Décision de référence : cc • N° 17-11.312 • 2018-03-08 • Consulter la décision →
Par un arrêt du 8 mars 2018, la Cour de cassation a tranché une question cruciale en matière de baux commerciaux : le délai de préavis de six mois prévu par l’article L. 145-9 du code de commerce ne peut être prorogé en cas d’expiration un samedi, un dimanche ou un jour férié. Cette décision, passée presque inaperçue, fait pourtant des dégâts chez les bailleurs et les locataires qui croyaient bénéficier d'un jour de grâce. Analyse et conséquences pratiques.
La question est simple : quand un délai de préavis (par exemple, les six mois de l'article L. 145-9 du code de commerce) tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, peut-on décaler la date au premier jour ouvrable ? La réponse de la Haute juridiction est un non catégorique. Pourquoi ? Parce que l'article 642 du code de procédure civile, qui permet cette prorogation, ne s'applique qu'aux actes ou formalités à accomplir avant l'expiration d'un délai, et non aux délais eux-mêmes. Subtile, mais lourde de conséquences.
Cet arrêt du 8 mars 2018 est une bombe à retardement pour tous ceux qui gèrent des baux commerciaux. Les tribunaux appliquent désormais cette règle à la lettre. Alors, comment éviter de se faire piéger ? Voici l'analyse complète, avec des conseils concrets pour ne pas perdre vos droits.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
La société SDS est locataire d'un local commercial depuis des années. Le bail, renouvelé pour neuf ans, arrive à son terme. Le propriétaire, M. Denis, souhaite récupérer les lieux. Il donne congé à son locataire, en respectant le délai de six mois prévu par l'article L. 145-9 du code de commerce (qui impose un préavis d'au moins six mois pour un congé donné par le bailleur). Mais le délai tombe un samedi. M. Denis, confiant, adresse le congé le lundi suivant, pensant que la règle de l'article 642 du code de procédure civile (qui proroge les délais expirant un samedi, dimanche ou jour férié au premier jour ouvrable) s'applique.
La société SDS conteste la validité du congé. Elle argue que le congé aurait dû être donné au plus tard le samedi, et que le délai ne peut être prorogé. Le tribunal de première instance donne raison au locataire. M. Denis fait appel. La cour d'appel de Rennes confirme le jugement : le congé est nul, car le délai n'a pas été respecté. Le propriétaire se pourvoit en cassation.
Devant la Cour de cassation, la question est claire : l'article 642 du code de procédure civile s'applique-t-il au délai de préavis de l'article L. 145-9 du code de commerce ? La Haute juridiction répond non. Elle rappelle que l'article 642 ne concerne que les actes ou formalités à accomplir avant l'expiration d'un délai, et non le délai lui-même. Autrement dit, le délai de six mois doit être calculé en jours calendaires, sans prorogation possible s'il tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié. Résultat : le congé donné le lundi est tardif, et le bail se renouvelle automatiquement pour neuf ans.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation s'appuie sur une distinction subtile mais fondamentale. L'article 642 du code de procédure civile (qui permet de proroger un délai expirant un samedi, un dimanche ou un jour férié au premier jour ouvrable) ne s'applique que lorsque « un acte ou une formalité doit être accompli avant l'expiration d'un délai ». En revanche, le délai lui-même — par exemple, le préavis de six mois — n'est pas un acte ou une formalité. C'est une période de temps. Le congé doit être donné six mois avant la date d'échéance, mais le délai court de date à date, sans prorogation. Si le sixième mois tombe un samedi, le congé doit être donné au plus tard ce samedi.
Concrètement, l'article L. 145-9 du code de commerce dispose que « le congé doit être donné six mois à l'avance ». La Cour de cassation interprète cette disposition comme imposant un délai de préavis, et non un acte à accomplir dans un délai. Or, l'article 642 ne s'applique qu'aux actes. Donc, pas de prorogation. Les juges du fond (la cour d'appel de Rennes) avaient déjà adopté cette lecture, et la Cour de cassation la confirme. C'est une décision de rejet du pourvoi, ce qui signifie que la solution est désormais bien établie.
Cette jurisprudence est constante : depuis plusieurs années, la Cour de cassation refuse d'étendre l'article 642 aux délais de préavis. Dans un arrêt du 12 décembre 2012, elle avait déjà jugé que le délai de trois mois pour contester un congé ne pouvait être prorogé. Ici, elle confirme le même raisonnement pour le délai de six mois. Les propriétaires et locataires doivent donc être extrêmement vigilants sur le calcul des dates.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Pour un propriétaire bailleur, cette décision signifie que donner congé un lundi alors que le délai expire le samedi précédent rend le congé nul. Résultat : le bail se renouvelle automatiquement, et vous devez attendre la prochaine échéance (neuf ans plus tard) pour récupérer votre local. Exemple chiffré : si votre bail arrive à échéance le 31 décembre, vous devez donner congé au plus tard le 30 juin. Si le 30 juin est un dimanche, votre congé doit être donné le samedi 29 juin au plus tard. Un jour de retard, et c'est perdu.
Pour un locataire, c'est une arme à double tranchant. Si vous souhaitez quitter les lieux, vous devez respecter le même délai. Un congé donné le lundi alors que le délai expire le samedi précédent sera également nul, et vous resterez locataire pour neuf ans supplémentaires, avec l'obligation de payer les loyers. Un commerçant pourrait ainsi se retrouver contraint de payer des loyers supplémentaires jusqu'à la prochaine échéance, faute d'avoir respecté le délai.
Pour un acquéreur d'un local commercial, vérifiez bien les dates de congé dans le bail. Si le vendeur a donné congé tardivement, le bail peut être renouvelé, et vous vous retrouvez avec un locataire pour neuf ans. Une clause de garantie de passif peut vous protéger, mais mieux vaut anticiper. En pratique, je recommande toujours de donner congé avec un préavis de six mois et un jour de sécurité, pour éviter tout risque de samedi ou dimanche.
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Calculez le délai en jours calendaires, sans prorogation. Si le sixième mois tombe un samedi, donnez congé le samedi. Ne comptez pas sur le lundi suivant.
- Donnez congé avec un préavis majoré. Pour être tranquille, fixez un préavis de six mois et un jour (ou même sept mois) pour que le délai tombe un jour ouvrable.
- Privilégiez la lettre recommandée avec accusé de réception. La date de réception fait foi. Envoyez-la plusieurs jours avant l'échéance pour pallier les retards postaux.
- Faites appel à un avocat spécialisé. Un professionnel vérifiera le calcul des délais et rédigera le congé en bonne et due forme. L'économie réalisée en évitant un litige est souvent bien supérieure au coût de la consultation.
Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions
Cette décision de la Cour de cassation s'inscrit dans une lignée constante. Déjà, dans un arrêt du 12 décembre 2012 (n° 11-26.982), la Haute juridiction avait jugé que le délai de trois mois pour contester un congé (article L. 145-9 du code de commerce) ne pouvait être prorogé en application de l'article 642. Plus récemment, un arrêt du 6 février 2019 (n° 17-31.345) a étendu ce raisonnement au délai de deux mois pour exercer le droit de préemption du locataire. La tendance est donc de refuser toute prorogation des délais de préavis en matière de baux commerciaux.
