Referenzentscheidung: cc • N° 83-17.499 • 1985-04-30 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Einfamilienhauses mit 226 m² in Doullens. Seit Jahren vermieten Sie es an eine Familie, die eine Aufschiebung der Wirkungen ihres Mietvertrags erhalten hat, der unter dem Regime des Artikels 3 quinquiès des Gesetzes vom 1. September 1948 abgeschlossen wurde. Eines Tages möchten Sie die Wohnung zurückerhalten, um Ihren Sohn, der heiratet, dort unterzubringen. Sie kündigen zur Wiederinbesitznahme. Aber Ihre Mieter weigern sich auszuziehen und berufen sich auf Artikel 19 desselben Gesetzes, der Langzeitmieter schützt. Wer hat Recht? Diese Frage, die technisch erscheinen mag, hat sehr konkrete Konsequenzen: Hunderttausende von Euro auf dem Spiel, jahrelange Verfahren und manchmal blockierte Familiensituationen. Die Entscheidung, die wir analysieren werden, gibt eine klare, aber nicht unbedingt intuitive Antwort.
Der Kassationsgerichtshof hat in einem Urteil vom 30. April 1985 (Nr. 83-17.499) entschieden: Mieter, die vor der Kündigung die Aufschiebung der Wirkungen des gemäß Artikel 3 quinquiès des Gesetzes von 1948 abgeschlossenen Mietvertrags erhalten haben, bewohnen die Räumlichkeiten aufgrund eines Mietverhältnisses ohne bestimmte Dauer. Folge: Sie können sich nicht auf Artikel 19 berufen, um der Wiederinbesitznahme zu widersprechen. Anders gesagt, der Vermieter kann die Wohnung zurücknehmen, ohne einen schwerwiegenden Grund nachweisen oder eine bestimmte Frist abwarten zu müssen. Ein Sieg für Eigentümer, aber eine Enttäuschung für Mieter, die auf einen verstärkten Schutz gehofft hatten.
Aber Vorsicht: Diese Entscheidung bedeutet nicht, dass jede Kündigung zur Wiederinbesitznahme automatisch ist. Sie legt eine genaue Regel für eine bestimmte Situation fest. Um es gut zu verstehen, tauchen wir in die Fakten, die Argumentation der Richter und vor allem ein, was dies für Sie ändert, ob Sie Eigentümer oder Mieter sind.
Die Fakten: Eine Geschichte, wie sie jeden Tag passiert
Herr und Frau X sind Eigentümer eines dreistöckigen Einfamilienhauses mit einer Fläche von 226 m² in Doullens. Im Juni 1976 schließen sie einen Mietvertrag mit den Eheleuten Y, in Anwendung von Artikel 3 quinquiès des Gesetzes vom 1. September 1948. Dieser Text erlaubte es, eine diesem Gesetz unterliegende Wohnung zu besonderen Bedingungen zu vermieten, insbesondere aus beruflichen Gründen. Die Eheleute Y, die eine freiberufliche Tätigkeit ausüben, benötigen dieses große Haus, um Kunden zu empfangen und für die Schulbildung ihrer Kinder.
Einige Jahre später erhalten die Eheleute Y eine Aufschiebung der Wirkungen des Mietvertrags, d.h. der Vertrag verlängert sich über sein ursprüngliches Ablaufdatum hinaus, ohne neue feste Frist. 1981 kündigen die Eigentümer zur Wiederinbesitznahme: Sie wollen die Wohnung zurückerhalten, um ihren Sohn, der heiraten soll, dort unterzubringen. Die Mieter weigern sich und berufen sich auf Artikel 19 des Gesetzes von 1948, der vorsieht, dass der Mieter nur aus schwerwiegendem Grund oder zur Wiederinbesitznahme zugunsten des Vermieters oder seiner Abkömmlinge unter bestimmten Bedingungen ausgewiesen werden kann.
Der Fall gelangt vor das Tribunal d'instance von Doullens, dann vor das Berufungsgericht von Amiens. Die Tatsacheninstanzen geben den Mietern Recht: Nach ihrer Auffassung hat die Aufschiebung der Wirkungen des Mietvertrags die Natur des Vertrags nicht geändert, und die Eheleute Y genießen weiterhin den Schutz des Artikels 19. Die Eigentümer legen Kassation ein. Das oberste Gericht hebt das Berufungsurteil auf: Es ist der Ansicht, dass die Aufschiebung der Wirkungen des Mietvertrags das Mietverhältnis in eine Nutzung ohne bestimmte Dauer umgewandelt hat, wodurch Artikel 19 unanwendbar wird. Der Fall wird an ein anderes Berufungsgericht verwiesen, das unter Berücksichtigung dieser Auslegung entscheiden muss.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Um das Urteil zu verstehen, muss man zunächst den Mechanismus des Artikels 3 quinquiès des Gesetzes vom 1. September 1948 erfassen. Dieser Text erlaubte den Abschluss eines Mietvertrags mit bestimmter Dauer (z.B. 3 Jahre) für diesem Gesetz unterliegende Wohnungen und wich damit vom üblichen Schutzregime ab. Die Idee war, die Vermietung zu beruflichen Zwecken oder für vorübergehende Bedürfnisse zu fördern. Wenn bei Ablauf die Parteien eine Aufschiebung der Wirkungen des Mietvertrags vereinbarten (ohne die Dauer festzulegen), wurde der Vertrag zu einem Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit.
Nun bietet Artikel 19 desselben Gesetzes einen besonderen Schutz für Mieter von Mietverträgen, die dem Gesetz von 1948 unterliegen: Der Vermieter kann nur aus schwerwiegendem Grund oder zur Wiederinbesitznahme kündigen, und der Mieter kann sich in bestimmten Fällen der Durchführung der Wiederinbesitznahme widersetzen. Aber dieser Schutz setzt voraus, dass der Mietvertrag eine bestimmte Dauer hat (oder zumindest der Mieter ein Recht auf Verlängerung hat). Bei einem Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit ist die Wiederinbesitznahme einfacher: Der Vermieter kann die Wohnung jederzeit zurücknehmen, vorbehaltlich einer Kündigungsfrist.
Der Kassationsgerichtshof argumentierte daher wie folgt: Da die Eheleute Y die Aufschiebung der Wirkungen des Mietvertrags ohne Festlegung der Dauer akzeptiert haben, befinden sie sich in einer Situation eines Mietverhältnisses ohne bestimmte Dauer. Folglich können sie sich nicht auf Artikel 19 berufen, um der Wiederinbesitznahme zu widersprechen. Die Richter stellten auch fest, dass die Kündigung zur Wiederinbesitznahme vor jedem Antrag auf Aufschiebung erfolgt war: Die Mieter konnten sich nicht auf ein erworbenes Recht berufen. Mit anderen Worten, die Aufschiebung der Wirkungen des Mietvertrags hat den Schutz des Artikels 19 seiner Substanz beraubt.
Diese Entscheidung fügt sich in eine ständige Rechtsprechung ein: Der Kassationsgerichtshof hat stets zwischen Mietverträgen mit bestimmter Dauer und solchen mit unbestimmter Dauer unterschieden und sich geweigert, den Schutz des Artikels 19 auf letztere auszudehnen. Sie bestätigt, dass die Aufschiebung der Wirkungen eines unter Artikel 3 quinquiès abgeschlossenen Mietvertrags kein Recht auf Verbleib in den Räumlichkeiten schafft, sondern lediglich eine Duldung. Die Argumente der Mieter, die auf der Notwendigkeit beruhten, ihre Tätigkeit zu erhalten, wurden zurückgewiesen.
