拥有一个商业场所的业主，并且刚刚通过拍卖购得。令您大为惊讶的是，原业主已经与租户续签了租约，但租金您认为过低。您想对这个价格提出异议。但您有权采取行动到什么时候？这个问题可能看似技术性，但对您的钱包有非常实际的影响。最高法院在2017年9月7日的一项判决中裁定：向法官提起诉讼的两年期限从新租约生效之日起计算，而不是从您取得房产之日起。解释如下。

事实：每天都会发生的故事

业主，Noga Hôtels公司，向其租户Claubon公司发出退租通知，租约于2010年9月30日终止，并附有续租商业租约的要约。租户在此日期之前接受了要约。因此新租约于2010年10月1日生效。但在此期间，业主通过公开拍卖出售了房产。买受人（拍卖买受人）于2012年3月8日成为业主。这位新业主认为续租租约中确定的租金过低。于是他向法院提起诉讼，要求确定新的租金。问题：他于2013年6月7日提起诉讼，距离续租生效日期（2010年10月1日）已超过两年。租户以时效（诉讼期限已过）为由提出抗辩。上诉法院支持了租户：诉讼已过时效。业主向最高法院上诉。他辩称，在他成为业主之前，时效不能开始计算，因为在此之前他无权提起诉讼。

法院的推理——剖析

最高法院驳回了上诉。它指出，确定续租租约租金的诉讼受《商法典》第L.145-60条规定的两年时效（两年期限）约束。该条款规定，所有与商业租赁相关的诉讼时效为两年。根据一贯的判例，该期限的起算点是续租租约的生效日期。在本案中，续租于2010年10月1日生效。买受人尽管在该日期之后才取得房产，但代位继承了卖方的权利和义务。他不能以自己的不知情或买受人身份为由推迟期限。最高法院明确指出，续租商业租约的请求不属于旧《民事诉讼法典》第684条（涉及异议行为）的规定范围。换句话说，新业主必须了解是否存在续租租约，并在续租生效后的两年内采取行动，即使当时他尚未成为业主。这是一个合乎逻辑的解决方案：时效客观地计算，与业主的个人身份无关。

这对您的实际影响

对出租人业主：如果您购买一个已出租的商业场所，您必须检查近期是否发生了续租。如果续租发生在您取得房产之前，则对租金提出异议的两年期限可能已经开始计算。例如：吉罗马尼（Giromagny）的一位业主于2023年3月购买了一个场所。租约已于2022年1月续租。他只有到2024年1月才能采取行动，即使当时他不是业主。

对租户：这一裁决保护您。您知道续租生效两年后，租金即成为最终确定。因此，您可以对任何新业主的迟延诉讼提出异议。

对拍卖买受人：请谨慎。在出价前，请了解最近一次续租的日期。如果期限很短或已过期，您将无法重新谈判租金。

对房地产专业人士（经纪人、公证人）：在出售时，您必须告知买受人租约的关键日期，特别是续租日期，以避免时效问题。

避免此类争议的四条建议

• 一旦您成为已出租场所的业主，立即检查续租生效日期。该日期载于租约或续租契约中。
• 在您的日程中记下截止日期：该日期两年后，确定租金的诉讼将过时效。在此之前采取行动。
• 在拍卖取得时，要求公证人或律师提供完整的租赁状况，包括续租日期。不要仅依赖原始租约的副本。
• 如有疑问，在期限届满前向商业租金法官提起诉讼。法院传票可中断时效。

深入探讨：相关判例与演变

本判决符合最高法院的一贯立场。早在2016年1月20日的一项判决（编号14-29.795）中，最高法院就裁定，确定续租租约租金的诉讼的两年时效起算点是续租生效日期，即使出租人未被告知。最近，2021年1月13日的判决（编号19-22.209）确认了时效对所有人（包括买受人）均适用。趋势很明确：法官倾向于法律确定性和租约的稳定性。将来，这一规则很可能会得到维持，促使买受人更加谨慎。

常见问题

1. 如果我在续租后购买场所，能否对续租租约的租金提出异议？ 可以，但前提是您在续租生效之日起两年内采取行动，即使当时您不是业主。

2. 如果两年期限已过，该怎么办？ 您不能再对租金提出异议。您必须等到下一次续租（通常9年后）才能重新谈判。

3. 如何知道续租生效日期？ 该日期载于原业主与租户签署的续租契约中，或载于附有续租要约的退租通知中。向租户或您的公证人索取副本。

4. 时效能否中断？ 可以，通过法院传票、承认权利、或友好确定请求。但请注意，仅一封挂号信不足以中断时效。

5. 这一规则是否也适用于私下出售（非拍卖）？ 是的，对于任何买受人，无论通过拍卖还是私下购买，结果相同。

您处于类似情况？与Zakine律师（45欧元）进行30分钟的初步咨询可以为您节省数月的诉讼程序——通常更多。预约 →