参考判决： cc • N° 90-18.844 • 1992-12-02 • 查看判决 →
想象一下：您是博讷（Beaune）一处店铺的房东。您的租户，一家印刷公司，已租用该场所多年。租约即将到期。您向其发出退租通知（即终止租约的文书），并附上续租要约，但租金更高，因为该地区价格上涨。您的租户接受续租……但只接受原则，不接受新租金。您被卡住了吗？不一定。法国最高法院在1992年作出裁决：只要租金尚未由法官确定，房东仍可改变主意并拒绝续租。这对房东来说是一线生机，但对商户而言则是个真正的难题。
谁曾犹豫过是维持租约还是寻找更赚钱的新租户？这项鲜为人知的裁决为房东提供了更多回旋余地。但注意：它要求明确的策略，因为每一步都很关键。通过博讷到欧索讷（Auxonne）的具体实例进行解读。
法国最高法院1992年12月2日的这一判决（编号 90-18.844）回答了一个实际问题：如果租户不接受新租金，在法官裁决之前，房东能否撤回续租要约？答案是：可以，无需等待。但注意陷阱：最初的退租通知必须有效，且拒绝续租必须明确。
事实：每天都会发生的故事
X先生是博讷（科多尔省）一处店铺的房东，将其房产出租给专门从事印刷的Art Litho公司。受店铺租赁法规（1953年9月30日法律）管辖的租约于1988年2月15日到期。1987年3月，X先生向其租户送达了一份退租通知（由执达员送达的文书），附有续租要约，但租金上调，反映了博讷市场的租值。
Art Litho公司通过挂号信回复：它接受续租原则，但质疑新租金的金额，认为过高。它提议诉诸租金法官以确定金额。X先生看到谈判陷入僵局，便改变了策略。1988年9月，他送达了第二份退租通知，这次没有续租要约，纯粹拒绝继续租约。他要求租户于1988年11月15日前搬离。
Art Litho公司向第戎（Dijon）大审法院（tribunal de grande instance）起诉X先生，主张既然已接受续租，房东就不能反悔。法院判其胜诉，命令房东以专家确定的租金续租。X先生提出上诉。第戎上诉法院（cour d'appel）于1990年维持原判。但房东向最高法院提起上诉，辩称没有法律禁止其在租金未经司法确定前行使拒绝续租的权利。
最高法院在1992年12月2日的判决中撤销了第戎的判决，并将案件发回贝桑松（Besançon）上诉法院重审。它认为，房东有权拒绝续租，即使已提出要约，因为租户只接受了原则，未接受租金。这一判决成为判例。
法院的推理——详解
最高法院依据1953年9月30日法令第31条第2款（现为《商法典》第L145-57条）。该条规定，房东可以通过支付搬迁补偿金（补偿租户因失去店铺而遭受的损失的金额）来拒绝续租店铺租约。但问题是：在提出附有新租金的续租要约后，如果租户只接受原则，房东还能这样做吗？
高等法院作出了肯定回答。其推理很简单：只要租金金额尚未由法官确定，就没有法律条文禁止房东行使拒绝权。换言之，续租要约是一个整体提议（原则+租金）。如果租户只接受一半，房东不受约束。他可以撤回要约并拒绝续租，但须支付补偿金。
法官们驳回了Art Litho公司的论点，即接受原则就产生了续租的既得权利。不，他们说，只要租金未达成一致或未确定，合同就不成立。这是普通合同法的一个应用：要约和接受必须涉及相同的必要要素。在这里，租金是一个必要要素。
这一裁决确认了先前的判例，但对其进行了有益的澄清。它为房东提供了对抗拖延或质疑租金的租户的武器。但注意：拒绝续租必须明确且不含糊。第二次无续租要约的退租通知是正确的方法，正如X先生所做的那样。如果房东犹豫或拖延，他可能失去这一权利。
在实践中，房东必须支付搬迁补偿金（通常是多年的租金）以补偿店铺的损失。这是自由的代价。但在某些情况下，这是值得的，尤其是当市场租金远高于当前租金时。
这对您的实际影响
对于房东：您现在有了出路。如果您提出续租并提高租金，而您的租户拖延或不接受金额，您仍然可以拒绝续租。但注意：您必须迅速行动，在法官确定租金之前。一旦作出裁决，您就受约束。具体例子：欧索讷的一位房东拥有一处店铺，月租金800欧元，而市场租金为1200欧元。他提出续租租金为1100欧元。租户接受续租但质疑租金。与其等待数月的诉讼程序，房东可以拒绝续租，支付搬迁补偿金（例如30,000欧元），然后以市场价格重新出租。在5年内，他就能收回投资。
对于租户：小心！只接受续租原则并不能保护您。您必须明确接受所提议的租金，或至少进行书面谈判。如果您质疑，房东可以赶您走并支付补偿金。您的店铺岌岌可危。如果您在博讷，请在回复退租通知前咨询意见。
对于店铺的购买者：检查是否已发出退租通知以及租户是否已接受。如果租金尚未确定，卖方仍可拒绝续租，这会影响房产价值。在销售合同中要求明确的条款。
对于共有人：如果您出租共有店铺，这一裁决也与您相关。在续租店铺租约时，管理委员会必须保持警惕。
避免此类纠纷的四项建议
- 起草一份精确的退租通知：退租通知必须明确说明新提议的租金，并指出未接受将导致拒绝续租。通过执达员送达。
- 设定答复期限：在退租通知中，规定一个期限（例如1个月），让租户接受租金。超过该期限，您可以拒绝续租。
- 不要拖延行动：如果租户质疑，不要拖延。迅速发送第二份拒绝续租的退租通知。每过一个月都可能被解释为默示接受。
- 在任何行动前咨询律师：专业人士将帮助您遵守形式要求并评估搬迁补偿金的金额，该金额可能很高。
深入：相关判例与演变
这一裁决符合最高法院的一贯判例。早在1985年，一项判决（民事第三庭，1985年1月9日）就判定，如果租户未在合理期限内接受提议的租金，续租要约失效。最近，在2018年（民事第三庭，2018年6月7日，编号17-16.179），最高法院明确指出，即使房东已接受租金评估，只要法官尚未裁决，他仍可拒绝续租。
因此，趋势对房东有利。商事法院和上诉法院（如第戎法院，最初支持租户）有时更保护商户，但最高法院定期重申法律。未来，预计租户会更加谨慎：他们将在保留谈判权利的情况下接受租金，或要求修订条款。
这一判例在博讷或欧索讷等城市尤为重要，这些地方的店铺租金因位置而异。精明的房东可以优化其房产，前提是遵守规则。
要点总结
常见问题：
- 我提出续租后可以拒绝吗？可以，如果租户未接受新租金，且在法官确定之前。
- 租户面临什么风险？必须搬离，但可获得搬迁补偿金（店铺价值）。
- 行动期限是多久？一旦租户质疑租金，立即发送无续租要约的第二份退租通知。不要超过租户答复后的3个月。
- 我需要支付补偿金吗？是的，如果您拒绝续租。金额通常很高（多年的租金）。
- 如果租户接受租金怎么办？您受约束：租约以提议的租金续租。
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