Decisione di riferimento: cc • N° 19-20.443 • 2020-10-22 • Consulta la decisione →
Immaginate la scena: a Tarnos, nella zona commerciale di Porte des Landes, un gestore di salone di parrucchiere occupa i suoi locali da quasi quattro anni. Il suo contratto iniziale era un bail dérogatoire di 23 mesi, rinnovato una volta. Alla scadenza del secondo contratto, il proprietario gli propone un nuovo contratto di locazione stagionale di 12 mesi. Il commerciante accetta, pensando di fare la cosa giusta. Ma ecco: la legge non consente di cumulare più di tre anni di baux dérogatoires per lo stesso locale e lo stesso fondo. Questa decisione della Corte di Cassazione del 22 ottobre 2020 lo ricorda con forza.
Quale domanda si pone ogni proprietario di locale commerciale nelle Landes? «Posso moltiplicare i baux dérogatoires per evitare lo statuto protettivo dei baux commerciaux?» La risposta è no, dalla legge Pinel del 18 giugno 2014. E la Corte di Cassazione ha appena blindato il sistema: poco importa che il locatario abbia rinunciato allo statuto ogni volta, la durata totale non può superare i tre anni.
In questo articolo, vi spiegherò semplicemente cosa cambia questa decisione per voi, proprietario a Saint-Vincent-de-Tyrosse o commerciante a Mont-de-Marsan. Vedremo i fatti, il ragionamento dei giudici e, soprattutto, le conseguenze concrete per non cadere nella trappola.
I fatti: una storia che capita ogni giorno
Il Sig. X, proprietario di un locale commerciale a Tarnos, affitta il suo bene a un parrucchiere dal 2015. Il primo bail dérogatoire (contratto di breve durata che sfugge allo statuto dei baux commerciaux) viene firmato per 23 mesi. Alla scadenza, nel 2017, viene concluso un secondo bail dérogatoire di 23 mesi, con espressa rinuncia del locatario allo statuto protettivo. Nel 2019, il proprietario propone un terzo bail dérogatoire di 12 mesi. Il locatario rifiuta e rivendica l'applicazione dello statuto dei baux commerciaux, che gli darebbe diritto al rinnovo e a un canone calmierato.
Il proprietario adisce il tribunale di grande istanza di Mont-de-Marsan, chiedendo lo sfratto del locatario. Viene respinto: il giudice ritiene che la durata cumulata dei tre contratti (23 + 23 + 12 = 58 mesi, quasi 5 anni) superi i tre anni consentiti. Il proprietario presenta appello, poi ricorre in Cassazione. La Corte di Cassazione conferma: dalla legge del 18 giugno 2014, la durata totale dei baux dérogatoires successivi per lo stesso fondo negli stessi locali non può superare i tre anni a decorrere dalla data di efficacia del primo contratto. In parole povere, poco importa che il locatario abbia rinunciato ogni volta: il contatore parte dall'inizio.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione si basa sull'articolo L. 145-5 del codice del commercio, derivante dalla legge Pinel del 2014. Questo testo consente alle parti di derogare allo statuto dei baux commerciaux per una durata massima di tre anni. Ma attenzione: il cumulo di più baux dérogatoires non deve superare tale durata. Il ragionamento è semplice: la legge ha voluto limitare la precarietà dei commercianti. Se si potessero stipulare indefinitamente baux dérogatoires, lo statuto protettivo verrebbe aggirato.
In questa vicenda, il proprietario sosteneva che ogni rinuncia allo statuto (clausola con cui il locatario accetta di non beneficiare dello statuto) fosse valida e che il contatore dovesse ripartire da zero. Ma la Corte respinge questo argomento: la rinuncia non può avere l'effetto di prolungare la durata massima di tre anni. In altre parole, il termine di tre anni decorre in modo continuo dal primo contratto, indipendentemente dalle rinunce successive.
Quello che pochi sanno è che questa interpretazione è una conferma della giurisprudenza precedente, ma con una portata rafforzata. Prima del 2014, le parti potevano concludere tutti i baux dérogatoires che volevano. La legge ha cambiato le cose. I giudici ricordano che l'obiettivo è proteggere il commerciante, parte debole, contro proprietari che vorrebbero mantenerlo in situazione precaria.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per i proprietari locatori: se avete firmato un primo bail dérogatoire nel 2021, non potrete più proporne un secondo dopo il 2024 senza che il locatario possa richiedere lo statuto. Esempio concreto: a Saint-Vincent-de-Tyrosse, un proprietario affitta un locale a 800 €/mese con bail dérogatoire di due anni. Se rinnova una volta per un anno, il contatore raggiunge i tre anni. Alla scadenza, il locatario può esigere un bail commercial e il canone sarà calmierato in base all'indice dei canoni commerciali (ILC), con potenziale ribasso se il mercato è calato.
Per i locatari: se occupate un locale da più di tre anni con più baux dérogatoires, potete esigere lo statuto dei baux commerciaux. Attenzione però: bisogna agire rapidamente, poiché il diritto al rinnovo si prescrive in due anni dalla scadenza del contratto.
Nella mia pratica, ho incontrato casi in cui commercianti a Mont-de-Marsan avevano firmato quattro contratti stagionali di 6 mesi ciascuno. La Corte di Cassazione direbbe che la durata cumulata di 24 mesi è inferiore a tre anni, quindi è valida. Ma attenzione: se superate i tre anni, scatta lo statuto.
