Referenzentscheidung: cc • Nr. 17-31.609 • 2019-01-09 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Grundstücks in Mougins, auf dem Sie ein Industriegebäude errichtet haben, das Sie gewerblich vermieten. Ein Leasingvertrag ermöglicht Ihnen den Erwerb des Grundstücks, und Sie möchten das Ganze unter Inanspruchnahme einer Steuerstundung für den Veräußerungsgewinn verkaufen. Doch die Steuerverwaltung hält Ihnen entgegen, dass der Gewerbemietvertrag bereits das Eigentum übertragen habe, was die Stundung unmöglich mache. Genau diese Situation erlebten die Eheleute X, was zu einem bedeutenden Urteil des Kassationsgerichtshofs am 9. Januar 2019 führte.
Diese Entscheidung beantwortet eine entscheidende Frage: Kann ein Gewerbemietvertrag als eine Urkunde angesehen werden, die den Eigentumsübergang eines Gebäudes bestätigt? Die Antwort lautet nein, und dies hat erhebliche Auswirkungen auf die Haftung der Notare und die Steuerstrategien der Eigentümer.
Aber was ändert sich genau? Wie sollten Sie reagieren, wenn Sie sich in einer ähnlichen Situation befinden? In diesem Artikel analysiere ich diese Rechtsprechung für Sie, mit konkreten Beispielen aus Mougins und Mandelieu.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Herr X, Eigentümer in Mougins, hatte mit anderen Gesellschaftern eine SCI gegründet. Diese SCI hatte ein Grundstück im Rahmen eines Leasingvertrags erworben, dann ein Industriegebäude errichtet und dieses gewerblich an eine Gesellschaft vermietet. Als die Gesellschafter die Kaufoption für das Grundstück ausübten (notariell beurkundet), wollten sie eine Steuerstundung für den Veräußerungsgewinn aus der Veräußerung ihrer Anteile in Anspruch nehmen. Die Steuerverwaltung lehnte dies jedoch ab, da ihrer Ansicht nach der Gewerbemietvertrag bereits einen Eigentumsübergang bewirkt habe, was die Stundung ausschließe.
Daraufhin verklagten die Eheleute X den Notar auf Schadensersatz, da er es versäumt habe, sie auf dieses Problem hinzuweisen und ihnen zu ermöglichen, die Steuerstundung in der notariellen Urkunde zu beantragen. Das Berufungsgericht wies ihre Klage ab, da es keinen Kausalzusammenhang zwischen dem Fehler des Notars und dem Schaden sah, da die Steuerverwaltung die Stundung ohnehin abgelehnt hätte, selbst wenn der Notar seine Mandanten informiert hätte.
Der Kassationsgerichtshof hob dieses Urteil jedoch auf: Er entschied, dass ein Gewerbemietvertrag keine eigentumsübertragende Urkunde im Sinne von Artikel 93 quater IV des französischen Steuergesetzbuchs (CGI) darstellt. Mit anderen Worten: Der Mietvertrag hat das Eigentum nicht übertragen, sodass die Steuerstundung potenziell anwendbar war. Das Berufungsgericht hätte prüfen müssen, ob die Steuerverwaltung die Stundung bei ordnungsgemäßer Information akzeptiert hätte. Da es dies nicht tat, verletzte es das Gesetz.
Die Begründung des Gerichts – entschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützte sich auf zwei grundlegende Texte. Erstens auf Artikel 93 quater IV CGI, der eine Steuerstundung für Veräußerungsgewinne bei der Veräußerung von Anteilen vorsieht, sofern diese Veräußerung durch eine notarielle Urkunde beurkundet wird. Zweitens auf Artikel 1240 des Code civil (ehemals 1382), der jeden verpflichtet, den durch sein Verschulden verursachten Schaden zu ersetzen.
Die Begründung ist im Kern einfach: Ein Gewerbemietvertrag hat keine eigentumsübertragende Wirkung (er überträgt nicht das Eigentum am Gebäude, sondern nur den Besitz). Folglich kann er nicht als „die Urkunde, die den Eigentumsübergang bestätigt“ im Sinne des CGI angesehen werden. Das Berufungsgericht hatte daher zu Unrecht angenommen, dass die Steuerverwaltung die Stundung auch bei ordnungsgemäßem Handeln des Notars abgelehnt hätte.
Kurz gesagt: Der Kassationsgerichtshof stellt klar, dass der Kausalzusammenhang zwischen dem Fehler des Notars (Unterlassung der Information seiner Mandanten) und dem Schaden (sofortige Besteuerung des Veräußerungsgewinns) konkret geprüft werden muss. Man kann ihn nicht mit der Annahme verneinen, die Verwaltung hätte ohnehin abgelehnt. Mit anderen Worten: Der Notar kann haftbar gemacht werden, wenn er seine Mandanten nicht in die Lage versetzt hat, die Stundung zu beantragen.
Vorsicht jedoch: Diese Entscheidung besagt nicht, dass die Stundung gewährt worden wäre, sondern nur, dass der Gewerbemietvertrag kein Hindernis darstellt. Was viele nicht wissen: Dieser Fall ist auch eine Erinnerung an die Beratungspflicht des Notars, der alle steuerlichen Folgen der von ihm beurkundeten Geschäfte vorhersehen muss.
Was das für Sie konkret ändert
Für vermietende Eigentümer: Wenn Sie ein gewerblich vermietetes Objekt besitzen und beabsichtigen, Ihre Gesellschaftsanteile oder das Gebäude zu veräußern, können Sie möglicherweise eine Steuerstundung für den Veräußerungsgewinn in Anspruch nehmen, selbst wenn der Mietvertrag vor der Veräußerung abgeschlossen wurde. Lassen Sie von einem Fachmann prüfen, ob die notarielle Urkode den Eigentumsübergang bestätigt (z. B. die Ausübung der Kaufoption bei einem Leasingvertrag).
Für Erwerber: Wenn Sie ein vermietetes Gebäude kaufen, stellen Sie sicher, dass der Notar Sie über die steuerlichen Folgen informiert. Beispielsweise hätte ein Erwerber in Mandelieu, der ein Geschäftslokal mit laufendem Mietvertrag kaufte, vor dieser Entscheidung möglicherweise keine Stundung erhalten. Nun stellt die Rechtsprechung klar, dass der Mietvertrag keinen Eigentumsübergang darstellt.
Für Mieter: Dies betrifft Sie weniger direkt, aber es ist gut zu wissen, dass Ihre Rechte aus dem Mietvertrag nicht als Eigentumsübergang interpretiert werden.
