Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 14-23.726 • 2015-10-22 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor, Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Grasse, im Viertel Plan de Grasse. Sie vermieten seit Jahren an ein Ehepaar, die Eheleute Martin. Die Miete von 850 € geht jeden Monat pünktlich ein. Dann kommt die Scheidung. Das Scheidungsurteil spricht das Mietrecht (die Möglichkeit, Mieter zu bleiben) allein Frau Martin zu. Herr Martin zieht aus. Aber: Er hat dem Vermieter nicht gekündigt (den Mietvertrag nicht beendet). Wer muss jetzt die Miete zahlen? Nur Frau Martin? Beide Ex-Ehegatten? Und wenn Frau Martin nicht mehr zahlt, können Sie dann Herrn Martin in Anspruch nehmen?
Diese Situation begegnet mir in meiner Kanzlei regelmäßig, sei es in Grasse oder in Mont-de-Marsan. Vermieter sind oft ratlos: Sie haben einen Mietvertrag, der von zwei Personen unterschrieben wurde, aber eine davon ist nach der Scheidung ausgezogen. Müssen sie auf eine formelle Kündigung warten? Können sie die Miete von beiden verlangen? Die Antwort war vor dieser Entscheidung nicht immer klar.
Das Urteil des Kassationsgerichtshofs vom 22. Oktober 2015 bringt eine klare Antwort, die die Dinge vereinfacht. Kurz gesagt: Sobald das Scheidungsurteil das Mietrecht einem Ehegatten zuweist, haftet der andere nicht mehr für die Mietzahlungen, selbst wenn er nicht gekündigt hat. Aber was bedeutet das konkret für Sie als Vermieter, Mieter oder Immobilienprofi? Das werden wir gemeinsam analysieren.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Kommen wir zu unserem konkreten Beispiel, das dem entschiedenen Fall nachempfunden ist. 1991 vermietet ein Eigentümer, nennen wir ihn Herrn Dubois, eine 70 m² große Wohnung in Grasse, in der Nähe des Palais des Congrès, an ein Ehepaar, die Eheleute Lambert. Der Mietvertrag wird von beiden Ehegatten unterschrieben. Über zwanzig Jahre lang läuft alles gut: Die Miete von 900 € wird regelmäßig gezahlt.
2012 lassen sich die Eheleute Lambert scheiden. Das Scheidungsurteil vom 2. September 2012 spricht das Mietrecht an der Familienwohnung (der gemieteten Wohnung) allein Frau Lambert zu. Herr Lambert zieht aus. Er kündigt jedoch nicht formell gegenüber dem Vermieter Herrn Dubois. Frau Lambert bewohnt die Wohnung weiter, bekommt aber finanzielle Schwierigkeiten. Die Mieten werden nicht mehr vollständig gezahlt.
Herr Dubois, besorgt, wendet sich an beide Ex-Ehegatten. Er ist der Ansicht, dass, da der Mietvertrag von beiden unterschrieben wurde, beide bis zur Kündigung für die Mietzahlungen verantwortlich bleiben. Er leitet ein Verfahren ein, um die ausstehenden Mieten in Höhe von fast 6.000 € sowohl von Frau Lambert als auch von Herrn Lambert einzufordern. Dieser wehrt sich: Er argumentiert, dass das Scheidungsurteil seine Mieterstellung beendet habe, er also nichts mehr schulde.
Der Rechtsstreit eskaliert. Die Gerichte erster Instanz und die Berufungsinstanz gaben Herrn Dubois recht und befanden, dass jeder Mitmieter (Person, die einen Mietvertrag teilt) solange für die Miete hafte, bis der Mietvertrag gekündigt sei. Doch Herr Lambert legt Kassationsbeschwerde ein. Und dann entscheidet der Kassationsgerichtshof, das höchste französische Gericht, 2015 endgültig.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof prüfte die Rechtsgrundlage. Normalerweise ist nach Art. 1751 des Code civil (der die Mitmieterstellung bei Wohnraummietverhältnissen regelt) jeder Mitmieter solidarisch für die Mietzahlungen verantwortlich. Mit anderen Worten: Der Vermieter kann die gesamte Miete von einem oder dem anderen verlangen. Doch hier befanden die Richter, dass diese allgemeine Regel im Falle einer Scheidung zu differenzieren sei.
Die Begründung lautet: Das Scheidungsurteil, das das Mietrecht einem Ehegatten zuweist, beendet die Mitmieterstellung (die Tatsache, gemeinsam Mieter zu sein), sei sie gesetzlich (vom Gesetz vorgesehen) oder vertraglich (vom Vertrag vorgesehen). Mit der Rechtskraft dieses Urteils ist der Ehegatte, dem das Mietrecht nicht zugeteilt wurde, nicht mehr Mieter. Er hat daher keine Verpflichtung mehr, die Miete zu zahlen, selbst wenn er nicht gekündigt hat.
Das Gericht wies das Argument des Vermieters zurück, dass eine formelle Kündigung abzuwarten sei. Es befand, dass die Scheidung mit der Zuteilung des Mietrechts an einen Ehegatten ein ausreichendes Ereignis darstelle, um die Mitmieterstellung zu beenden. Dies ist eine Bestätigung und Verfeinerung der bisherigen Rechtsprechung. Die Richter schützten so den ausziehenden Ehegatten, indem sie verhinderten, dass er auf unbestimmte Zeit finanziell haftbar bleibt.
Achtung: Diese Entscheidung gilt nur für Wohnraummietverhältnisse und im spezifischen Kontext der Scheidung mit gerichtlicher Zuteilung des Mietrechts. Hätten die Ex-Ehegatten eine einvernehmliche Regelung ohne Urteil getroffen, wäre die Lage anders. Wenig bekannt ist, dass diese Regel nicht für Geschäftsraummietverhältnisse gilt, wo die Solidarhaftung strenger sein kann.
Was das für Sie konkret bedeutet
Wenn Sie Vermieter sind, hat diese Entscheidung erhebliche Auswirkungen. Nehmen wir ein Beispiel aus Vallauris: Sie vermieten eine 120 m² große Villa für 1.500 € pro Monat an
