Decisione di riferimento: cc • N° 08-17.731 • 2010-06-02 • Consulta la decisione →
Immaginate la scena: affittate un appartamento a Mandelieu da anni, pagate l'affitto, e all'improvviso un proprietario che non conoscete si presenta alla vostra porta, annunciandovi che il vostro contratto è scaduto e che dovete andarvene entro quindici giorni. Cosa fareste? Questa situazione, più frequente di quanto si creda, coinvolge meccanismi giuridici complessi: bail emphytéotique, diritto di espulsione e, soprattutto, la sacra protezione del conduttore di abitazione. La domanda che ogni proprietario o investitore immobiliare si pone: si può aggirare la legge del 6 luglio 1989 (che protegge i conduttori) basandosi su un contratto commerciale o emphytéotique? La risposta è no, e la Corte di Cassazione lo ha ricordato con forza in una sentenza del 2 giugno 2010.
Questa decisione, resa con il numero 08-17.731, mette in luce un conflitto tra un locatore principale, l'AP-HP (Assistance Publique - Hôpitaux de Paris), e una società che gestiva un bail emphytéotique (contratto di lunga durata che conferisce un diritto reale sull'immobile). Soprattutto, protegge i conduttori di abitazione, spesso i più vulnerabili. In breve, anche se un bail emphytéotique termina, il conduttore che occupa l'immobile in virtù di un regolare contratto di locazione abitativa non può essere espulso senza rispettare le rigide regole della legge del 1989.
Ma cosa cambia esattamente per voi, proprietario a Sophia-Antipolis o conduttore nelle Alpi Marittime? Immergiamoci nel caso e nelle sue conseguenze concrete.
I fatti: una storia che capita ogni giorno
La storia inizia a Parigi, ma potrebbe svolgersi in qualsiasi città della Francia, inclusa la Costa Azzurra. L'Assistance Publique - Hôpitaux de Paris (AP-HP) è proprietaria di un immobile. Concede un bail emphytéotique (un contratto di lunghissima durata, generalmente da 18 a 99 anni, che conferisce al concessionario un diritto reale sul bene) alla SARL Le Logis Deal. Quest'ultima, in qualità di enfiteuta (il concessionario del bail emphytéotique), subaffitta alloggi a conduttori, tra cui la Sig.ra X, che firma un contratto di locazione abitativa conforme alla legge del 6 luglio 1989.
Il bail emphytéotique giunge a scadenza. L'AP-HP, in qualità di locatore principale, intende recuperare il suo immobile e chiede l'espulsione della Sig.ra X, conduttrice in essere. La corte d'appello dà ragione all'AP-HP, ritenendo che il contratto di locazione abitativa della Sig.ra X non sia più opponibile (cioè non possa più essere fatto valere) poiché il bail emphytéotique è terminato. Ma la Sig.ra X ricorre in Cassazione.
Colpo di scena: la Corte di Cassazione cassa la sentenza d'appello. Ricorda che il contratto di locazione abitativa regolarmente concesso dall'enfiteuta è opponibile al locatore principale. In altre parole, l'AP-HP non può espellere la conduttrice senza rispettare le disposizioni di ordine pubblico della legge del 1989, in particolare l'articolo 10 (sulla durata del contratto) e l'articolo 15 (sul preavviso e i motivi di espulsione). La corte d'appello non aveva accertato che fosse stato posto fine al contratto di locazione abitativa conformemente a tale legge. In breve, il proprietario principale non può fare come se il conduttore non esistesse.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione basa la sua decisione su tre testi: l'articolo 2 della legge del 6 luglio 1989 (che definisce il campo di applicazione della legge), l'articolo 10 (sulla durata del contratto) e l'articolo 15 (sul preavviso e l'espulsione). Ricorda che la legge del 1989 è di ordine pubblico (cioè non vi si può derogare per contratto, salvo eccezioni previste). Ora, il contratto di locazione abitativa della Sig.ra X era regolare e l'AP-HP, in quanto locatore principale, era tenuta a rispettarlo.
Un argomento spesso avanzato dai proprietari è che l'articolo 1743 del Codice civile (che protegge il conduttore in caso di vendita) non si applica al bail emphytéotique. La corte d'appello aveva infatti escluso questo articolo. Ma la Corte di Cassazione non si ferma qui: aggiunge che nessun testo esonera il locatore principale dall'obbligo di rispettare la legge del 1989. In altri termini, anche se il bail emphytéotique è un contratto speciale, non consente di ignorare i diritti dei conduttori di abitazione.
Quello che pochi sanno è che la Corte di Cassazione opera qui un controllo stretto: verifica che i giudici di merito abbiano effettivamente esaminato se il contratto di locazione abitativa fosse stato risolto conformemente alla legge. Poiché non era così, l'espulsione era illegale. La decisione è quindi una conferma della protezione dei conduttori, anche di fronte a montaggi giuridici complessi. Nella mia pratica, ho incontrato casi in cui i proprietari tentavano di utilizzare la scadenza di un contratto commerciale per recuperare un alloggio, senza successo.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per i proprietari locatori, questa decisione è un avvertimento: se siete proprietari di un immobile concesso in bail emphytéotique, non potete espellere i subconduttori di abitazione senza rispettare la legge del 1989. Concretamente, dovete dare loro un preavviso regolare (con un termine di 6 mesi per un alloggio vuoto, 3 mesi per un arredato) e giustificare un motivo legittimo e serio, come l'intenzione di vendere o di abitare personalmente l'immobile. Inoltre, dovete rispettare la procedura di sfratto invernale (tregua invernale).
