参考判决： cc • N° 75-15.002 • 1977-07-11 • 查看判决 →
设想一下：您是位于蓬塔穆松（Pont-à-Mousson）的一个商铺的业主，将其出租给一名工匠，但该工匠多年来未在此从事任何活动。您希望收回场所，租给新的商户。您向承租人发出了解约通知，但未遵守1953年9月30日关于商业租赁的法令规定的严格形式。您的承租人提出异议：对他来说，解约通知无效。问题很简单：商业租赁的保护性法规是否适用于没有商业营业资产运营的场所？
每年有数百名业主提出这一疑问。原因在于：错误的后果可能很严重。1977年，法国最高法院（Cour de cassation）在一项开创性判决中做出了裁决。它判定，1953年9月30日法令的规定仅适用于实际有商业营业资产运营的场所的租赁。换言之，如果承租人未从事任何商业活动，则不能享受商业租赁法规的保护。根据普通法形式发出的解约通知因此有效。
这一判决尽管已有近五十年历史，但仍是不可回避的参考。它提醒一个常被遗忘的显而易见的事实：保护性法规与营业资产的运营相关。没有营业资产，就没有保护。在本文中，我们将剖析此案，理解法官的推理，并具体分析这对您（无论是业主、承租人还是房地产专业人士）意味着什么。
事实：一个日常发生的故事
要理解1977年7月11日的判决，必须深入了解该判决背后的故事。最初，是一场业主与承租人之间的纠纷。业主X先生将位于南锡（Nancy）郊区拉库（Laxou）的一个场所出租。承租人曾在此经营商业营业资产多年。然后，一切停止了。活动停止了。场所空置，或用于个人目的。业主希望收回其财产，于是向承租人发出了解约通知。
问题在于：该解约通知未遵守1953年9月30日法令规定的形式。事实上，该法令要求解约通知必须通过司法外行为（由执达员送达）发出，并明确说明拒绝续租的具体理由，且在必要时，须先发出支付租金的催告。然而，X先生发出的解约通知只是一封简单的挂号信，没有这些内容。因此，承租人向法院起诉，要求撤销该解约通知，认为商业租赁法规对他适用。
而业主则主张，其承租人已不再在该场所从事任何商业营业资产运营。因此，1953年9月30日法令不能适用。即使解约通知未遵守其形式，根据普通法也是有效的。此案被提交至法国最高法院（Cour de cassation），后者裁定业主胜诉。法官认为，既然承租人不能主张任何商业运营，那么根据普通法形式发出的解约通知就是有效的。换句话说，商业租赁法规并非不可侵犯的保护伞：它以场所内存在运营的商业营业资产为前提。
法律推理——剖析
为了得出这一结论，法国最高法院（Cour de cassation）遵循了严谨的推理。起点：1953年9月30日法令第1条，该条规定商业租赁法规适用于有商业营业资产运营的场所的租赁。法院由此推断，如果没有营业资产运营，则法规不适用。这是对文本的字面解释，但具有重大意义。
接着，法院审查了承租人的具体情况。后者未能证明他在该场所从事商业活动。他无法证明任何运营、任何客户群、任何营业额。因此，他不能要求享受保护性法规的益处。业主发出的解约通知，尽管未遵守法令的形式，但因属于普通合同法（《法国民法典》Code civil）范畴而有效。
该判决既非重大转变也非重大演变：它符合文本的逻辑。但它澄清了一种常见情况：最初为商业用途出租的场所，实际上已不再用作商业用途。法院本可以采取更保护承租人的立场，要求只要租约未修改，解约通知就必须遵守法令的形式。但它选择了务实之路：没有运营，就没有保护。这样，它提醒人们，商业租赁法规是给予实际经营其营业资产的商人的特权，而不是给那些已停止所有活动的人的空壳。
承租人的论点其实很严肃：他援引法律安全性和保护承租人免受滥用解约通知的必要性。但法院认为法令文本很明确：享受法规的条件是运营。没有运营，承租人只是一个没有特殊权利的占用人，业主可以根据普通法规则收回场所。
这对您的实际影响
这一判决具有直接的实际影响，无论您是业主还是承租人。对于出租人业主来说，它提供了一个宝贵的工具。如果您发现您的承租人不再在场所内从事任何商业营业资产运营，您可以发出解约通知，无需遵守1953年法令的形式。一封简单的挂号信，甚至没有理由的执达员通知，都可能足够。但要注意：仍需证明没有运营。这意味着要证明场所空置，承租人没有从事任何活动，没有客户前来。在实践中，最好在行动前由司法专员（huissier）进行确认。
