Décision de référence : cc • N° 17-31.609 • 2019-01-09 • Consulter la décision →
Imaginez : vous êtes propriétaire d'un terrain à Mougins, sur lequel vous avez fait construire un bâtiment industriel que vous donnez à bail commercial. Un crédit-bail vous permet d'acquérir le terrain, et vous souhaitez vendre le tout en bénéficiant d'un report d'imposition de la plus-value. Mais l'administration fiscale vous oppose que le bail commercial a déjà transféré la propriété, rendant le report impossible. C'est exactement la situation qu'ont vécue les consorts X, et qui a conduit à un arrêt majeur de la Cour de cassation le 9 janvier 2019.
Cette décision répond à une question cruciale : un bail commercial peut-il être considéré comme un acte constatant le transfert de propriété d'un immeuble ? La réponse est non, et cela a des conséquences importantes sur la responsabilité des notaires et les stratégies fiscales des propriétaires.
Mais qu'est-ce que ça change exactement ? Comment réagir si vous êtes dans une situation similaire ? Dans cet article, je décortique cette jurisprudence pour vous, avec des exemples concrets à Mougins et Mandelieu.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
M. X, propriétaire à Mougins, avait constitué une SCI avec d'autres associés. Cette SCI avait acquis un terrain via un crédit-bail, puis avait fait construire un bâtiment à usage industriel, donné à bail commercial à une société. Lorsque les associés ont levé l'option d'achat du terrain (acte authentique reçu par un notaire), ils ont souhaité bénéficier d'un report d'imposition de la plus-value réalisée sur la cession de leurs parts. Mais l'administration fiscale a refusé, estimant que le bail commercial avait déjà opéré un transfert de propriété, ce qui excluait le report.
Les consorts X ont alors assigné le notaire en responsabilité, estimant qu'il avait commis une faute en ne les informant pas de cette difficulté et en ne leur permettant pas de demander le report d'imposition dans l'acte authentique. La cour d'appel a rejeté leur demande, considérant qu'il n'y avait pas de lien de causalité entre la faute du notaire et le préjudice, car même si le notaire avait informé ses clients, l'administration fiscale aurait de toute façon refusé le report.
Mais la Cour de cassation a cassé cet arrêt : elle a jugé que le bail commercial ne constitue pas un acte translatif de propriété au sens de l'article 93 quater IV du Code général des impôts (CGI). undefined, le bail n'a pas transféré la propriété, donc le report d'imposition était potentiellement applicable. La cour d'appel aurait dû vérifier si, informée correctement, l'administration aurait accepté le report. En ne le faisant pas, elle a violé la loi.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation s'est appuyée sur deux textes fondamentaux. D'abord, l'article 93 quater IV du CGI, qui permet un report d'imposition de la plus-value en cas de cession de titres, à condition que cette cession soit constatée par un acte authentique. Ensuite, l'article 1240 du Code civil (anciennement 1382), qui oblige toute personne à réparer le dommage causé par sa faute.
Le raisonnement est simple en apparence : un bail commercial n'a pas d'effet translatif de propriété (il ne transfère pas la propriété de l'immeuble, seulement la jouissance). Par conséquent, il ne peut pas être considéré comme « l'acte qui constate le transfert de propriété » au sens du CGI. La cour d'appel avait donc tort de présumer que l'administration fiscale aurait refusé le report même si le notaire avait agi correctement.
undefined la Haute juridiction rappelle que le lien de causalité entre la faute du notaire (ne pas avoir informé ses clients) et le préjudice (imposition immédiate de la plus-value) doit être examiné concrètement. On ne peut pas l'écarter en supposant que l'administration aurait refusé de toute façon. undefined, le notaire peut être tenu responsable s'il n'a pas mis ses clients en mesure de demander le report.
Attention toutefois : cette décision ne dit pas que le report aurait été accordé, mais seulement que le bail commercial n'est pas un obstacle. undefined, c'est que cette affaire est aussi un rappel du devoir de conseil du notaire, qui doit anticiper toutes les conséquences fiscales des actes qu'il reçoit.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Pour les propriétaires bailleurs : si vous détenez un bien donné à bail commercial et que vous envisagez de céder vos parts sociales ou l'immeuble, vous pouvez potentiellement bénéficier d'un report d'imposition de la plus-value, même si le bail a été signé avant la cession. Faites vérifier par un professionnel que l'acte authentique constate bien le transfert de propriété (par exemple, la levée d'option d'un crédit-bail).
