例外租约：出租人发出的解约通知不构成默示同意承租人继续占用

想象一下，您是Rive-de-Gier一处商业场所的业主。您签订了一份短期租约，即所谓的“例外租约”，最长两年。租约结束前几个月，您向承租人发出解约通知，以便收回场所。但就新的标准商业租约进行的谈判拖延不决，您没有在截止日期前派出执法员……而承租人继续占用。他能否援引您的默示同意？这个问题对任何出租人来说都至关重要。

法国最高法院2013年6月5日的这一判决（编号 12-19.634）给出了明确的回答：在例外租约框架下，出租人发出解约通知后的不作为不构成默示同意承租人继续占用。换言之，沉默不等于接受新租约。这对出租人来说是一种宽慰，但前提是手续必须到位。

那么，从这个案例中我们应当记住什么？如何确保您的程序安全？我将用通俗的语言，结合Montbrison或其他地方的实际商业案例为您一一解释。

事实：一个每天都会发生的故事

Loc'Agence公司（化名）与Propriéto公司签订了一份例外租约（短期租约，不受商业租约法规管辖，依据《商法典》第L. 145-5条），后者是Montbrison一处场所的业主。租期两年，附有可续租条款。

到期前几个月，Propriéto通过挂号信向Loc'Agence发出解约通知。它希望收回场所自用。但双方开始就普通法下的商业租约进行谈判，即标准的9年保护性租约。谈判拖延，没有签订新合同，初始期限届满。

Loc'Agence继续占用场所。Propriéto没有提起驱逐程序。一年过去了。Loc'Agence随后向法院起诉，声称其继续占用且出租人默示同意，已将例外租约转变为受商业租约法规管辖的商业租约。Propriéto提出异议：它已发出解约通知，谈判未果，其沉默不等于同意。

上诉法院支持Loc'Agence，认为出租人未采取行动要求承租人搬离，构成默示同意。Propriéto向最高法院提起上诉。最高法院撤销了原判：仅凭在合法解约通知后不作为，不能证明出租人同意。案件被发回另一上诉法院重审。

法院的推理——详细解析

最高法院依据《商法典》第L. 145-5条，该条允许对短期租赁（最长两年）适用商业租约法规的例外。该条文要求出租人以书面形式发出解约通知以终止租约。如果承租人继续占用而出租人未提出异议，租约可能被重新定性为商业租约。

但问题是：解约通知后未提起驱逐诉讼是否构成默示反对？最高法院回答：不。它提醒，默示同意的举证责任由主张者（承租人）承担。仅凭出租人未采取行动要求搬离，不足以证明其同意继续占用。需要积极行为，例如在租期届满后无保留地收取租金，或表明同意的通信。

这一判决确认了判例法的持续立场：在合同关系中，沉默不等于同意，尤其是在已合法发出解约通知的情况下。下级法官必须寻找客观证据，而非简单的不作为。在本案中，上诉法院颠倒了举证责任，要求出租人证明其拒绝，而实际上应由承租人证明同意。

重要一点：最高法院并未说出租人可以完全被动。如果承租人继续占用，出租人必须表明反对，例如通过催告或腾退命令。但缺乏这些行为本身并不构成接受的证据。

对您的影响——具体而言

对于出租人：这一判决保护了您。如果您在例外租约框架下发出解约通知，您无需立即启动驱逐程序以维护权利。但注意：您必须能够证明您并未默示同意继续占用。完全不作为可能是有风险的，如果承租人能证明其他因素（例如无保留地接受租金）。具体例子：Montbrison的一位业主于1月1日发出解约通知，租约于3月31日到期。承租人继续占用并支付4月份的租金，业主无异议地收取。此时存在风险。相反，如果业主未收取租金且在六个月内未采取任何行动，判例法认为沉默不等于同意。

对于承租人：您不能以出租人的不作为为由主张商业租约。如果您想继续占用，必须获得书面同意或证明出租人的积极行为（签署新租约、在租期届满后无保留地收取租金等）。未提起驱逐程序并非保障。

对于房地产专业人士：这一判决澄清了举证规则。发生纠纷时，必须收集所有书面文件：解约通知、通信、租金收据、催告函。建议：如果您想避免重新定性，不要在租期届满后无异议地收取租金。

避免此类纠纷的四个建议

• 起草清晰的解约通知并遵守形式要求：解约通知必须以书面形式发出（挂号信附回执或执法员文书），并遵守合同规定的提前通知期。明确表示您拒绝续租并意图收回场所。
• 不要让承租人在无反应的情况下长期占用：如果承租人在租期届满后继续占用，向其发出15天内搬离的催告函。必要时，向紧急审理法官提起驱逐程序。
• 无保留地收取租金：如果承租人在租期届满后向您支付租金，请在收取时书面说明您接受该款项作为占用赔偿金而非租金。否则，您可能构成默示租约。
• 记录所有谈判过程：保存电子邮件、信件、会议纪要。如果谈判失败，书面记录。这样可以避免承租人声称您已同意其继续占用。

深入探讨：相关判例法及发展

这一判决符合一贯的判例法路线。在2005年3月8日的判决（编号 02-21.580）中，最高法院已判定，仅凭未申请驱逐不足以构成默示商业租约。更近期的2021年1月13日判决（编号 19-21.328）重申，在例外租约期满后继续占用，如果承租人不能证明存在协议，则不产生新租约。

因此，趋势是对出租人有利，前提是他们遵守了形式要求。法院对默示同意的证据要求越来越高。他们期待积极行为：签署补充协议、无保留地收取租金、承认新租约存在的通信。单纯的沉默是不够的。

未来，法官很可能继续这一方向。2014年的Pinel法律进一步加强了例外租约的形式要求，规定租约必须明确注明期限和无默示续租。这进一步降低了重新定性的风险。

您必须记住的要点

• 问题：如果业主在例外租约期满后没有反应，我可以继续占用吗？ 回答：并非无风险。业主缺乏反应并不证明其同意。为稳妥起见，请获取书面文件。
• 问题：如果承租人在解约通知后继续占用，我该怎么办？ 回答：向其发出腾退催告函，并在收取任何租金时明确注明为占用赔偿金。必要时，向法官提出申请。
• 问题：就新租约进行谈判是否证明业主同意？ 回答：不，谈判不等于同意。只有签署新租约或表明同意的积极行为才具有证明力。
• 问题：承租人搬离后，我有多长时间采取行动？ 回答：没有固定期限，但等待时间越长，重新定性的风险越大。请在租期届满后数周内采取行动。
• 问题：这一判决适用于所有例外租约吗？ 回答：是的，适用于根据《商法典》第L. 145-5条签订的所有短期租约，无论承租人从事何种活动。

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