Decisione di riferimento: cc • N° 16-24.045 • 2017-06-08 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un locale commerciale a Valbonne, nella zona di attività di Sophia-Antipolis. Firmate con un giovane imprenditore un "bail dérogatoire" di pochi mesi, pensando così di evitare i vincoli dello statuto delle locazioni commerciali (quell'insieme di regole protettive per il conduttore). Il tempo passa, il vostro conduttore rimane, incassate i canoni senza dire nulla. Un anno dopo, vi annuncia di avere diritto al rinnovo del contratto e a un'indennità di avviamento (compenso finanziario se rifiutate il rinnovo). Sorpresa! Tuttavia, la Corte di cassazione è chiara: se il conduttore rimane e viene lasciato in possesso oltre il termine del bail dérogatoire, una nuova locazione commerciale prende effetto automaticamente. È quanto conferma la sentenza dell'8 giugno 2017 (n° 16-24.045). Ma cosa cambia esattamente? E come evitare questa trappola?
I fatti: una storia che capita ogni giorno
Il sig. Y..., proprietario di un locale commerciale a Valbonne, concede in locazione un locale al sig. X... per una durata di quattro mesi, sotto il regime del bail dérogatoire (articolo L. 145-5 del Codice del commercio). Questo tipo di contratto consente di affittare per un breve periodo, senza beneficiare della protezione dello statuto delle locazioni commerciali. Alla scadenza del termine, il sig. X... rimane nei locali e continua a pagare il canone. Il sig. Y... incassa senza protestare. Più tardi, scoppia una controversia: il sig. X... rivendica una locazione commerciale. La questione arriva fino alla Corte di cassazione.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione richiama il principio: l'articolo L. 145-5 del Codice del commercio dispone che alla scadenza di un bail dérogatoire, se il conduttore rimane e viene lasciato in possesso, si forma una nuova locazione i cui effetti sono regolati dagli articoli L. 145-1 e seguenti (lo statuto delle locazioni commerciali). Poco importa che la durata iniziale sia stata di pochi mesi o che il mantenimento nei locali sia breve. Dal momento in cui il conduttore rimane con l'accordo tacito del locatore (che incassa i canoni), la trasformazione è automatica. In parole povere, non si può aggirare lo statuto moltiplicando i baux dérogatoires o lasciando che il conduttore si installi durevolmente senza contratto scritto. Quello che pochi sanno è che anche un solo giorno di permanenza dopo il termine è sufficiente a far scattare la protezione, se il proprietario non reagisce.
Cosa cambia per voi — concretamente
Se siete proprietario locatore: dovete essere estremamente vigili sulla data di scadenza del bail dérogatoire. Dal giorno successivo al termine, se il vostro conduttore è ancora presente e voi non fate nulla, create una locazione commerciale con tutti i diritti connessi: diritto al rinnovo, indennità di avviamento, blocco del canone, ecc. Ad esempio, a Sophia-Antipolis, un canone di 2.000 € al mese potrebbe essere bloccato per anni mentre il mercato è salito.
Se siete conduttore: potete al contrario beneficiare di questa regola. Se il vostro proprietario vi ha lasciato restare dopo un bail dérogatoire, potete rivendicare una locazione commerciale. Attenzione però: ciò presuppone che siate iscritti al registro delle imprese (commerciante) e che gestiate un'azienda commerciale.
Se siete acquirente di un locale: verificate la cronologia dei contratti. Un vecchio bail dérogatoire non seguito da una disdetta può nascondere una locazione commerciale che il venditore ha dimenticato di menzionare.
Quattro consigli per evitare questo tipo di controversia
- Fissate un termine preciso e notificatelo per iscritto: fin dalla firma, menzionate che il contratto termina a una data certa senza possibilità di tacita riconduzione. Inviate un promemoria un mese prima della scadenza.
- Non lasciate mai passare un solo canone dopo il termine: se il conduttore rimane, rifiutate il pagamento o incassatelo con riserva. Meglio: date disdetta tramite atto di ufficiale giudiziario (exploit d'huissier) prima della data di scadenza.
- Limitate la durata totale dei baux dérogatoires: la legge impone un massimo di 3 anni (compresi i rinnovi). Oltre, il contratto diventa commerciale di pieno diritto.
- Consultate un avvocato specializzato: ogni situazione è unica. Un consiglio anticipato di 30 minuti può farvi risparmiare anni di procedura.
Approfondimento: giurisprudenza correlata ed evoluzioni
La Corte di cassazione si è già pronunciata nello stesso senso (Civ. 3e, 12 maggio 2010, n° 09-12.679). Tuttavia, una sentenza recente (Civ. 3e, 4 febbraio 2021, n° 19-22.625) precisa che la trasformazione non avviene se il locatore ha manifestato la sua opposizione al mantenimento, ad esempio rifiutando il canone o avviando una procedura di sfratto. La tendenza è quindi alla protezione del conduttore, ma il locatore può ancora agire in tempo. Nella mia pratica, ho incontrato casi in cui una semplice raccomandata di rifiuto di rinnovo inviata prima del termine ha salvato il proprietario da una locazione commerciale.
Domande frequenti
- Posso ancora dare disdetta dopo la scadenza del bail dérogatoire? Sì, ma solo se non avete