Pour les acquéreurs : si vous achetez un immeuble loué, assurez-vous que le notaire vous informe des conséquences fiscales. Par exemple, à Mandelieu, un acquéreur ayant acheté un local commercial avec un bail en cours aurait pu, avant cette décision, se voir refuser un report. Désormais, la jurisprudence clarifie que le bail n'est pas un transfert.
Pour les locataires : cela vous concerne moins directement, mais sachez que votre bail ne vous confère pas la propriété. Vous restez un simple occupant.
Si vous êtes dans cette situation, vous devez : 1) vérifier la date de signature du bail et de l'acte de cession, 2) consulter un avocat fiscaliste ou un notaire, 3) en cas de litige, ne pas hésiter à engager la responsabilité du notaire si vous avez subi un préjudice. Les délais de prescription sont de 5 ans à compter de la découverte du dommage.
undefined, j'ai rencontré des dossiers où des associés de SCI ont dû payer une imposition immédiate de plusieurs dizaines de milliers d'euros parce que le notaire n'avait pas prévu la demande de report. Cette décision ouvre une voie de recours.
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Exigez un bilan fiscal avant toute cession : demandez à votre notaire ou expert-comptable une simulation de l'imposition des plus-values, en intégrant l'option de report. Ne signez pas sans avoir compris les conséquences.
- Faites rédiger l'acte authentique avec soin : l'acte doit mentionner expressément la demande de report d'imposition si vous y avez droit. Vérifiez que le transfert de propriété est bien constaté par cet acte, et non par un bail antérieur.
- Conservez tous les documents : gardez une copie du bail, de l'acte de crédit-bail, de l'acte de cession et des correspondances avec le notaire. En cas de litige, ces preuves sont essentielles.
- Consultez un avocat spécialisé en droit immobilier : avant de signer, un avocat peut vous alerter sur les risques fiscaux et la responsabilité des professionnels. À Mougins ou Mandelieu, je reçois régulièrement des propriétaires pour ce type de conseil.
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Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions
Cette décision s'inscrit dans une lignée d'arrêts de la Cour de cassation protégeant les contribuables contre les erreurs des notaires. Par exemple, dans un arrêt du 28 mars 2018 (n° 16-28.443), la Cour avait déjà jugé que le notaire doit informer son client des conséquences fiscales d'un acte, sous peine d'engager sa responsabilité. Ici, elle va plus loin en précisant ce qui constitue un « acte translatif de propriété ».
En revanche, une décision du Conseil d'État (10 juillet 2019, n° 418648) avait adopté une position plus restrictive sur le report d'imposition pour les cessions de titres de SCI. Il y a donc une tension entre les deux ordres de juridictions. Mais pour les baux commerciaux, la position de la Cour de cassation est claire : le bail n'est pas un transfert.
À l'avenir, on peut s'attendre à ce que les notaires soient plus vigilants dans leur devoir de conseil, et que les contentieux se multiplient si des contribuables ont été lésés. Cette jurisprudence est donc une arme pour les propriétaires.
Questions fréquentes
Un bail commercial peut-il être requalifié en vente par l'administration fiscale ? Non, pas en principe. Le bail confère seulement un droit personnel de jouissance. Mais attention aux clauses abusives (bail de très longue durée, option d'achat déguisée).
Puis-je demander un report d'imposition après avoir signé l'acte ? Non, le report doit être demandé dans l'acte de cession. Si vous avez déjà signé, il est trop tard, sauf à engager la responsabilité du notaire.
Quels sont les délais pour agir contre le notaire ? La prescription est de 5 ans à compter du jour où vous avez eu connaissance du préjudice. En pratique, dès le refus de l'administration, consultez un avocat.
Cette décision s'applique-t-elle aux baux d'habitation ? Non, elle concerne spécifiquement les baux commerciaux et le régime fiscal des plus-values professionnelles.
Que faire si l'administration fiscale me réclame l'impôt ? Contestez la décision en envoyant une réclamation contentieuse dans les délais (2 mois après l'avis d'imposition). Mentionnez cet arrêt de la Cour de cassation.
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