Bail dérogatoire : le congé donné par le bailleur ne crée pas un accord tacite au maintien dans les lieux

Imaginez un instant que vous soyez propriétaire d'un local commercial à Rive-de-Gier. Vous avez signé un bail de courte durée, dit « dérogatoire », pour deux ans maximum. Quelques mois avant la fin, vous donnez congé à votre locataire pour reprendre les lieux. Mais les négociations pour un nouveau bail commercial classique traînent, vous n'envoyez pas d'huissier à la date butoir… et le locataire reste. Peut-il invoquer un accord tacite de votre part ? La question est cruciale pour tout bailleur.

Cette décision de la Cour de cassation du 5 juin 2013 (n° 12-19.634) apporte une réponse nette : l'inaction du bailleur après un congé délivré dans le cadre d'un bail dérogatoire ne caractérise pas un accord tacite au maintien dans les lieux. Autrement formulé, le silence ne vaut pas acceptation du nouveau bail. Un soulagement pour les propriétaires, mais à condition d'avoir respecté les formes.

Alors, que faut-il retenir cette affaire ? Comment sécuriser vos démarches ? Je vous explique tout, sans jargon, avec des exemples concrets de la vie des affaires à Montbrison ou ailleurs.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

La société Loc'Agence (nom fictif) avait signé un bail dérogatoire (bail de courte durée, hors statut des baux commerciaux, prévu à l'article L. 145-5 du Code de commerce) avec la société Propriéto, propriétaire d'un local à Montbrison. Le bail courait pour deux ans, avec une clause de renouvellement possible sous conditions.

Quelques mois avant l'échéance, Propriéto donne congé à Loc'Agence par lettre recommandée. Elle souhaite récupérer le local pour son propre usage. Mais les deux parties entament des négociations pour un bail commercial de droit commun, un bail classique de 9 ans avec statut protecteur. Les discussions s'éternisent, aucun nouveau contrat n'est signé, et le délai initial expire.

Loc'Agence reste dans les lieux. Propriéto n'engage aucune procédure d'expulsion. Un an passe. Loc'Agence saisit alors le tribunal, affirmant que le maintien dans les lieux avec l'accord tacite du bailleur a transformé le bail dérogatoire en bail commercial soumis au statut. Propriéto conteste : elle avait donné congé, les négociations n'ont pas abouti, et son silence ne valait pas accord.

La cour d'appel donne raison à Loc'Agence, estimant que l'absence de diligence du bailleur pour obtenir le départ caractérisait un accord tacite. Propriéto se pourvoit en cassation. La Cour de cassation casse l'arrêt : le seul fait de ne rien faire après un congé régulier ne prouve pas l'accord du bailleur. L'affaire est renvoyée devant une autre cour d'appel.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation s'appuie sur l'article L. 145-5 du Code de commerce, qui permet de déroger au statut des baux commerciaux pour des locations de courte durée (maximum deux ans). Ce texte exige que le bailleur donne congé par écrit pour mettre fin au bail. Si le locataire reste au-delà sans opposition du bailleur, le bail peut être requalifié en bail commercial.

Mais la question était : l'absence d'action en expulsion après un congé vaut-elle opposition tacite ? La Cour répond non. Elle rappelle que la charge de la preuve d'un accord tacite incombe à celui qui l'invoque (le locataire). Or, le simple fait que le bailleur ne fasse pas diligence pour obtenir le départ ne suffit pas à prouver qu'il a accepté le maintien dans les lieux. Il faut des actes positifs, comme l'encaissement de loyers après l'échéance sans réserve, ou une correspondance manifestant l'accord.

Cette décision confirme une jurisprudence constante : le silence ne vaut pas consentement dans les relations contractuelles, surtout quand un congé a été régulièrement donné. Les juges du fond doivent rechercher des éléments objectifs, pas une simple inaction. En l'espèce, la cour d'appel avait inversé la charge de la preuve en exigeant du bailleur qu'il prouve son refus, alors que c'était au locataire de démontrer l'accord.

Un point important : la Cour de cassation ne dit pas que le bailleur peut rester complètement passif. Si le locataire reste, le bailleur doit manifester son opposition, par exemple par une mise en demeure ou un commandement de quitter les lieux. Mais l'absence de ces actes n'est pas, en soi, une preuve d'acceptation.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour les propriétaires bailleurs : cette décision vous protège. Si vous donnez congé dans le cadre d'un bail dérogatoire, vous n'êtes pas obligé d'engager immédiatement une procédure d'expulsion pour préserver vos droits. Mais attention : vous devez pouvoir démontrer que vous n'avez pas accepté tacitement le maintien. Ne pas agir du tout peut être risqué si le locataire prouve d'autres éléments (paiement de loyers acceptés sans réserve). Exemple concret : un propriétaire à Montbrison donne congé le 1er janvier pour un bail finissant le 31 mars. Le locataire reste et paie le loyer d'avril, que le propriétaire encaisse sans commentaire. Là, il y a risque. En revanche, si le propriétaire n'encaisse pas le loyer et ne fait rien pendant six mois, la jurisprudence dit que ce silence ne vaut pas accord.

