Decisione di riferimento: cc • N° 15-20.285 • 2016-10-20 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un locale commerciale a Valbonne, vicino a Sophia Antipolis. Firmate un contratto intitolato "bail commerciale" con un avvocato o un medico. Anni dopo, volete recuperare l'immobile, ma il conduttore si aggrappa allo statuto dei bails commerciali, che vi obbliga a pagare un'indennità di esodo spesso molto onerosa. Pensavate invece che il contratto fosse professionale, quindi senza diritto al rinnovo? Questa situazione l'ho vista decine di volte nel mio studio a Grasse. La domanda è semplice: quale statuto si applica realmente?
La Corte di cassazione, con una sentenza del 20 ottobre 2016, fornisce una risposta chiara. Ricorda che l'articolo 57 A della legge del 23 dicembre 1986, che regola i contratti di locazione ad uso esclusivamente professionale (in particolare per le professioni liberali), non dipende dal carattere lucrativo o meno dell'attività. In altre parole, un avvocato o un commercialista che guadagna bene non è per questo un commerciante soggetto allo statuto dei bails commerciali. E soprattutto, per passare da un contratto professionale a uno commerciale, è necessaria una rinuncia espressa e senza ambiguità da parte del conduttore.
Questa decisione è una boccata d'aria per i locatori che, troppo spesso, si trovano intrappolati da contratti mal redatti. Ma attenzione: non sostituisce un'analisi minuziosa di ogni contratto. Approfondiamo i dettagli.
I fatti: una storia che capita ogni giorno
Nel marzo 2006, un proprietario (chiamiamolo Sig. A) concede in locazione un locale a Mougins a una conduttrice (Sig.ra B) per esercitarvi un'attività professionale liberale. Il contratto è intitolato "bail commerciale" e fa riferimento agli articoli del Codice del commercio che regolano i bails commerciali. Per anni tutto procede bene. Ma quando il locatore intende dare disdetta, la conduttrice rifiuta di andarsene, invocando lo statuto dei bails commerciali e chiedendo un'indennità di esodo (compenso finanziario dovuto al conduttore escluso). Il proprietario, invece, sostiene che il contratto è in realtà un bail professionale regolato dall'articolo 57 A della legge del 1986, e che la conduttrice non ha alcun diritto al rinnovo.
La controversia arriva in tribunale, poi in appello. La corte d'appello dà ragione alla conduttrice: secondo lei, essendo il contratto un bail commerciale, la conduttrice ha diritto all'indennità. Il proprietario ricorre in cassazione. La Corte di cassazione cassa la sentenza d'appello: ritiene che la corte d'appello non abbia verificato se la conduttrice avesse rinunciato in piena conoscenza di causa allo statuto protettivo del bail professionale. In altre parole, il semplice fatto di aver firmato un contratto intitolato "commerciale" non basta a cambiare regime.
Questo caso è tipico dei contenziosi che tratto a Grasse e nelle Alpi Marittime. Molti contratti sono mal qualificati e le parti ignorano le conseguenze. Qui, il colpo di scena viene dalla Corte di cassazione, che rinvia la causa a un'altra corte d'appello affinché esamini la rinuncia.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione si basa sull'articolo 57 A della legge n. 86-1290 del 23 dicembre 1986 (nella versione anteriore alla legge del 4 agosto 2008). Questo testo prevede che i contratti di locazione stipulati per l'esercizio di una professione non commerciale (libertà, artigianato, ecc.) siano soggetti a un regime specifico, più flessibile per il locatore: nessun diritto al rinnovo, nessuna indennità di esodo. La Corte precisa che questo regime si applica indipendentemente dalla natura lucrativa o meno dell'attività. In altre parole, un medico che guadagna 200.000 € all'anno non è per questo un commerciante.
Ma c'è una sottigliezza: il conduttore può scegliere di sottoporsi allo statuto dei bails commerciali, più protettivo, a condizione di rinunciarvi espressamente e senza ambiguità. In chiaro, una clausola nel contratto che dice "il conduttore rinuncia allo statuto dell'articolo 57 A" deve essere chiara e accettata in piena conoscenza di causa. La Corte rimprovera alla corte d'appello di non aver verificato se la Sig.ra B avesse realmente rinunciato allo statuto professionale. Ora, il semplice fatto che il contratto sia intitolato "bail commerciale" e menzioni articoli del Codice del commercio non costituisce una rinuncia valida.
Questo ragionamento conferma la giurisprudenza anteriore: la rinuncia a un diritto (qui, il diritto di rimanere nell'immobile senza indennità) deve essere non equivoca. È una protezione per il conduttore, ma anche una fonte di contenzioso quando il contratto è mal redatto. Quello che pochi sanno è che dal 2008 la legge ha modificato l'articolo 57 A, ma per i contratti anteriori, come quello del 2006, questa decisione rimane attuale.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per il proprietario locatore: non potete più accontentarvi di intitolare un contratto "commerciale" per evitare lo statuto professionale. Se il vostro conduttore esercita una professione liberale (avvocato, architetto, commercialista, ecc.), il contratto si presume professionale. Per renderlo commerciale, dovete ottenere una rinuncia scritta e senza ambiguità. Esempio concreto: a Mougins, un locatore ha firmato un contratto di locazione...
