Decisione di riferimento : cc • N° 07-10.676 • 2008-07-01 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un locale commerciale a Rethel, nella Marna. Un gruppo di soci vi contatta per affittare il locale a nome di una società che stanno costituendo. Firmate il contratto di locazione, ma la società non è ancora iscritta. Qualche mese dopo, scoppia una controversia: chi è responsabile del canone? La società? I soci? È esattamente la questione che si è posta in questa vicenda.
La Corte di cassazione, con sentenza del 1° luglio 2008, ha stabilito: una locazione commerciale firmata per conto di una SARL in formazione può essere ripresa dalla società se i soci hanno conferito mandato prima dell'iscrizione. Ma attenzione: questo mandato deve essere espresso e chiaro. Cosa cambia per voi, proprietario o futuro socio? Molte cose.
Questa decisione mette in sicurezza le transazioni immobiliari concluse durante il periodo di formazione di una società. Ricorda anche l'importanza della redazione dello statuto. Approfondiamo i dettagli.
I fatti: una storia che capita ogni giorno
Nel marzo 2001, il Sig. Z... e altri due soci decidono di creare una SARL di ristorazione rapida a Parigi. Prima ancora dell'iscrizione della società, il 5 marzo, il Sig. Z... firma un contratto di locazione commerciale a nome della società in formazione con un locatore, il Sig. X. Il 7 marzo, viene firmato lo statuto: contiene una clausola che conferisce mandato al Sig. Z... di concludere tale locazione. La società viene iscritta il 14 marzo. Ma rapidamente sorgono difficoltà: il canone non viene pagato. Il 22 aprile 2003, il locatore risolve il contratto e cita in giudizio la società per il pagamento.
Davanti al tribunale, la società contesta la propria responsabilità, sostenendo che il contratto era stato firmato prima della sua iscrizione, quindi prima che esistesse giuridicamente. Il locatore, invece, sostiene che la società ha ripreso il contratto ratificandolo. La corte d'appello di Parigi, con sentenza del 14 settembre 2006, dà ragione al locatore. La società ricorre in cassazione.
Ma ecco il colpo di scena: la Corte di cassazione, il 1° luglio 2008, cassa la sentenza d'appello. Perché? Perché la corte d'appello non ha verificato se il mandato conferito nello statuto fosse anteriore o posteriore alla firma del contratto. Ora, secondo la Corte, la ratifica (l'approvazione a posteriori) mediante un mandato conferito prima dell'iscrizione è possibile, ma solo se il mandato è anteriore all'atto. Nel caso di specie, il mandato era posteriore (firmato il 7 marzo, contratto firmato il 5 marzo). La causa viene rinviata alla corte d'appello di Parigi.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Il cuore della controversia si basa sull'articolo 1843 del Codice civile (che disciplina le società) e sulla teoria delle società in formazione. In parole povere, una società acquisisce la personalità giuridica (la capacità giuridica di agire) solo a partire dalla sua iscrizione nel registro delle imprese e delle società (RCS). Prima di ciò, non esiste come persona giuridica. Gli atti conclusi a suo nome sono quindi, in linea di principio, nulli o impegnano la responsabilità personale di chi li ha firmati.
Tuttavia, la legge e la giurisprudenza consentono una ripresa degli impegni da parte della società dopo la sua iscrizione, a condizione che i soci abbiano conferito un mandato per agire a suo nome. Questo mandato può essere conferito nello statuto (come nel caso di specie) o con atto separato. La Corte di cassazione precisa che tale mandato può anche ratificare un impegno già assunto, a condizione che sia anteriore all'atto. In altre parole, se il mandato è posteriore, la ratifica non è possibile per questa via.
Attenzione però: la Corte non dice che la società non possa mai riprendere un contratto di locazione firmato prima della sua iscrizione. Dice semplicemente che, in questa vicenda, la corte d'appello non ha verificato correttamente la cronologia. In pratica, se il mandato fosse stato conferito prima della firma del contratto, la società sarebbe stata validamente vincolata.
Quello che pochi sanno è che questa soluzione è un compromesso tra sicurezza giuridica e flessibilità commerciale. Da un lato, si proteggono i terzi (come il locatore) che contrattano con una società in formazione. Dall'altro, si permette alla società di non riprendere impegni che non desidera.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per i proprietari locatori: se firmate un contratto di locazione con una società in formazione, assicuratevi che i soci abbiano conferito un mandato espresso prima della firma. Altrimenti, rischiate di trovarvi senza un debitore solvibile. Esempio: a Vitry-le-François, un proprietario ha affittato un locale a una società in formazione senza mandato preliminare. La società è fallita: il proprietario ha potuto recuperare i canoni insoluti solo dal socio firmatario, a titolo personale.
Per i soci e i gerenti: se firmate un atto a nome di una società in formazione, dovete o prevedere un mandato nello statuto (prima della firma), o far ratificare l'atto dopo l'iscrizione con una decisione collettiva. Nella mia pratica, ho incontrato casi in cui soci hanno firmato un contratto di locazione senza mandato: sono stati perseguiti personalmente.
Per i conduttori: se siete conduttori di una società in formazione, verificate che il contratto sia stato regolarmente ripreso. Altrimenti, il vostro contratto potrebbe essere nullo.
Se vi trovate in questa situazione, dovete: 1) verificare la data del mandato rispetto all'atto; 2) se il mandato è posteriore, chiedere una ratifica espressa dopo l'iscrizione; 3) consultare un avvocato per mettere in sicurezza la transazione.
Quattro consigli per evitare questo tipo di controversia
- Anticipate il mandato nello statuto: Al momento della redazione dello statuto, inserite una clausola che elenchi gli atti da compiere per conto della società in formazione e conferisca mandato a uno o più soci di firmarli. Questo evita ogni ambiguità.
- Verificate la cronologia: Se firmate un atto prima dell'iscrizione, assicuratevi che il mandato sia stato conferito prima della firma. Conservate le prove delle date.
- Fate ratificare dopo l'iscrizione: Se il mandato è posteriore, fate approvare l'atto dall'assemblea dei soci dopo l'iscrizione. Una delibera formale è la soluzione più sicura.
- Consultate un professionista: Ogni situazione è unica. Un avvocato specializzato in diritto immobiliare o societario può aiutarvi a strutturare l'operazione in modo sicuro.
In conclusione, la sentenza del 1° luglio 2008 della Corte di cassazione è una buona notizia per chi opera nel settore immobiliare. Essa chiarisce le condizioni per la ripresa degli impegni da parte di una società in formazione. Ma attenzione: la rigida condizione della anteriorità del mandato richiede una particolare vigilanza. Non esitate a farvi assistere.
