参考判决： cc • N° 18-10.424 • 2019-06-19 • 查看判决 →
想象一下：您是Capbreton一套公寓的租户，面朝大海。您的业主，一个有点粗心的出租人，每年冬天都让供暖系统出故障。您和邻居们忍无可忍，决定联合起来采取法律行动。但是，法律是否允许您对业主提起集体诉讼？这正是法国最高法院（Cour de cassation）在2019年6月19日的判决（编号18-10.424）中回答的关键问题。
许多业主和租户不知道，受1989年7月6日法律管辖的住宅租赁合同遵循特定规则。简而言之，这一裁决粉碎了某些租户通过集体诉讼获得个人损害赔偿的希望。但这对您，无论是Mimizan的业主出租人还是蔚蓝海岸（Côte d'Azur）的租户，究竟意味着什么？
这一由第三民事庭（troisième chambre civile）作出的判决确认，住房租赁合同不是服务提供合同（prestation de service）。换句话说，租户不能援引《消费法典》的规定进行集体诉讼。让我们一起分析这一判决及其具体影响。
事实：一个每天都在发生的故事
案件始于一个租户协会，可能是对住房条件不满，决定采取法律行动。想象一下Capbreton的一栋楼，由一家物业管理公司管理。租户们遭受漏水、隔热问题和反复的维护缺陷。厌倦了，他们求助于当地消费者保护协会。该协会依据《消费法典》第L. 423-1条及后续条款（允许某些协会为保护集体利益提起诉讼），在蒙德马桑大审法院（tribunal de grande instance de Mont-de-Marsan）起诉业主。目标？获得每个租户因业主违反法律或合同义务而遭受的个人损害赔偿。
业主则反驳说集体诉讼不可受理。他主张住宅租赁合同不属于该机制的适用范围，因为它不是服务提供合同。初审法院支持租户？没那么快。波城上诉法院（cour d'appel de Pau）受理后作出裁决。它审查了租赁合同的性质：合同规定出租人将房产交给租户使用，而不要求出租人承担主要作为义务。换句话说，出租人不是提供服务，而是提供物品。因此上诉法院宣布诉讼不可受理。租户及其协会向最高法院上诉。但最高法院确认：住宅租赁合同不是服务合同。因此集体诉讼被排除。这对租户是一个打击，但对业主却是胜利。
法院的推理——详细解读
要理解，必须深入法律文本。《消费法典》第L. 623-1条（原L. 423-1条）允许消费者协会提起集体诉讼，以获得消费者个人损害赔偿，前提是这些损害的共同原因是专业人士违反法律或合同义务。但前提是相关合同必须是服务提供合同。核心问题因此是：住宅租赁合同是服务提供合同吗？
最高法院以清晰的推理回答：不是。它引用租赁合同的定义：出租人承诺将房产交给承租人使用一段时间，以换取租金。相反，它不要求出租人主要履行服务（如维修或保养）。因此租赁合同首先是物品提供合同，而不是服务合同。简而言之，出租人不是《消费法典》意义上的服务提供者。因此租户不能使用集体诉讼集体行动。这不是判例的转变，而是确认：最高法院此前已在2017年12月14日的判决（编号16-24.328）中表达了这一观点。法官们提醒，住宅租赁合同受1989年7月6日法律管辖，该法律排除了此类合同的消费法适用。但注意：这不意味着租户没有补救措施。他们仍然可以单独行动或通过普通诉讼，但不能集体行动。
这对您的实际影响
对于业主出租人，这是一种解脱。想象一下您是Mimizan多套房产的业主。如果一位不满的租户起诉您，他不能将其他所有租户卷入集体诉讼。因此您不会面临大规模且可能毁灭性的判决。相反，每个租户可以单独行动。如果您违反义务（例如，维护不善、不卫生住房），您将面临个人诉讼。在我的实践中，我曾遇到一个案件，业主不得不向每个租户单独退还租金并支付赔偿金，这也可能代价高昂。但至少，没有美国式的集体诉讼。
对于租户，消息不那么好。如果您遭受集体损害（例如，整栋楼漏水或公共区域损坏），您不能通过协会进行集体诉讼。您必须各自行动，或组建租户协会进行普通诉讼，但不能基于《消费法典》。具体来说，如果您是Capbreton的租户，您的业主不进行维修，您可以单独在小审法院（tribunal d'instance，现为司法法院tribunal judiciaire）起诉他，要求赔偿或减租。但您不能通过集体诉讼与邻居分担费用和努力。
对于房地产专业人士（中介、管理者），这一裁决保障了他们的活动。他们不会因合同违约而面临集体诉讼，除非他们提供附加服务（例如，带清洁服务的租赁管理），这些可能被定性为服务。但租赁合同本身仍然是租赁合同，而不是服务合同。
避免此类纠纷的四点建议
- 起草符合1989年法律的租赁合同：清晰的合同，列明出租人的所有义务（维护、维修、提供基本设施如暖气）。避免可能被解释为服务义务的模糊条款。
- 定期维护您的房产：进行技术诊断，安排年度检查。满意的租户不会起诉。在Mimizan，潮湿是常见问题：迅速行动。
- 迅速回应投诉：如果租户报告缺陷，在法律期限内介入（紧急维修8天内，其他15天内）。简单电子邮件可以证明您的勤勉。
- 发生纠纷时，优先调解：在诉讼前尝试调解。这可以避免费用和延误。如果您是业主，调解可以化解个人诉讼甚至集体行动。
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深化：相关判例和演变
这一裁决确认了已有趋势。例如，最高法院（第一民事庭）在2017年12月14日（编号16-24.328）裁定，住宅租赁合同不属于集体诉讼范围，因为它不是服务提供合同。同样的逻辑适用于商业租赁。相反，对于纯粹的服务合同（电话订阅、能源供应），集体诉讼是可能的。这意味着租户永远不能使用这一机制，除非法律改变。事实上，2018年11月23日第2018-1021号法律修改了第L. 623-1条，但没有将范围扩大到住宅租赁。因此立场明确：租赁合同是物品提供合同，不是服务合同。未来，除非立法者干预，判例不太可能改变。但不要指望：业主是一个强大的游说集团。
实践中：该怎么做
如果您是租户：不要依赖集体诉讼。单独行动。保留所有证据（照片、信件、电子邮件）。向保护事务法官（juge des contentieux de la protection）提起诉讼，要求赔偿或减租。您也可以与其他租户联合进行普通诉讼（例如共同起诉），但没有集体诉讼的好处。
如果您是业主出租人：您受到保护，免受基于《消费法典》的集体诉讼。但仍需警惕：每个租户可以单独行动。为避免诉讼，严格遵守您的义务。如有疑问，咨询专业律师。
如果您是房地产专业人士：这一裁决保障了您的活动。但如果您提供附加服务（清洁、礼宾服务），这些可能被定性为服务合同。将这些服务与租赁合同本身分开。
总之，最高法院的这一裁决澄清了一个重要点：住宅租赁合同不是服务合同。因此租户不能使用集体诉讼。但这并不剥夺他们的个人权利。如果您处于类似情况，请咨询。
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