Referenzentscheidung: cc • Nr. 08-15.929 • 2009-04-01 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich die Szene vor: In Mimizan, an der Küste der Landes, lässt sich ein Paar scheiden. Der Familienrichter spricht der Ehefrau die vorläufige Nutzung der gemieteten Wohnung zu. Der Ehemann, Mitmieter des Mietvertrags, zieht aus. Einige Monate später zieht die Ehefrau aus. Der Vermieter, der denkt, der Mietvertrag sei beendet, vermietet die Wohnung neu. Doch der Ehemann beansprucht sein Recht, in die Wohnung zurückzukehren. Wer hat recht?
Diese Frage stellen sich jedes Jahr Hunderte von Vermietern und Ex-Partnern. Und doch kennen nur wenige die genaue Antwort, die der Kassationsgerichtshof in einem Urteil vom 1. April 2009 (Nr. 08-15.929) gegeben hat. Dieses oft übersehene Urteil klärt das Schicksal des Mietvertrags bei einer Scheidung: Ein Mieter, der die Nutzung der Wohnung verliert, aber seine Absicht bekundet, den Mietvertrag fortzusetzen, bleibt Mitmieter und kann nach Freigabe der Wohnung seine Rückkehr verlangen.
In diesem Artikel erkläre ich Ihnen diese Entscheidung, als säßen wir bei einem Kaffee, mit konkreten Beispielen aus unserer Region – von Mimizan bis Capbreton. Sie werden Ihre Rechte und Pflichten verstehen, ob Sie Vermieter, Mieter oder Immobilienprofi sind.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Fassen wir den Sachverhalt des Urteils zusammen. Herr Z... und Frau Y... sind verheiratet und Mitmieter eines Mietvertrags für eine Wohnung. Im Jahr 2003 lassen sie sich scheiden. Der Familienrichter spricht Frau Y... die vorläufige Nutzung der Wohnung zu. Herr Z... zieht aus. Aber Achtung: Er kündigt nicht (d.h. er löst den Mietvertrag nicht auf). Im Gegenteil, am 27. Oktober 2003 schreibt er dem Vermieter, dass er den Mietvertrag fortsetzen möchte, um selbst darin zu wohnen. Der Vermieter hingegen glaubt, der Mietvertrag sei beendet, und bietet Frau Y... einen neuen Mietvertrag an, den sie annimmt. Dann zieht Frau Y... aus. Der Vermieter vermietet die Wohnung daraufhin an einen neuen Mieter. Doch Herr Z... verlangt seine Rückkehr, da er sich weiterhin als Mitmieter betrachtet. Der Vermieter lehnt ab. Es folgt ein Gerichtsverfahren.
Vor dem Berufungsgericht geben die Richter dem Vermieter recht. Sie sind der Ansicht, dass Herr Z... in Wirklichkeit die Fortsetzung des Mietvertrags nicht beantragt habe, um selbst darin zu wohnen, sondern um seine Ex-Frau unterzubringen. Sein Antrag sei daher betrügerisch. Doch der Kassationsgerichtshof (das höchste französische Gericht) hebt dieses Urteil auf. Er stellt fest, dass das Berufungsgericht den Brief von Herrn Z... entstellt (d.h. falsch ausgelegt) habe, und dass jedenfalls die bloße Tatsache, dass Herr Z... die Absicht hatte, seine Ex-Frau unterzubringen, nichts an seiner Eigenschaft als Mitmieter ändere.
Was man sich merken sollte: Herr Z... hat stets seine Absicht bekundet, in der Wohnung zu bleiben. Er hat nie gekündigt. Daher blieb er trotz seines Auszugs Mitmieter. Und als die Wohnung frei wurde, konnte er zurückkehren.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf die allgemeinen Grundsätze des Vertragsrechts und des Mietrechts. Der Mietvertrag ist ein Vertrag. Wenn zwei Personen Mitmieter sind, hat jeder gleiche Rechte. Der Auszug eines von ihnen, selbst wenn er vom Familienrichter im Rahmen der Scheidung angeordnet wurde, beendet den Mietvertrag nicht. Damit der Mietvertrag endet, ist entweder eine Kündigung durch beide Mitmieter oder eine gerichtliche Entscheidung über die Auflösung des Mietvertrags erforderlich. Solange dies nicht geschehen ist, verlängert sich der Mietvertrag automatisch (stillschweigende Verlängerung).
