参考判决： cc • N° 12-21.973 • 2013-10-30 • 查看判决 →
设想一下：您是奥巴涅（Aubagne，靠近马赛Marseille）一处商业场所的业主。您与两名合伙人签订了一份租赁合同，但未考虑加入连带责任条款。其中一人停止支付其份额。您向谁索要租金？另一人是否必须独自承担全部？这个问题比人们想象的要常见得多，已于2013年提交至法国最高法院（Cour de cassation）。答案令人惊讶。
许多业主认为，只要合同上有两个名字，他们就可以向其中任意一人要求全额支付。但法律更为细致：如果没有明确的连带责任条款，每位承租人仅承担其份额。然而，如果其中一人退租，情况则彻底改变。2013年10月30日的判决（第12-21.973号）澄清了这两种不同情形。让我们一同解读。
对于普罗旺斯地区萨隆（Salon-de-Provence）或其他地方的业主而言，这一判决是一个重要提醒：一份起草完善的租赁合同就是安全保障。一次疏忽，您可能只收到一半租金，同时却要独自承担所有费用。那么，如何避免陷阱？请跟随指南。
事实：每天都会发生的故事
Hydrangea民事房地产公司（SCI Hydrangea）是科尔马（Colmar）一处专业场所的业主，将其出租给其两位合伙人X女士和Y女士。合同正式签署，但没有任何条款规定承租人对租金支付承担连带责任。换言之，理论上每位承租人应支付一半，但合同并未说明SCI公司可以向其中一人或另一人索要全部租金。
几年后，X女士退租。SCI公司仅与Y女士继续履行合同，但Y女士认为，既然她只占一半场所——或者更确切地说，合同的一半已经终止——她只需支付一半租金。而SCI公司则认为，Y女士作为唯一剩余的承租人，应支付全部租金。双方分歧巨大。
SCI Hydrangea公司向法院起诉，一审胜诉。Y女士上诉。科尔马上诉法院（cour d'appel de Colmar）于2012年5月7日推翻了一审判决：法院认为，由于缺乏连带责任，Y女士仅需支付一半租金。SCI公司向最高法院提起上诉。最高法院在2013年10月30日的判决中撤销了上诉法院的判决：法院指出，当仅有一名承租人退租时，租赁合同与另一名承租人继续就全部场所履行，后者必须支付全部租金。这是完全逆转吗？不完全是：法院区分了两种情形。
法院的推理——详解
最高法院依据普通债法（《法国民法典》Code civil第1197条及后续条款，涉及连带或可分债务）。法院重申，租金债务本身并非不可分。每位承租人仅承担其合同份额，除非有明确的连带责任条款。在没有此类条款的情况下，出租人不能向一人追索全部。
但有一个例外。当一名承租人退租时，租赁合同不会自动分割为两份独立的合同。初始合同与剩余承租人继续履行，后者保留对全部场所的享用权。而租金正是这种享用权的对价。因此，该承租人支付全部租金是合理的。法院明确指出：“作为场所享用权的对价，支付全部租金”。
下级法院（科尔马）曾认为，缺乏连带责任阻碍了对另一人份额的任何索求。最高法院纠正了这一点：连带责任与合同存续是两个不同概念。前者涉及合同履行期间的支付，后者涉及退租后的情形。这是对先前判例（民事第三庭，2006年5月24日，第05-12.154号）的确认：一名承租人的退租并不终止合同，合同与另一人继续履行。
因此，这一判决是连贯的：它保护出租人免受剩余承租人仅支付一半租金的风险，同时提醒，当两人均在位时，出租人必须针对每人按其份额采取行动。一个平衡的解决方案。
对您的实际影响
如果您是奥巴涅或其他地方的出租人业主，请记住：只要两名承租人仍在位，您不能向一人索要全部租金，除非有连带责任条款。具体而言，如果月租金为1,200欧元，Y女士未支付其一半，您只能向X女士索要600欧元，而非1,200欧元。对于缺失的600欧元，您必须向Y女士追索。
反之，如果X女士退租，Y女士成为全部租金的唯一债务人。以普罗旺斯地区萨隆为例：月租金1,500欧元，A先生退租。B先生现在必须每月支付1,500欧元，而非750欧元。最高法院确认了这一点。这对出租人是个好消息，因为它避免了在承租人离开后租金的分割。
对于承租人，请注意：如果您是唯一留下的，您必须独自承担全部租金，即使您认为另一方本应支付其份额。您可以随后向对方追偿（共同承租人之间的追索权），但这并不免除您向出租人支付的义务。一个需要了解的陷阱。
避免此类纠纷的四条建议
- 在租赁合同中加入连带责任条款：自签署之日起，规定每位承租人对租金支付承担连带责任。这样，无论哪一方欠款，您都可以向其中一人或另一人索要全部。
- 加入放弃单方退租权的条款：或者，规定一名承租人的退租导致合同对所有承租人终止，除非出租人同意。这可以避免剩余承租人独自支付。
- 要求连带保证人：即使承租人之间没有连带责任，个人保证可以担保全额支付。请签署单独的保证书。
- 在承租人离开时签署补充协议：如果一人退租，与剩余承租人签署补充协议，确认其独自承担租金。这可以避免日后任何争议。
深入探讨：相关判例与演变
这一判决属于最高法院的一贯立场。早在2006年（民事第三庭，2006年5月24日，第05-12.154号），法院就已判定一名承租人的退租并不终止合同，合同与另一人继续履行。2013年的判决仅明确了租金的处理。
然而，合同履行期间的连带责任问题仍被严格解释：不得推定。法院要求明确且无歧义的条款。如果合同写明“承租人承担连带责任”，则有效。但仅写“共同”不足够（民事第三庭，2009年6月17日，第08-13.329号）。
因此，趋势是退租后保护出租人，但无连带责任时则严格。目前尚无立法演变，但公证实践现在系统性地建议在多承租人租赁合同中插入连带责任条款。
实际操作：该怎么做
常见问题解答：
- 我的共同承租人不支付其份额，我该怎么办？ 您必须先向业主支付您的份额。然后，您可以向司法法院起诉您的共同承租人要求偿还。没有连带责任条款，业主只能向您索要您的一半。
- 如果我的共同承租人离开了，业主可以向我索要全部租金吗？ 可以，根据2013年的判决，如果退租已发生，您必须支付全部租金。请确认退租已通知业主。
- 诉讼时效是多久？ 对于租金欠款，诉讼时效为5年（《法国民法典》第2224条）。对于共同承租人之间的追索，自支付之日起相同时效。
- 我可以在合同签署后加入连带责任条款吗？ 可以，通过双方签署的补充协议。如果您是业主且初始合同未规定，甚至建议这样做。
- 如果合同是口头的怎么办？ 口头合同有效但危险。您必须证明合同的存在及其条款。没有书面文件，连带责任更难确立。请将合同书面化。
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总之：如果您处于纠纷中，首先检查是否有连带责任条款。如果有，您可以向一名承租人追索全部。如果没有，则针对每人按其份额采取行动。如果一名承租人离开，剩余承租人必须独自支付。这一判决明确了游戏规则。
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