以拉库（Laxou）的一个具体例子为例。您是一个50平方米场所的业主，租给一名两年前已停止活动的理发师。场所关闭，橱窗不透明。您希望租给新的商户。您可以发送一封简单的带有回执的挂号信解约通知，说明您将在某个日期收回场所。如果承租人提出异议，您可以援引1977年的判决。相反，如果承租人继续运营，即使是部分运营，法规适用，您必须遵守法令的形式。
对于承租人，教训很明确：如果您停止活动，您就失去了商业租赁法规的保护。不要指望法令的保护形式让您在没有运营的情况下继续占用场所。如果您希望保留场所而不使用，要么获得业主同意后转租，要么根据用途将租约改为职业租约或住宅租约。无论如何，不要让场所空置太久。长期停止运营可能被解释为默示放弃保护性法规。
最后，对于商业营业资产的购买者，这一判决强调了核实卖方是否实际经营该营业资产的重要性。如果卖方在出售前已停止活动，租约可能失去其商业性质，从而影响营业资产的价值。转让合同中的保证条款可以保护您。
避免此类纠纷的四个建议
- 建议1：由司法专员确认无运营。 在发出解约通知前，请制作一份空置或无运营的笔录。该文件将是无商业营业资产运营的无可辩驳的证据。
- 建议2：在租约中加入实际运营条款。 作为出租人，规定承租人有义务持续经营商业营业资产，否则租约解除。这将使您在停止活动时能够迅速行动。
- 建议3：在购买商业营业资产前核实场所的实际用途。 如果卖方不再运营，租约可能已失去商业性质。请由律师协助分析租约和实际活动。
- 建议4：如有疑问，使用普通法程序。 如果您不确定承租人是否运营营业资产，您仍然可以根据1953年法令的形式发出解约通知。这将使您免于争议。但如果您确定没有运营，普通法更简单快捷。
深入探讨：相关判例与演变
1977年的判决是法国最高法院（Cour de cassation）一贯立场的延续。早在1960年，商业庭的一项判决就判定，商业租赁法规不适用于用于居住的场所，即使租约规定有商业活动（Com. 20 janvier 1960）。最近，法院确认，仅凭在商业登记处注册不足以证明营业资产的运营；必须有真实有效的活动（Civ. 3e, 12 juin 2012, n° 11-17.847）。
趋势很明确：法官要求实际运营才能获得法规保护。这种方法对出租人有利，但要求承租人不要放松活动。未来，判例可能进一步严格，不仅要求运营，还要求足够重要的运营（最低营业额、定期出勤）。目前，标准仍然是存在运营，即使是微小的，只要真实。
对于房地产专业人士，这一判例提醒他们，建议客户必须维持租赁场所的商业活动，否则可能失去保护性法规的益处。
行动前检查清单
常见问题：5个实用问题
- 如果我的承租人不再经营其商业营业资产，我该怎么办？ 通过执达员确认无运营。然后，您可以通过简单的挂号信发出解约通知，无需遵守1953年法令的形式。
- 我能立即收回场所吗？ 不能，解约通知必须遵守合理的提前通知期。在普通法中，提前通知期是合同规定的期限，或者在没有规定的情况下，为6个月（商业租赁惯例）。建议在解约通知中规定6个月的提前通知期。
- 如果我不遵守法令形式发出解约通知，有什么风险？ 如果承租人提出异议并证明他运营营业资产，解约通知可能被撤销，您必须重新开始程序。但如果无运营被确认，您就是安全的。
- 承租人能在解约通知后重新开业以享受法规吗？ 可以，如果他在提前通知期结束前恢复活动，他可能援引法规。因此，迅速行动并在任何解约通知前确认无运营很重要。
- 我需要退还押金吗？ 是的，押金必须在腾空场所后退还，但需扣除可能的损坏费用。解约通知属于普通法并不改变这一义务。
您遇到类似情况？与Zakine律师（Maître Zakine）进行30分钟的首次咨询（45欧元）可能为您节省数月的诉讼时间——而且往往更多。预约 →
📌 这与您的情况相关吗？ 塞西尔·扎基内律师专注于法国房地产和土地法，在全法执业。
→ Avocat bail commercial |
→ 浏览所有法律文章