Kurz gesagt: Der Mitmieter, der auszieht, verliert seine Rechte nicht. Er bleibt zur Zahlung der Miete verpflichtet (gesamtschuldnerisch mit dem anderen) und kann zurückkehren, wenn die Wohnung frei wird. Achtung jedoch: Er muss seine Absicht bekunden, den Mietvertrag fortzusetzen. In diesem Fall tat Herr Z... dies mit seinem Schreiben vom 27. Oktober 2003. Selbst wenn der Vermieter einen neuen Mietvertrag mit Frau Y... abgeschlossen hat, wirkt dieser neue Vertrag nicht gegenüber Herrn Z..., der ihm nicht zugestimmt hat. Mit anderen Worten: Der Vermieter kann einem Mitmieter, der nicht gekündigt hat, keinen neuen Vertrag aufzwingen.
Was nur wenige wissen: Diese Lösung schützt den Mitmieter trotz seines vorübergehenden Auszugs. Der Kassationsgerichtshof erinnert daran, dass das Recht auf Wohnraum ein Grundrecht ist und die Scheidung einen Ehegatten nicht ohne seine Zustimmung seines Wohnraums berauben darf. Allerdings gibt es eine Bedingung: Der Mitmieter darf nicht tatsächlich daran gehindert sein, zurückzukehren (z.B. wenn die Wohnung zerstört wurde oder ein neuer Mieter gutgläubig eingezogen ist? Nein, denn in diesem Fall hatte der Vermieter neu vermietet, aber das Gericht entschied, dass dies der Rückkehr von Herrn Z... nicht entgegenstehe). Tatsächlich muss die tatsächliche Unmöglichkeit absolut sein. Hier hätte der neue Mieter ausgewiesen oder der Mietvertrag für nichtig erklärt werden können.
In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Vermieter, die es gut meinten, nach einer Scheidung neu vermieteten, ohne zu prüfen, ob der andere Ehepartner gekündigt hatte. Die Folge: Sie hatten zwei Mieter und Verfahren am Hals.
Was das für Sie konkret bedeutet
Für Vermieter: Diese Entscheidung verpflichtet Sie, bei einer Scheidung Ihrer Mieter besonders wachsam zu sein. Verlangen Sie immer eine schriftliche Kündigung beider Mitmieter, bevor Sie einen neuen Mietvertrag abschließen. Wenn nur einer auszieht, fragen Sie den anderen, ob er den Mietvertrag fortsetzen möchte. Wenn er ja sagt, lassen Sie sich das schriftlich bestätigen. Wenn er nein sagt, verlangen Sie eine Kündigung. Andernfalls riskieren Sie, dass der ausgezogene Mitmieter später zurückkehrt und Sie den neuen Mieter ausweisen müssen.
Für Mieter in Scheidung: Wenn Sie Mitmieter sind und ausziehen, aber den Mietvertrag fortsetzen möchten, teilen Sie dies dem Vermieter schriftlich mit. Bewahren Sie einen Nachweis auf. Wenn Ihr Ex-Partner auszieht, können Sie die Rückkehr verlangen, auch wenn der Vermieter bereits neu vermietet hat. Sie müssen jedoch handeln, bevor der neue Mieter ein starkes Recht erworben hat (z.B. nach Ablauf der Kündigungsfrist).
Für Immobilienprofis: Informieren Sie Ihre Mandanten über diese Rechtsprechung. Sie vermeiden so Streitigkeiten und Haftungsrisiken.
Praktische Tipps zur Vermeidung von Streitigkeiten
- Dokumentieren Sie alles: Jeder Schriftwechsel mit dem Mieter sollte aufbewahrt werden, insbesondere Kündigungen und Absichtserklärungen.
- Verlangen Sie eine gemeinsame Kündigung: Bei einer Scheidung bestehen Sie darauf, dass beide Mitmieter den Mietvertrag kündigen, bevor Sie einen neuen abschließen.
- Prüfen Sie die Absicht des Ausziehenden: Fragen Sie den ausziehenden Mitmieter, ob er den Mietvertrag fortsetzen möchte. Wenn ja, lassen Sie sich das schriftlich bestätigen.
- Konsultieren Sie einen Anwalt: Im Zweifel holen Sie rechtlichen Rat ein, insbesondere wenn der Mietvertrag komplexe Klauseln enthält.
Wenn Sie Fragen zu diesem Thema haben oder eine individuelle Beratung wünschen, stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Kontaktieren Sie mich über das Kontaktformular oder telefonisch.
