Decisione di riferimento : cc • N° 12-13.225 • 2013-04-10 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un appartamento a Le Cannet, affittato a una coppia. Uno dei coniugi muore. L'altro, che viveva a Cannes per lavoro, non abitava nell'alloggio. Può rivendicare il contratto di locazione? Fino a questa decisione del 2013, la risposta era incerta. Molti proprietari pensavano di no e tentavano di recuperare l'alloggio. Ma la Corte di Cassazione ha stabilito: sì, il coniuge superstite può ereditare il contratto di locazione, anche se non abitava sul posto, a condizione che ne faccia richiesta entro l'anno successivo al decesso.
Questa decisione, emessa il 10 aprile 2013, ha un impatto diretto su migliaia di situazioni, in particolare nelle Alpi Marittime dove le coppie talvolta vivono separate per motivi professionali (lavoro a Cannes, residenza secondaria a Le Cannet).
Ma cosa cambia esattamente per voi, proprietario o conduttore? Ecco un'analisi completa, spiegata in modo semplice.
I fatti: una storia che capita ogni giorno
Un proprietario affitta un appartamento a un conduttore, il Sig. X. Quest'ultimo è sposato, ma sua moglie, la Sig.ra Y, non vive nell'alloggio: risiede altrove, forse per motivi professionali o personali. Il contratto di locazione è intestato solo al Sig. X. Quando il Sig. X muore, il proprietario ritiene che il contratto sia risolto automaticamente, poiché la moglie non abitava nei locali. Le chiede quindi di liberare l'appartamento. La Sig.ra Y, invece, intende conservare l'alloggio e adisce il tribunale.
La questione giuridica è semplice: il coniuge superstite che non abita nell'alloggio al momento del decesso può beneficiare del trasferimento del contratto di locazione? I testi (articolo 14 della legge del 6 luglio 1989) prevedono che alla morte del conduttore, il contratto sia trasferito al coniuge superstite, a condizione che l'alloggio serva effettivamente all'abitazione di entrambi i coniugi. Ma cosa significa «effettivamente all'abitazione»? Il proprietario sostiene che, poiché la moglie non vi abitava, l'alloggio non serviva all'abitazione di entrambi. La corte d'appello gli dà ragione: respinge la domanda della Sig.ra Y.
La Sig.ra Y ricorre in cassazione. La Corte di Cassazione cassa la sentenza d'appello. Ricorda che l'articolo 14, comma 2, della legge del 1989 distingue due situazioni: se l'alloggio serve effettivamente all'abitazione di entrambi i coniugi, il trasferimento è automatico. In caso contrario, il coniuge superstite può comunque chiedere il trasferimento, ma deve farne espressa richiesta entro l'anno dal decesso. In breve, la mancanza di coabitazione non è un ostacolo assoluto, a condizione che il coniuge manifesti la volontà di riprendere il contratto.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione si basa sull'articolo 14 della legge n. 89-462 del 6 luglio 1989, che regola i contratti di locazione ad uso abitativo. Tale articolo prevede che alla morte del conduttore, il contratto sia trasferito:
- al coniuge superstite, se l'alloggio serve effettivamente all'abitazione di entrambi i coniugi (trasferimento automatico);
- al coniuge superstite che non soddisfa questa condizione, a condizione che ne faccia richiesta entro l'anno successivo al decesso (trasferimento su richiesta).
La difficoltà deriva dall'interpretazione di «serve effettivamente all'abitazione di entrambi i coniugi». Il proprietario sosteneva che, poiché la Sig.ra Y non viveva nei locali, questa condizione non era soddisfatta, e quindi il contratto doveva estinguersi. La corte d'appello lo aveva seguito. Ma la Corte di Cassazione corregge: la condizione di abitazione effettiva non è richiesta quando il coniuge superstite chiede il trasferimento; lo è solo per il trasferimento automatico. In altre parole, anche se l'alloggio non serve all'abitazione di entrambi i coniugi, il coniuge superstite può sempre chiedere il trasferimento, entro un anno.
Quello che pochi sanno è che questa soluzione protegge le coppie che vivono separate per motivi professionali o di salute. Il legislatore ha voluto evitare che il coniuge superstite si ritrovi senza tetto dopo un decesso, anche se non abitava nell'alloggio al momento del decesso.
La Corte precisa inoltre che la richiesta deve essere fatta dal coniuge superstite stesso, e non da un terzo. E che deve essere indirizzata al proprietario, preferibilmente tramite lettera raccomandata con avviso di ricevimento, per provare la data.
Cosa cambia per voi — concretamente
Se siete proprietario locatore: Non potete più rifiutare il trasferimento del contratto di locazione per il solo motivo che il coniuge superstite non abitava nell'alloggio. Dovete attendere che questo coniuge faccia una richiesta espressa. Se non la fa entro un anno, potete recuperare l'alloggio. Esempio concreto: il vostro conduttore a Le Cannet muore, sua moglie vive a Nizza. Lei vi scrive entro 12 mesi per riprendere il contratto: dovete accettare. Se non lo fa, il contratto è risolto.
Se siete conduttore o coniuge superstite: Se il vostro coniuge muore e voi non abitavate nell'alloggio locato, avete un anno per chiedere il trasferimento del contratto a vostro nome. Non aspettate! Fate una richiesta scritta al proprietario, con avviso di ricevimento. Se il proprietario rifiuta, potete agire in giudizio.
