Decisione di riferimento : cc • N° 21-15.336 • 2022-04-13 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un locale commerciale a La Chapelle-Saint-Luc, affittato a un negozio di abbigliamento. Da sei mesi il canone non viene più pagato. Emettete un atto di intimazione di pagamento facendo riferimento alla clausola risolutiva (quella clausola che consente di risolvere il contratto di locazione automaticamente se il conduttore non paga entro un certo termine). Il conduttore non regolarizza, quindi adite il tribunale per far accertare l'acquisto della clausola. Ma nel frattempo, il conduttore viene ammesso alla salvaguardia giudiziaria (una procedura concorsuale che protegge l'impresa in difficoltà). Cosa succede? La vostra azione può avere successo? È esattamente la questione decisa dalla Corte di Cassazione il 13 aprile 2022. E la risposta rischia di sorprendervi.
Questa decisione, passata relativamente inosservata, cambia le carte in tavola per centinaia di locazioni commerciali ogni anno. Essa contrappone due logiche: quella del diritto dei contratti, che protegge il locatore, e quella del diritto delle imprese in difficoltà, che privilegia il risanamento dell'impresa. La Corte di Cassazione ha scelto: una volta aperta la procedura concorsuale, il locatore non può più proseguire l'azione volta a far accertare la risoluzione del contratto di locazione per canoni non pagati prima dell'apertura. Anche se aveva già emesso l'intimazione e adito il tribunale in precedenza.
Per capire cosa è in gioco, immergiamoci nei fatti di questa vicenda, poi nel ragionamento dei giudici. Successivamente, vi dirò concretamente cosa cambia per voi, proprietario o conduttore, e come evitare di trovarvi in questa impasse.
I fatti: una storia come tante
La vicenda inizia come molti contenziosi in materia di locazioni commerciali. Una società, la SCI du Parc, concede in locazione un locale commerciale alla società Le Mouton à Plumes, per esercitarvi un commercio di abbigliamento pronto a Troyes. I canoni vengono pagati irregolarmente, e il 2 ottobre 2015 la locatrice emette un atto di intimazione di pagamento (un atto dell'ufficiale giudiziario che intima al conduttore di pagare pena la risoluzione del contratto) facendo riferimento alla clausola risolutiva. L'importo richiesto: 8.432 euro di canoni e oneri non pagati.
Il conduttore non paga entro il termine di un mese previsto dalla clausola. Normalmente, la risoluzione è acquisita di diritto. Ma la società Le Mouton à Plumes contesta l'intimazione dinanzi al tribunale di grande istanza di Troyes. Mentre la causa segue il suo corso, si verifica un evento importante: il 1° luglio 2016, la società conduttrice viene ammessa alla salvaguardia giudiziaria dal tribunale di commercio di Troyes. Questa procedura concorsuale mira a consentire all'impresa di proseguire la propria attività mentre ripiana il proprio passivo (cioè rimborsa i propri debiti) sotto la protezione del tribunale.
La locatrice non si scoraggia. Chiede al tribunale di grande istanza di accertare la risoluzione del contratto di locazione alla data del 2 ottobre 2015, quindi prima dell'apertura della salvaguardia. Il tribunale le dà ragione. Ma il conduttore e il suo amministratore giudiziario (il professionista incaricato di assisterlo durante la salvaguardia) propongono appello. La corte d'appello di Reims, con sentenza del 2 marzo 2021, dichiara la domanda ricevibile: secondo essa, la risoluzione è effettivamente avvenuta prima della salvaguardia, quindi la procedura concorsuale non impedisce di accertarla. Il conduttore ricorre in cassazione. È questo ricorso che porta alla sentenza del 13 aprile 2022.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione cassa la sentenza della corte d'appello. Si basa su due testi del codice di commercio: l'articolo L. 145-41, che disciplina la clausola risolutiva nelle locazioni commerciali, e l'articolo L. 622-21, che fissa gli effetti della sentenza di apertura di una salvaguardia sulle azioni giudiziarie. L'articolo L. 622-21 dispone che la sentenza di apertura «interrompe o vieta qualsiasi azione giudiziaria da parte di tutti i creditori […] volta alla risoluzione di un contratto» per un credito anteriore alla sentenza. E l'articolo L. 145-41 precisa che, per le locazioni commerciali, la clausola risolutiva è acquisita se il conduttore non paga entro il mese successivo all'intimazione, salvo che il giudice dei procedimenti sommari conceda una dilazione.
La questione era quindi: un'azione di accertamento della clausola risolutiva, introdotta prima dell'ammissione alla salvaguardia, può essere proseguita dopo? La Corte risponde di no. Essa ritiene che, anche se l'azione è stata avviata prima, essa è «interrotta» dalla sentenza di apertura e non può essere ripresa. Perché? Perché lo scopo della salvaguardia è di congelare le azioni individuali dei creditori per consentire un piano di risanamento. Permettere al locatore di ottenere la risoluzione del contratto equivarrebbe a favorire un creditore a scapito degli altri e comprometterebbe la prosecuzione dell'attività.
La corte d'appello aveva commesso un errore ritenendo che la risoluzione si apprezzi al momento dell'intimazione. La Corte di Cassazione ricorda che l'azione non può essere proseguita dopo la sentenza di apertura, poco importa che la clausola sia già «scattata» in teoria. È una conferma della giurisprudenza precedente (Cass. com., 10 marzo 2015, n. 13-28.248), ma con una portata rafforzata: anche se il locatore ha già ottenuto una decisione in primo grado prima della salvaguardia, l'appello non può avere successo se la salvaguardia viene aperta nel frattempo.
Questa soluzione è logica con lo spirito del diritto delle imprese in difficoltà: preservare l'attività e l'occupazione. Ma può sembrare ingiusta per il locatore, che ha rispettato la procedura e si ritrova privato del suo diritto acquisito. La Corte ha deciso a favore
