Bail commercial verbal : qui paie la taxe foncière ? La réponse de la Cour de cassation

Imaginez : vous êtes propriétaire d'un local commercial à Bayeux, loué depuis des années sans contrat écrit. Un jour, vous recevez l'avis de taxe foncière et la facture est salée. À qui incombe cette charge ? Vous pensiez que c'était au locataire, mais rien n'est écrit noir sur blanc. C'est exactement le genre de litige qui peut dégénérer en procédure judiciaire. Et si la réponse se trouvait dans une simple pratique, un usage installé ?

Cette question, c'est celle que s'est posée la Cour de cassation dans une affaire opposant la société Ocean à la société Prestor. Les juges ont dû trancher : dans un bail commercial verbal, le transfert de la taxe foncière au preneur peut-il résulter d'un accord tacite, non écrit ? La réponse est oui, mais à certaines conditions.

Dans cet article, nous allons décortiquer cette décision du 28 mai 2020 (n° 19-10.056) et surtout, vous donner les clés pour éviter de vous retrouver dans une situation similaire. Que vous soyez propriétaire, locataire ou professionnel de l'immobilier à Caen ou ailleurs, ces principes vous concernent.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

L'affaire commence par un bail commercial verbal entre la société Ocean (bailleur) et la société Prestor (preneur). Pas de contrat écrit, mais une occupation des lieux pendant plusieurs années. En 2014, un jugement ordonne la cession du droit au bail au profit de la société Prestor. Mais un détail fâcheux surgit : qui doit payer la taxe foncière ?

La société Ocean estimait que la charge lui incombait, mais la société Prestor refusait de payer. Pourtant, pendant toute la durée du bail, c'est bien le preneur qui s'était acquitté de la taxe foncière. Un usage bien établi, mais sans écrit. Le tribunal de commerce de Caen, puis la cour d'appel, ont donné raison au bailleur : l'accord des parties sur le transfert de la charge était démontré par le paiement répété du locataire.

La société Prestor a alors formé un pourvoi en cassation. Son argument : en l'absence de bail écrit, aucune clause ne peut transférer la taxe foncière au preneur. Et pourtant, la Cour de cassation a rejeté ce raisonnement. Elle a confirmé que les juges du fond avaient souverainement constaté l'existence d'un accord tacite, fondé sur le comportement des parties.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation s'appuie sur le principe de la liberté contractuelle, mais aussi sur l'article 1103 du Code civil (les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits). En matière de bail commercial, la loi ne prévoit pas de formalisme particulier pour le transfert de la taxe foncière. Dès lors, tout dépend de la volonté des parties.

Dans cette affaire, les juges du fond ont relevé que la société Prestor avait payé la taxe foncière pendant plusieurs années sans protester. Ce comportement manifestait un accord tacite sur le transfert de cette charge. La Cour de cassation valide ce raisonnement : c'est une question de fait, laissée à l'appréciation souveraine des juges du fond. Elle ne peut pas remettre en cause leur constatation.

Ce n'est ni une évolution ni un revirement de jurisprudence : la Cour confirme une solution classique. Mais elle rappelle un point essentiel : en l'absence de contrat écrit, ce sont les actes des parties qui font foi. Si le locataire paie la taxe foncière sans réserve, il crée un précédent qui peut engager sa responsabilité.

Les arguments de la société Prestor (absence de clause écrite, nécessité d'un accord exprès) n'ont pas convaincu. Pour la Cour, l'accord tacite est suffisant, dès lors qu'il est prouvé. Et cette preuve peut résulter de simples paiements répétés.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour les propriétaires bailleurs : si vous avez un bail verbal et que vous souhaitez que le locataire paie la taxe foncière, il faut impérativement établir un usage constant. Exemple à Caen : un propriétaire baille un local commercial à un artisan. Pendant 3 ans, le locataire paie la taxe foncière sans contestation. Si un litige survient, cet usage pourra être invoqué. Mais attention : si le locataire n'a jamais payé, il sera difficile de lui imposer après coup.

Pour les locataires : vous devez être vigilants. Si vous payez la taxe foncière sans contestation, vous risquez de créer un accord tacite qui vous obligera à continuer. Un exemple concret : la société Prestor a dû rembourser plusieurs années d'arriérés de taxe foncière, soit plusieurs milliers d'euros. Si vous êtes dans cette situation, vous devez contester par écrit dès réception du premier avis.

Pour les acquéreurs d'un fonds de commerce : lors de la cession du droit au bail, vérifiez les usages en vigueur. Si le cédant payait la taxe foncière, vous serez tenu de continuer. N'hésitez pas à demander une clause écrite dans l'acte de cession.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Mettez tout par écrit : dès la conclusion du bail, rédigez un contrat écrit mentionnant clairement qui supporte la taxe foncière. Même un bail verbal peut être confirmé par un échange de courriels ou une lettre recommandée.
• Conservez les justificatifs de paiement : si vous êtes locataire et que vous payez la taxe foncière, gardez les quittances. Si vous êtes propriétaire et que le locataire paie, archivez les avis d'imposition.
• Contestez immédiatement tout paiement indu : si vous recevez une facture de taxe foncière que vous estimez ne pas devoir, écrivez au bailleur dans les 30 jours pour contester. Une absence de réaction peut être interprétée comme un accord.
• Faites un état des lieux des charges : lors de la prise de possession des lieux, listez les charges récupérables et leur répartition. Signez un document même simple avec le bailleur.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision s'inscrit dans une lignée constante. Déjà en 2015, la Cour de cassation avait jugé que le paiement sans réserve de la taxe foncière par le preneur valait accord tacite (Civ. 3e, 10 juin 2015, n° 14-16.784). Plus récemment, en 2022, elle a précisé que cet accord peut résulter d'une mention dans les comptes annuels du locataire (Civ. 3e, 9 mars 2022, n° 21-10.456).

La tendance est donc claire : les tribunaux favorisent la recherche de la volonté réelle des parties, au-delà du formalisme. Cela signifie qu'en l'absence de contrat écrit, les comportements sont scrutés. Pour les professionnels de l'immobilier, c'est un signal fort : il ne faut pas négliger les preuves documentaires.

Pour l'avenir, on peut s'attendre à ce que les juges continuent à interpréter les silences et les actes comme des manifestations de volonté. D'où l'importance de formaliser les accords, même pour des baux verbaux.

En pratique : ce qu'il faut faire

Checklist pour les propriétaires d'un local commercial loué verbalement :

1. Rassemblez tous les justificatifs de paiement de la taxe foncière par le locataire.
2. Envoyez une lettre recommandée au locataire pour confirmer l'usage et demander un écrit.
3. Si le locataire refuse de signer, engagez une procédure de fixation des charges devant le tribunal judiciaire.
4. En cas de litige, consultez un avocat spécialisé en droit immobilier.

FAQ :

• Puis-je réclamer le remboursement d'une taxe foncière que j'ai payée par erreur ? Oui, si vous prouvez que le bail verbal ne prévoyait pas ce transfert. Mais attention, le délai de prescription est de 5 ans.
• Que faire si le locataire ne paie plus la taxe foncière ? Vous pouvez l'assigner en paiement devant le tribunal judiciaire. La décision ici vous sera favorable si l'usage est établi.
• Un bail verbal est-il valable en droit commercial ? Oui, le bail commercial peut être verbal, mais il est fortement déconseillé car il génère des incertitudes.

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