Decisione di riferimento : cc • N° 00-18.153 • 2002-05-07 • Consulta la decisione →
Immaginate un proprietario a Pont-Saint-Esprit, nel Gard, che concede in locazione un albergo a una società. Il contratto di locazione prevede un canone variabile, indicizzato al fatturato. Alla scadenza, il proprietario invia una disdetta con offerta di rinnovo, ma propone un nuovo canone molto più elevato, sostenendo nuove condizioni economiche. Il conduttore contesta. Entrambe le parti avviano una procedura di determinazione del canone secondo il decreto del 30 settembre 1953. Il tribunale di primo grado, con una sentenza prima del giudizio, constata che le parti concordano nel ricercare il valore locativo. Ma in appello, il conduttore cambia idea e sostiene che il canone deve rimanere variabile secondo le clausole del contratto iniziale. Il proprietario si oppone, ritenendo che l'accordo sul valore locativo fosse acquisito. La Corte di cassazione, con una sentenza del 7 maggio 2002, pone fine al dibattito: nessun accordo definitivo è stato concluso e le parti possono sempre invocare nuovi mezzi in appello.
I fatti: una storia come capita ogni giorno
La vicenda oppone una società locatrice, proprietaria di locali ad uso albergo situati a Parigi (ma immaginiamo un albergo ad Alès per l'esempio), alla società Méridien Montparnasse, conduttrice. Il contratto iniziale, concesso per una durata di nove anni, prevedeva un canone variabile, determinato in funzione del fatturato realizzato dal conduttore nei locali locati. All'avvicinarsi del termine, la locatrice invia una disdetta con offerta di rinnovo, ma propone un nuovo canone, non più variabile, bensì fisso e indicizzato, giustificato dal desiderio di modificare le condizioni della locazione « adattando il prezzo attualmente in vigore alle nuove condizioni economiche ». Il conduttore contesta l'importo e adisce il giudice dei canoni commerciali.
In primo grado, il giudice emette una sentenza prima del giudizio (una decisione preparatoria che non decide il merito). Nella motivazione, constata che le parti concordano nel ricercare il valore locativo dei locali locati. Le memorie scambiate successivamente, ai sensi del decreto del 30 settembre 1953, si riferiscono effettivamente al valore locativo. Il giudice ordina una perizia per determinare tale valore. Ma in appello, il conduttore cambia posizione: sostiene che la locazione rinnovata deve mantenere un canone variabile, secondo le clausole del contratto iniziale, e non essere fissata al valore locativo. La locatrice replica che le parti erano già d'accordo per seguire la procedura di determinazione al valore locativo e che questo punto non è più discutibile.
La corte d'appello dà ragione al conduttore: giudica che l'accordo sul valore locativo non era definitivo, poiché gli scambi in primo grado costituivano solo un semplice orientamento, e non un accordo contrattuale. La locatrice ricorre in cassazione.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione rigetta il ricorso e conferma la sentenza d'appello. Il suo ragionamento si articola attorno a due principi fondamentali.
In primo luogo, le parti possono in qualsiasi momento, anche in appello, invocare nuovi mezzi (articolo 563 del Codice di procedura civile). Pertanto, un cambiamento di posizione nel corso del giudizio è perfettamente ammissibile, purché non si tratti di una domanda nuova vietata dalla legge. Qui, il conduttore non aveva accettato definitivamente il principio di una determinazione al valore locativo; poteva quindi tornare sulla sua posizione iniziale.
In secondo luogo, la Corte esamina se fosse intervenuto un accordo definitivo. Constata che la sentenza prima del giudizio si limitava a constatare che le parti concordavano « per ricercare il valore locativo », il che non equivale a un accordo sul merito. Inoltre, la disdetta inviata dalla locatrice menzionava il desiderio di modificare le condizioni della locazione, il che non traduceva una volontà chiara e non equivoca di abbandonare il canone variabile. Infine, le memorie scambiate si riferivano al valore locativo, ma nell'ambito del procedimento, senza che ciò costituisse una convenzione definitiva. La Corte ne deduce che non è stato concluso alcun accordo delle parti per fissare il canone della locazione rinnovata al valore locativo.
Pertanto, questa decisione si inserisce nel diritto comune dei contratti: un accordo su un metodo di calcolo (qui il valore locativo) non equivale a un accordo sul risultato del calcolo. Anche se entrambe le parti accettano di riferirsi al valore locativo, possono ancora contestare l'importo finale o il metodo di valutazione.
La Corte di cassazione conferma così una giurisprudenza costante: la libertà delle parti di presentare nuovi mezzi in appello è una garanzia essenziale del giusto processo. Attenzione però: questa libertà non è assoluta. Non consente di sollevare una domanda nuova (una richiesta diversa da quella di primo grado), ma solo argomenti nuovi a sostegno della stessa domanda.
Cosa cambia per voi — concretamente
Questa decisione ha implicazioni pratiche importanti per proprietari e conduttori di locazioni commerciali, n
