Decisione di riferimento: Cass. civ. • N. 14-23.726 • 22-10-2015 • Consulta la decisione →
Immagini di essere proprietario di un appartamento a Grasse, nel quartiere del Plan de Grasse. Da anni lo affitta a una coppia sposata, i coniugi Martin. Il loro canone di affitto di 850€ arriva ogni mese senza problemi. Poi arriva il divorzio. La sentenza attribuisce il diritto al contratto di locazione (la possibilità di rimanere inquilino) alla sola Sig.ra Martin. Il Sig. Martin lascia l'abitazione. Ma ecco il punto: non ha dato disdetta (non ha risolto il contratto di locazione) al proprietario. Chi deve pagare l'affitto ora? La sola Sig.ra Martin? Entrambi gli ex coniugi? E se la Sig.ra Martin non paga più, può agire contro il Sig. Martin?
Questa situazione la incontro regolarmente nel mio studio, sia a Grasse che a Mont-de-Marsan. I proprietari sono spesso smarriti: hanno un contratto firmato da due persone, ma una di queste ha lasciato l'immobile a seguito di un divorzio. Devono attendere una disdetta formale? Possono richiedere i canoni a entrambi? La risposta non era sempre chiara prima di questa decisione.
La sentenza della Corte di Cassazione del 22 ottobre 2015 fornisce una risposta netta che semplifica le cose. In sostanza, dal momento in cui la sentenza di divorzio attribuisce il diritto al contratto di locazione a un solo coniuge, l'altro non è più tenuto al pagamento dei canoni, anche senza aver dato disdetta. Ma cosa cambia esattamente per voi, proprietario, inquilino o professionista del settore immobiliare? È ciò che analizzeremo insieme.
I fatti: una storia che capita ogni giorno
Torniamo al nostro esempio concreto, ispirato al caso giudicato. Nel 1991, un proprietario, chiamiamolo Sig. Dubois, affitta un appartamento di 70 m² a Grasse, vicino al Palais des Congrès, a una coppia sposata, i coniugi Lambert. Il contratto di locazione è firmato da entrambi i coniugi. Per oltre vent'anni, tutto procede bene: il canone di 900€ viene pagato regolarmente.
Nel 2012, i coniugi Lambert divorziano. La sentenza di divorzio, emessa il 2 settembre 2012, attribuisce il diritto al contratto di locazione dell'abitazione familiare (l'appartamento affittato) alla sola Sig.ra Lambert. Il Sig. Lambert lascia l'abitazione. Tuttavia, non dà disdetta (non risolve formalmente il contratto di locazione) al proprietario, Sig. Dubois. La Sig.ra Lambert continua a occupare l'appartamento, ma inizia ad avere difficoltà finanziarie. I canoni non vengono più pagati integralmente.
Il Sig. Dubois, preoccupato, si rivolge a entrambi gli ex coniugi. Ritiene che, poiché il contratto è stato firmato da entrambi, essi rimangano entrambi responsabili del pagamento dei canoni fino a quando non venga data disdetta. Avvia una procedura per richiedere i canoni non pagati, quasi 6.000€ di arretrati, sia alla Sig.ra Lambert che al Sig. Lambert. Quest'ultimo contesta: sostiene che la sentenza di divorzio ha posto fine alla sua qualità di inquilino, quindi non deve più nulla.
La controversia si intensifica. I tribunali di primo grado e d'appello hanno dato ragione al Sig. Dubois, ritenendo che ogni co-inquilino (persona che condivide un contratto di locazione) rimanga debitore dei canoni fino a quando il contratto non sia risolto. Ma il Sig. Lambert propone ricorso per cassazione. Ed è qui che la Corte di Cassazione, la più alta giurisdizione giudiziaria, deciderà definitivamente nel 2015.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione ha esaminato il fondamento giuridico. Normalmente, secondo l'articolo 1751 del Codice civile (che regola la contitolarità dei contratti di locazione abitativa), ogni co-inquilino è solidalmente responsabile del pagamento dei canoni. In altre parole, il proprietario può richiedere l'intero canone all'uno o all'altro. Ma in questo caso, i giudici hanno ritenuto che questa regola generale debba essere attenuata in caso di divorzio.
Il ragionamento è il seguente: la sentenza di divorzio che attribuisce il diritto al contratto di locazione a un solo coniuge pone fine alla contitolarità (l'essere titolari insieme) del contratto di locazione, sia essa legale (prevista dalla legge) o convenzionale (prevista dal contratto). Dal momento della trascrizione (la registrazione ufficiale) di tale sentenza, il coniuge a cui il diritto al contratto di locazione non è stato attribuito non è più titolare del contratto. Non ha quindi più l'obbligo di pagare i canoni, anche se non ha dato disdetta.
La Corte ha respinto l'argomento del proprietario secondo cui si doveva attendere una disdetta formale. Ha ritenuto che il divorzio, con l'attribuzione del contratto di locazione a uno solo, costituisca un evento sufficiente a rompere la contitolarità. Si tratta di una conferma e di un perfezionamento della giurisprudenza precedente. I magistrati hanno così protetto il coniuge che lascia l'abitazione, evitando che rimanga indefinitamente responsabile finanziariamente.
Attenzione, tuttavia: questa decisione si applica solo ai contratti di locazione ad uso abitativo e nel contesto specifico del divorzio con attribuzione giudiziale del contratto di locazione.