Pour les locataires : vous ne pouvez pas vous prévaloir de l'inaction du bailleur pour revendiquer un bail commercial. Si vous voulez rester, vous devez obtenir un accord écrit ou démontrer des actes positifs du bailleur (signature d'un nouveau bail, encaissement de loyers après l'échéance sans réserve, etc.). L'absence de procédure d'expulsion n'est pas une garantie.

Pour les professionnels de l'immobilier : cette décision clarifie les règles de preuve. En cas de litige, il faut rassembler tous les écrits : congé, correspondances, quittances de loyer, mises en demeure. Un conseil : si vous voulez éviter la requalification, n'encaissez pas de loyer après l'échéance sans protester par écrit.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Rédigez un congé clair et respectez les formes : le congé doit être donné par écrit (lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d'huissier), en respectant le préavis prévu au contrat. Mentionnez expressément que vous refusez le renouvellement et que vous entendez reprendre les lieux.
• Ne laissez pas le locataire s'installer dans la durée sans réagir : si le locataire reste après le terme, envoyez-lui une mise en demeure de quitter les lieux dans les 15 jours. Si nécessaire, engagez une procédure devant le juge des référés pour obtenir son expulsion.
• N'encaissez pas de loyer sans réserve : si le locataire vous paie un loyer après l'échéance, n'encaissez pas le chèque sans écrire que vous l'acceptez à titre d'indemnité d'occupation et non à titre de loyer. Sinon, vous risquez de créer un bail tacite.
• Documentez toutes les négociations : conservez les courriels, lettres, comptes rendus de réunion. Si les négociations échouent, écrivez-le. Cela évitera au locataire de prétendre que vous avez accepté son maintien.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision s'inscrit dans une lignée cohérente. Dans un arrêt du 8 mars 2005 (n° 02-21.580), la Cour de cassation avait déjà jugé que la seule absence de demande d'expulsion ne suffit pas à caractériser un bail commercial tacite. Plus récemment, un arrêt du 13 janvier 2021 (n° 19-21.328) a rappelé que le maintien dans les lieux après l'expiration d'un bail dérogatoire ne crée pas de nouveau bail si le locataire n'apporte pas la preuve d'un accord.

La tendance est donc protectrice pour les bailleurs, à condition qu'ils aient respecté les formes. Les tribunaux sont de plus en plus exigeants sur la preuve de l'accord tacite. Ils attendent des actes positifs : signature d'un avenant, encaissement de loyers sans réserve, correspondance reconnaissant l'existence d'un nouveau bail. Le simple silence est insuffisant.

Pour l'avenir, il est probable que les juges continuent dans cette voie. La loi Pinel de 2014 a d'ailleurs renforcé le formalisme des baux dérogatoires, en exigeant que le bail mentionne expressément la durée et l'absence de renouvellement tacite. Cela réduit encore les risques de requalification.

Ce que vous devez retenir absolument

• Question : Puis-je rester dans les lieux après la fin de mon bail dérogatoire si le propriétaire ne réagit pas ? Réponse : Pas sans risque. L'absence de réaction du propriétaire ne prouve pas son accord. Pour être tranquille, demandez un écrit.
• Question : Que dois-je faire si mon locataire reste après le congé ? Réponse : Envoyez-lui une mise en demeure de libérer les lieux, et n'encaissez aucun loyer sans préciser qu'il s'agit d'une indemnité d'occupation. Si nécessaire, saisissez le juge.
• Question : Le fait d'avoir négocié un nouveau bail prouve-t-il l'accord du bailleur ? Réponse : Non, les négociations ne valent pas accord. Seule la signature d'un nouveau bail ou des actes positifs manifestant l'accord sont probants.
• Question : Y a-t-il un délai pour agir après le départ du locataire ? Réponse : Non, mais plus vous attendez, plus le risque de requalification grandit. Agissez dans les semaines qui suivent l'échéance.
• Question : Cette décision s'applique-t-elle à tous les baux dérogatoires ? Réponse : Oui, pour tous les baux de courte durée conclus sous l'article L. 145-5 du Code de commerce, quelle que soit l'activité du locataire.

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